（2015）一中民终字第03394号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-09-24

案件名称

XIAO MEI ZHANG（中文名张小梅）等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京中发世纪物业管理有限公司,ＸＩＡＯＭＥＩＺＨＡＮＧ

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

中华人民共和国北京市第一中级人民法院民事判决书（2015）一中民终字第03394号上诉人（原审被告、反诉原告）北京中发世纪物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇和平路16号202室。委托代理人刘艳红，北京市中永律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）XIAOMEIZHANG(中文名张小梅)，女，1961年3月14日出生，澳大利亚籍。委托代理人罗啸，河北精耘律师事务所律师。上诉人张小梅、北京中发世纪物业管理有限公司（以下简称中发世纪公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第6400号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张小梅在原审法院诉称，我于2006年10月1日与中发世纪公司签订了《北京中发世纪物业管理有限公司商品房租买合同》，由于该公司的房屋产权证要到2011年才可以拿到，因此与我过户日期是2011年11月。由于我是外籍身份，在合同签订时双方经过认真询问核实确认符合国家相关购房规定后决定购买。但在2011年11月办理过户手续时，国家出台了新的针对外国人购买商业用房的规定。致使本人无法完成购买手续，至今已近三年。我所交全部房款及各项税费都无法退回。我在三年中做了许多努力，付出了许多的精力和代价，都未果。现诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的商品房租买合同、补充协议、存量房屋买卖合同，退还该房屋；2、中发世纪公司退还我房屋总价款620350元；3、中发世纪公司赔偿我税费损失33183元。中发世纪公司在原审法院辩称，双方于2006年签署了租买合同，约定张小梅向我公司租买诉争房屋，后双方又于2011年签署了补充协议及存量房屋买卖合同，约定张小梅以370251元的价格购买诉争房屋。但此后，双方发现因张小梅为外籍身份，无法办理该房屋的过户手续。现同意解除存量房屋买卖合同，不同意按620350元退房屋总价款，同意按补充协议第2条第2款及买卖合同第4条第1款退还房屋总价款370251元。不同意解除租房合同和补充协议。张小梅有过错，不同意第三项诉请。同时，因诉争房屋一直由张小梅占有使用至今，期间还欠缴物业费、能源费等，故我公司提起反诉，请求判令：1、张小梅将诉争房屋恢复原状后返还给我公司；2、张小梅按每年67200元的标准支付我公司自2011年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（暂计至2014年11月30日为201600元）；3、张小梅支付自2001年12月6日起至实际返还房屋之日止的运营管理费（按23元/建筑平方米/月标准计算）、物业服务费（按13元/建筑平方米/月标准计算）、供暖费（2011年和2012年按38元/建筑平方米标准计算、2013年按42元/建筑平方米标准计算、2014年按46元/建筑平方米标准计算）、制冷费（其中2011年、2012年和2013年均按38元/建筑平方米标准计算，2014年均按42元/建筑平方米标准计算）、保险费（按100/年计算），以上费用均按32.65建筑平方米计算（暂计算至2014年12月5日为50580.82元）；4、张小梅支付我公司教育费附加、城市维护建设税和营业税共计2406.31元、土地增值税1288.11元、印花税185元，共计3879.42元。诉讼费由张小梅负担。张小梅针对中发世纪公司的反诉在原审法院辩称，因当时中发世纪公司没有得到房屋产权，五年后才能卖，所以是以租代买的形式变相卖房，相当于分期付款。五年间我每年付了6万多元，中发世纪公司出售时估价60多万元，五年后过户时的房款30多万，是60多万减去了我已经分期付款交付的那部分的余额。三年前过户时我过不了户，我就跟中发世纪公司说想退房，但其告知我不可以退。中发世纪公司是在误导我，房子本来早就可以退了，是其误导导致拖延了三年。运营费、物业费、供暖费等各项费用一直是我交的，如果有缺的我可以交。房屋是我买了，我是合理使用，不同意支付使用费。税费应当由中发世纪支付。现在房价已将涨了，中发世纪公司的行为给我造成了损失。原审法院经审理查明，2006年8月21日，中发世纪公司（甲方）与张小梅（乙方）签订《商品房租买合同》，其上载明：乙方自愿租买甲方310号（以下简称310号）房间，建筑面积30.7平方米；房屋用途为电子元器件经营办公的商业用房；第三条上述房屋总价款为583300元；第四条甲方同意乙方以先租后买的方式，租买上述房屋，乙方连续租用上述房屋满五年，在签订商品房购买合同后，则乙方已交纳的租金转为购房款，余款付齐后，甲方即为乙方办理房产转移手续；乙方五年的付款时间为自2006年起每年的10月1日，付款额为67200元；乙方自获得房屋租买权之时，即需按照物业管理合同的有关规定，交纳物业管理费用。