（2015）沈中民二终字第1654号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2016-03-17
案件名称
上诉人刘红卫与被上诉人辽宁恒泰物业发展有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘红卫,辽宁恒泰物业发展有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1654号上诉人（原审被告）：刘红卫，女，1956年12月17日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。委托代理人：席德信，男，1955年3月18日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：辽宁恒泰物业发展有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路118号。法定代表人：孟庆魁，系该公司总经理。委托代理人：朱宁，男，1978年9月12日生，汉族，系该公司工作人员。委托代理人：孙浩，男，1988年11月8日出生，汉族，系该公司工作人员。上诉人刘红卫因与被上诉人辽宁恒泰物业发展有限公司（以下简称“恒泰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第01647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月10日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭。2015年7月7日公开开庭审理了本案，上诉人刘红卫的委托代理人席德信，被上诉人恒泰物业公司的委托代理人朱宁、孙浩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒泰物业公司一审诉称，恒泰物业公司按合同约定进行了物业服务工作，刘红卫所居住的房屋建筑面积为96.18平方米，但刘红卫却拖欠2012年5月1日至2013年12月31日的物业费，故诉至法院，请求法院判令刘红卫给付拖欠的物业费1827.00元、滞纳金3152.00元及本案诉讼费用。刘红卫一审辩称，欠费时间、数额属实，但我没有交纳物业费是有原因的。依据新物业法的规定，公共部位的维护及公共设备的管理和维修，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护，安全防范等事宜的协助管理服务，物业更新改造费用的帐目管理，物业应当尽到管理义务；园区内绿化差，保安人员工作不认真，园区内多次出现丢失事件，自家车丢失向物业反映，物业未予解决；车辆管理混乱；工作人员管理混乱，楼道内感应灯损坏，多次向物业反映，未予解决；冬季锄雪不及时、路面湿滑，导致业主摔伤；园区内存在停水、停电、停运电梯、有线电视没有信号等问题，媒体已进行报道；小区基本处于弃园状态；2012年1月31日业主委员会向恒泰物业公司下达了解聘通知书，并约定了交接时间，并张贴了解聘公告，但恒泰物业公司未予交接；小区业主与恒泰物业公司曾发生过相对严重的冲突，也经媒体报道；后续服务未与业主签订服务协议，无合同依据，之前签订的物业服务协议，我不认可，属无效协议。原审法院审理查明：恒泰物业公司是具有合法经营资格的物业服务企业。2009年5月1日，恒泰物业公司与刘红卫签订《前期物业管理服务协议》，约定服务收费标准为商品住宅：按产权面积，1.20元／月／平方米；商业网点：按产权面积，0.6元／月／平方米；电梯费：按年计算，144年／张。但恒泰物业公司实际按照1元／月／平方米收取商品住宅物业费。刘红卫系居住在由恒泰物业公司负责物业服务的小区业主，其住宅建筑面积为96.18平方米。另查，刘红卫拖欠恒泰物业公司从2012年5月1日至2013年12月31日的物业费1827.00元，2012年6月5日至2012年7月5日的物业费已扣除。再查，2012年3月3日，恒泰物业公司张贴《致恒泰骏景小区业主告知书》，写明：“业委会已于2012年1月31日将我公司解聘，现业委会不让我公司收取物业费，也不与我公司交接，让我公司处于尴尬局面。现园区所发生的相关各项费用我公司也无力支付，因此无法再继续为园区业主服务，从即日起停止服务。”2012年6月18日至2012年7月4日，恒泰物业公司未对恒泰骏景小区提供物业服务。在庭审中恒泰物业公司明确表示对于2012年6月5日至2012年7月5日的物业费同意减免。2012年7月5日，沈阳市于洪区北陵街道办事处张贴通告，内容为：通告一，根据住建部（2009）274号《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条第三款规定，恒泰骏景小区业委会主任及两名委员资格终止。根据第五十八条规定，在第一届业委会产生之前由社区代行业主委员会职责。通告二，通过向沈阳市房产局小区物业主管部门查询获悉，沈阳朕豪物业公司由于在没有与原物业正式交接的情况下强行进驻恒泰骏景小区，被市房产局给予记20分的处罚，并禁止该企业两年内承接新的物业管理项目及参加各类评选活动，因此已丧失在恒泰骏景小区的物业服务资格。通告三，为了恒泰骏景小区居民的正常生活不受影响，经北陵街道与恒泰物业公司协商，恒泰骏景暂由恒泰物业公司提供临时物业服务，待新一届业委会产生后，再由业委会负责招聘物业。2012年10月11日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“在园区业主的积极支持、大力配合下，辽宁恒泰物业发展有限公司逐步提升服务品质，全心全意为全体园区业主服务。