（2015）甬鄞民初字第203号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-09-12
案件名称
钟奇峰与鲍冬丽、宁波市鄞州景瑞园林绿化有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市鄞州区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟奇峰,鲍冬丽,宁波市鄞州景瑞园林绿化有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞民初字第203号原告：钟奇峰，无固定职业。委托代理人：陈石。被告：鲍冬丽，现下落不明。被告：宁波市鄞州景瑞园林绿化有限公司。法定代表人：鲍蕾妃。原告钟奇峰为与被告鲍冬丽、宁波市鄞州景瑞园林绿化有限公司（以下简称景瑞园林公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月21日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员薛海蓉适用简易程序审理。后因两被告下落不明，本案于2015年3月5日转为普通程序组成合议庭审理。本案于2015年6月23日依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈石到庭参加诉讼，被告鲍冬丽、景瑞园林公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告钟奇峰起诉称：2014年4月3日，两被告将承租的鄞州区泰康中路295号店面房转让给原告，并签订《房屋出租合同》一份，约定租期12个月，自2014年4月8日至2015年4月7日止，年租金30000元，押金2500元。同日，两被告向原告收取了租金30000元及押金，还收取了店面转让款68000元。之后，两被告迟迟没有向原告交房，经原告多次催促才得知两被告的租期即将届满且没能与房屋所有权人首南街道物业管理办公室达成续约意向，首南街道物业管理办公室正准备对该房屋进行公开招标。原告只能参与竞标，2014年5月20日中标后，与首南街道物业管理办公室签订了《店面房租赁合同》，并另行缴纳了房租。两被告未经房屋所有权人同意擅自转租涉案房屋给原告，双方签订的合同应为无效。为此，请求判令：1.确认原告与两被告签订的《店面房租赁合同无效》；2.两被告返还原告租金30000元、押金2500元、店面转让款68000元，并支付上述款项的利息损失（以100500元为基数，自2014年4月3日计至债务清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。被告鲍冬丽、景瑞园林公司均未提交答辩状。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.《房屋出租合同》一份，拟证明原告与两被告签订租赁合同，由原告承租涉案房屋的事实。2.收据两份、银行凭证两份、证明一份，拟证明原告向两被告支付了租金30000元、押金2500元、转让费68000元的事实。3.中标缴费通知单、场地权属证明、《店面房租赁合同》、结算票据各一份，拟证明原告于2014年5月20日通过中标取得涉案房屋使用权，并签订租赁合同、另行交纳租金等事实。被告鲍冬丽、景瑞园林公司均未提交证据。原告提交的上述证据均经庭审质证，两被告未到庭质证视为放弃质证的权利。本院对上述证据核实均系原件，形式上不存在瑕疵，且与本案具有关联性，能相互印证，故对上述证据均予认定。结合原告的陈述意见、举证及本院认证意见，确认本案如下事实：2014年4月3日，原告与被告鲍冬丽签订《房屋出租合同》，约定：被告鲍冬丽将位于宁波市鄞州区南裕小区泰康中路295号房屋出租给原告使用，面积共计110平方米（含隔层），租期自2014年4月8日至2015年4月7日止；租金为一年30000元，一次性付清；押金2500元，退租后水电费、网费等结清后退还；物业管理费由原告自行负担；双方另行约定了其他事项。合同落款由鲍冬丽签字。合同签订后，原告于当日通过其父钟德华账户支付给被告鲍冬丽房屋租金30000元、押金2500元，并由鲍冬丽出具了收据。同日，原告又通过其父钟德华账户支付给被告指定的覃容芳账户店面转让款66000元，另以现金方式支付店面转让款2000元，共计68000元，由被告景瑞园林公司出具了店面转让款收据给原告。之后，被告鲍冬丽与前手签订的租赁合同到期，鲍冬丽未取得涉案房屋的继续承租权。2014年5月20日，原告通过招投标中标取得涉案房屋的承租权，并于同年5月21日与宁波市鄞州区首南街道物业管理办公室签订《店面房租赁合同》，合同约定的租期自2014年5月1日至2015年4月30日止，原告向宁波市鄞州区首南街道物业管理办公室付清了此期间的租金。同时查明：涉案房屋租赁合同系一年一签，被告鲍冬丽曾租用涉案房屋，因其一直未付租金，自2013年5月1日起未再续签合同，但其占用房屋至2014年4月30日止。另查明：被告鲍冬丽系景瑞园林公司监事，被告景瑞园林公司的注册登记地即为涉案房屋处。本院认为：被告鲍冬丽实际系涉案房屋的承租人，其后续占用房屋期间虽然未签订租赁合同，但一直使用涉案房屋至2014年4月30日，期间出租人亦未提出异议，故鲍冬丽与出租人之间仍然存在租赁合同关系。被告鲍冬丽在承租期间届满之际，未取得继续承租权，将涉案房屋转租给原告，且未取得房屋所有人同意，被告鲍冬丽转租房屋的行为违反了法律禁止性规定，故被告鲍冬丽与原告签订的《房屋出租合同》无效。被告鲍冬丽虽然系被告景瑞园林公司的监事，但没有证据证明其转租房屋的行为系经被告景瑞园林公司同意，且转租的租金及押金均由原告支付给鲍冬丽个人，故被告鲍冬丽与原告签订合同的行为不能认定系其职务行为，本院对原告主张其与被告景瑞园林公司存在租赁合同关系的事实不予认定。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失。被告鲍冬丽因此收取的租金30000元、押金2500元应返还给原告，并赔偿该款项未予返还期间的利息损失。被告景瑞园林公司并非租赁合同的相对方，且未收取该款项，故本院对原告要求被告景瑞园林公司与被告鲍冬丽共同承担返还租金及押金的义务的诉讼请求不予支持。关于原告主张返还店面转让款68000元，由于该款系被告景瑞园林公司收取，涉案房屋此期间亦由被告景瑞园林公司占用，故本院认定应由被告景瑞园林公司承担返还店面转让款的义务，且应承担该款项未予返还期间的利息损失；被告鲍冬丽虽系涉案租赁合同的相对方，但并未收取该款，不应承担还款义务。关于原告主张的租金、押金及店面转让款的利息损失，应自该款支付的次日即2014年4月4日起计息；利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，不违反法律规定，本院予以支持。被告鲍冬丽、景瑞园林公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告钟奇峰与被告鲍冬丽于2014年4月3日签订的《房屋出租合同》无效；二、被告鲍冬丽返还原告钟奇峰租金30000元、押金2500元，合计32500元，并赔偿原告该款的利息损失（自2014年4月4日起计至实际付清之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、被告宁波市鄞州景瑞园林绿化有限公司返还原告钟奇峰店面转让款68000元，并赔偿原告该款的利息损失（自2014年4月4日起计至实际付清之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；四、驳回原告钟奇峰的其他诉讼请求。上述应付款于本判决生效后三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费2406元，由原告钟奇峰负担50元，被告鲍冬丽负担612.50元，被告宁波市鄞州景瑞园林绿化有限公司负担1743.50元。公告费400元，由被告鲍冬丽、宁波市鄞州景瑞园林绿化有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 薛海蓉人民陪审员 朱事祥人民陪审员 陈美娣二〇一五年七月十三日代书 记员 王夕雷 关注公众号“”