合同签订后，中发世纪公司将310号房屋交给张小梅使用，张小梅支付了2006年10月21日至2011年10月31日每年的租金67200元、保险100元、物业费7368元、空调费2149元。2011年7月28日，中发世纪公司取得310号房屋所在楼栋的产权证书。2011年8月25日，中发世纪公司与张小梅签订《商品房租买合同补充协议》，其上载明：甲方将310号商业用房出售给乙方，经测绘部门测绘后确认建筑面积为32.65平方米。双方协商一致，将商品房租买合同第四条变更为：1、本协议签署前，乙方实际使用房屋期间由乙方向甲方支付租金，截止本协议签署前，乙方应向甲方支付租金合计250099元；2、鉴于乙方同意支付前款约定的租金，甲方同意以总价格370251元将上述房屋产转让给乙方；3、根据前两款的约定，乙方应向甲方支付房款和租金合计620350元，减去乙方已实际支付的租金，则本协议签署之日5日内，乙方一次性向甲方合计支付284350元；4、本协议签署前，甲方已收取乙方的租金由甲方开具租金发票，甲方已开具发票的金额与本条第1款约定租金的差额，由乙方支付差额部分5.5%的营业税，合计4725元，于本协议签署之日支付给甲方。本协议签署之日，双方签署的《商品房租买合同》第三条、第四条约定的全部内容作废，双方不再按照上述第三条和第四条的约定履行。本协议签署后，双方另行按照房屋管理部门的要求签订《房屋买卖合同》。双方已经签署的《商品房租买合同》及其他协议、合同等内容与本协议不一致的，以本协议为准。当日，张小梅支付了剩余房款284350元，印花税、契税、房产税、物业费、运营费、公共维修基金、补税、空调费、网费共计37883元。同日，双方还签订了运营管理协议，约定，乙方按每月每平方米23元的标准向甲方支付运营管理费。2011年8月29日，中发世纪公司与张小梅签订《存量房屋买卖合同》，约定张小梅购买301号房屋（登记地址为301**号），房屋成交价格370251元。中发世纪公司支付了教育费附加65.63元、城市维护建设税153.13元、营业税2187.55元、印花税185元、土地增值税1288.11元。中发世纪公司已向北京知春物业管理有限责任公司支付了310号房屋2011年1月1日至2014年12月31日的物业服务费、制冷费及供暖费，物业费服务为每月每建筑平方米13元，供暖费为2011年和2012年按38元/建筑平方米标准计算、2013年按42元/建筑平方米标准计算、2014年按46元/建筑平方米标准计算，制冷费为2011年至2013年均按38元/建筑平方米标准计算、2014年均按42元/建筑平方米标准计算。审理中，双方均认可，因张小梅为外籍，受境外个人在本市购房政策限制，双方无法办理310号房屋的产权转移登记手续。张小梅主张其交纳了2006至2010年度的物业费、空调费，提交了乙方缴款补充记录表；主张其交纳了2011年度的物业费、空调费、运营费，提供了2011年8月25日的收据。原审法院查明的上述事实，有双方当事人陈述及《商品房租买合同》、《商品房租买合同补充协议》、《存量房屋买卖合同》、房屋所有权证、乙方缴款补充记录、通知、运营管理协议、收据、土地增值税涉税证明、银行凭证、纳税申报表、证明函等证据材料在案佐证。原审法院经审理认为，依法成立的合同，受法律保护。中发世纪公司与张小梅签订的商品房租买合同及补充协议、存量房屋买卖合同均系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。根据上述合同内容可以认定双方在2011年8月29日前就310号房屋系租赁合同关系，之后系买卖合同关系。因现双方均认可因受外籍个人购买本市房屋政策限制，无法办理产权转移登记手续，买卖合同无法继续履行，故张小梅要求解除上述合同，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故双方合同解除后，张小梅应当将310号房间恢复原状后退还给中发世纪公司，中发世纪公司应当将收取的购房款及因购房产生的印花税、契税、房产税、公共维修基金退还给张小梅。就购房款的数额，张小梅主张为620350元均为购房款，中发世纪公司主张购房款为370251元。法院认为，当事人协商一致，可以变更合同。中发世纪公司与张小梅在商品房租买合同中约定，房屋总价款为583300元，如张小梅连续租用310号房间满五年，则签订商品房购买合同后，已交纳的租金转为购房款。此后双方签订了补充协议，约定此前张小梅实际使用310号房间期间由张小梅支付租金250099元，中发世纪公司以370251元的价格将310号房屋出售给张小梅，商品房租买合同中第三四条作废。同时，双方签订的存量房屋买卖合同亦记载，房屋出售价格为370251元。因此，310号房屋的购房款应为370251元。中发世纪公司及张小梅在签订合同前，应当充分了解相关的政策规定，现合同无法继续履行双方均有过错，应当各自承担相应的责任，故中发世纪公司要求张小梅支付2011年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，法院不予支持；中发世纪公司要求张小梅支付营业税、教育费附加、城市维护建设税、土地增值税、印花税，法院不予支持；中发世纪公司要求张小梅支付2011年11月1日之后的保险费，缺乏合同及法律依据，法院不予支持；张小梅已支付了截至2012年10月31日的物业费、运营费、供暖费、制冷费、保险费，现中发世纪公司已代张小梅向北京知春物业管理有限责任公司支付了截至2014年12月31日的物业服务费、制冷费及供暖费，其要求张小梅支付截至2014年12月31日物业费、空调费及至实际腾退之日的运营费，张小梅亦同意支付，法院予以确认。