为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，直至新一届业主委员会成立为止，由业主委员会召开全体业主大会，再代表全体业主签订新的劳动服务合同。”2012年10月15日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，如家里有什么问题的可到恒泰物业进行报修备案，并希望恒泰骏景的广大业主积极配合物业公司工作主动交纳物业服务费，以保障园区物业服务工作能够平稳、有序地运转，给大家一个祥和温暖的家园。”原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案刘红卫签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司恒泰物业公司履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主刘红卫享受了恒泰物业公司提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。另外，关于恒泰物业公司的服务期限问题，该园区所属社区及街道办事处张贴通告决定由恒泰物业公司继续提供物业服务，并结合社区证明可以认定恒泰物业公司为该园区提供物业服务至2013年12月31日。关于刘红卫提出的服务质量问题，其提供的证据不足以证明其主张，故不予支持。关于恒泰物业公司提出的要求刘红卫支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、被告刘红卫于本判决发生法律效力之日起十日内向原告辽宁恒泰物业发展有限公司交纳其拖欠的2012年5月1日至2013年12月31日的物业费1827.00元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。宣判后，上诉人刘红卫不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审判决认定事实错误、证据不足。一、原前期物业管理服务协议按照法律程序要求，经业主大会投票表决已被解聘，原物业也承认被解聘，并自行弃管，属单方解除合同，业主并未要求其继续服务，所以前期物业管理服务协议不能作为本案的判决依据。二、《通告三》中明确指出就“临时物业服务”进行协商，不是有效的合同。没有收费标准和服务标准。三、北陵街道没有征求全体业主的意见私自聘请由全体业主解聘的物业服务企业匪夷所思。2012年6月19日，七彩阳光社区发出公告，再次证明被上诉人根本不在园区服务，故不存在欠缴被上诉人物业费。四、对北陵街道所做证明的真实性存在怀疑。五、恒泰物业公司监守自盗，骑走我的自行车，要求赔偿。被上诉人恒泰物业公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有《前期物业管理服务协议》、《通告》、《中标备案回执》、于洪区北陵街道办事处七彩阳光社区居民委员会开具的证明、照片等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：上诉人刘红卫与被上诉人恒泰物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。被上诉人恒泰物业公司履行了物业服务协议约定的服务义务，有权收取物业费。上诉人作为业主接受了被上诉人提供的物业服务，也应当缴纳相应的物业费。关于上诉人提出的《前期物业管理服务协议》已经解除，故不能作为本案判决依据的上诉主张。根据《通告》内容及于洪区北陵街道办事处开具的证明材料，恒泰物业公司在2012年3月3日之后仍应街道办事处的要求继续提供物业服务，其在6月18日至7月4日暂停服务期间的费用已经在原审诉讼请求中扣除。上诉人作为业主实际接受了被上诉人提供的物业服务，也应当缴纳相应的物业费。故对该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出的北陵街道办事处无权私自返聘恒泰物业公司及“临时物业服务”不是有效合同的上诉主张。依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”因此于洪区北陵街道办事处有权代行业主委员会的职责选聘物业公司，恒泰物业公司在此期间系合法提供物业服务，上诉人不能因此而拒绝缴纳物业服务费。故对该两项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人针对于洪区北陵街道办事处所做证明的真实性有异议的上诉主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人并未提供相应证据证明其主张，故对其该项上诉主张，因无事实依据，本院不予支持。关于上诉人提出的恒泰物业公司监守自盗，骑走自行车，要求赔偿的上诉主张。因本案系物业服务合同纠纷，上诉人所提出的问题与本案不属同一法律关系，不能合并审理，其可另行向物业公司主张侵权损害赔偿，故对其该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘红卫负担。本判决为终审判决。审 判 长 于利军代理审判员 单 立代理审判员 吕长辉二〇一五年七月十三日书 记 员 张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自