2015年1月1日之后的物业服务费、制冷费及供暖费，中发世纪公司可待实际发生后主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决：一、解除张小梅与被告北京中发世纪物业管理有限公司签订的《商品房租买合同》、《商品房租买合同补充协议》、《存量房屋买卖合同》；二、张小梅于本判决生效后七日内将三零一一零号房间恢复原状并交还给被告北京中发世纪物业管理有限公司；三、被告北京中发世纪物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还张小梅购房款三十七万零二百五十一元、税费一万二千八百三十元；四、张小梅于本判决生效后七日内按照每月七百五十元九角五分的标准支付自二Ｏ一二年十一月一日起至实际交还房屋之日止的运营管理费；五、张小梅按照于本判决生效后七日内支付二Ｏ一二年十一月一日起至二Ｏ一四年十二月三十一日止的物业服务费一万一千零三十六元、供暖费三千零七十九元、制冷费二千八百一十七元；六、驳回被告北京中发世纪物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。中发世纪公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原判第（三）项，改判“驳回原告要求被告赔偿税费损失12830元的诉讼请求”；2、撤销原判第（四）项，改判为“原告张小梅于本判决生效后七日内按照每月750.95元的标准向被告北京中发世纪物业管理有限公司支付自2011年12月6日（含当日）起至实际交还房屋之日止的运营管理费”；3、撤销原判第（五）项，改判为“张小梅于本判决生效后七日内向北京中发世纪物业管理有限公司支付自2011年12月6日（含当日）起至2014年12月31日止的物业服务费、供暖费、制冷费”；4、撤销原判第（六）项，改判为“判令张小梅于本判决生效后七日内向中发世纪物业管理有限公司支付2011年8月26日（含当日）以后至其实际交还给北京中发世纪物业管理有限公司的房屋占有使用费（该费用按“57630元/每年”的标准计算）和税费3879.42元”；5、判决二审上诉费由被上诉人承担。上诉理由是：1、一审法律适用错误；2、一审判决本公司应向张小梅支付其应缴纳的税费12830元，但同时驳回本公司要求张小梅支付本公司缴纳的税费3879.42元的诉讼请求，法律适用违反公平、公正原则；3、一审判决认定张小梅向本公司支付运营管理费、物业服务费、供暖费、制冷费的起算时间为2012年11月1日的事实错误，前述费用的起算时间为2011年12月6日。张小梅不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原判，改判或发回重审；2、解除双方签订的商品房租买合同、补充协议，退还该房屋；3、中发世纪公司退还我购房总价款620620元；4、中发世纪公司赔偿我税费损失33183元；5、本案诉讼费由中发世纪公司承担。上诉理由是：1、一审判决事实不清，认定房屋总价款为370251元明显错误；2、《商品房租买合同》应当认定为一份房屋买卖合同；3、中发世纪公司当庭陈述其在双方签订《商品房租买合同》时已经知道该房屋不能过户，我签订合同没有过错；4、一审判决认定《商品房租买合同》系租赁合同，又判决我承担物业费明显是矛盾的，不合通常的规则；5、我没有过错，应当由中发世纪公司承担全部的购房税费。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，法院予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护。中发世纪公司与张小梅签订的商品房租买合同及补充协议、存量房屋买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应依合同约定履行各自义务。本案中，现双方当事人均认可，因受外籍个人购买本市房屋政策限制，无法办理产权转移登记手续，使房屋买卖合同无法继续履行。现张小梅请求解除上述合同，本院予以支持。合同解除后，张小梅应将本案所涉房退还给中发世纪公司，同时中发世纪公司应将存量房买卖合同约定的购房款数额及因购房产生的相关费用退还给张小梅。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确所作处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费一万零四元，由张小梅负担四千一百四十元（已交纳），由北京中发世纪物业管理有限公司负担五千八百六十四元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费费二千五百七十元，由张小梅负担三百五十五元（于本判决生效后七日内交纳），由北京中发世纪物业管理有限公司负担二千二百一十五元（已交纳）。二审案件受理费一万七千三百零四元，由张小梅负担一万零四元（已交纳），由北京中发世纪物业管理有限公司负担七千三百元（已交纳）本判决为终审判决。审　判　长　　刘新泉代理审判员　　徐　冰代理审判员　　夏根辉二〇一五年七月十三日书　记　员　　叶康喜更多数据：