（2015）苏民二初字第00273号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-11-24

案件名称

原告姜伟与被告沈阳富宏房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事判决书

法院

沈阳市苏家屯区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

沈阳市苏家屯区人民法院民事判决书（2015）苏民二初字第00273号原告姜伟，男。被告沈阳富宏房地产开发有限公司。法定代表人王坤生。委托代理人钟宇。原告姜伟与被告沈阳富宏房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法由审判员张健适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜伟，被告沈阳富宏房地产开发有限公司的委托代理人钟宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜伟诉称，原告姜伟于2013年3月与浑河国际城达成购房意向，并且当时承诺物业费不超过1.5元，当时我感觉物业费价格可以接受，为了居住的环境优雅些，也多方衡量、物业费、绿化率、观景带、感觉很满意。每平米比非观景房多300多元，以每平米6608.25元购买了76.99平方米的某号，总房款为508769元。基于对预售房的宣传条件比较满意，所以我购买了销售推荐的观景房。但随后的开发商却变更了他们的园区规划，景观带被取消了。根据国家的相关法律，我要求被告赔偿300×76.99=23097元。如果一期没有景观，一期所有住房的价值将应重新估算，我要求被告给予相应的二次赔偿。我的购房合同签署的交房日期为2014年10月31日前。在2014年10月31日收到开发商的短信通知交房日期为2014年11月13日。但我实际入住是2014年12月27日，现请求法院依法判令：1、请求赔偿景观房差价损失23097元；2、要求赔偿57天逾期交房违约金2900元；3、返还57天物业费292.56元；4、返还57天取暖费735.27元；5、要求被告出示《工程质量竣工备案表》《房屋土地面积测绘报告》等原件，绿化率、容积率的测量报告。被告沈阳富宏房地产开发有限公司辩称，1、关于法律适用问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，作为要约是有法律条件的，要约允诺是有具体条件的，必须是具体确定的，在宣传资料中的图本身既不是说明也不是允诺，更谈不上具体确定，因此不应当使用商品房买卖合同的司法解释。2、图和现场景观带的位置是没有改变的，致使景观带是一、二期分割的位置，现在由于二期未建完，景观带才未建设，不能说景观带取消，且我公司并没有违约。3、关于景观房的问题，原告购买的17号楼是在景观带第二排，所以谈不上是景观房。4、关于交房工作的安排，工作时间的排期不构成违约，通知的时间、竣工验收的时间是符合合同约定的，只是为了避免售楼处过于混乱，作了不同楼的排期，不能视为违约行为。5、工程质量竣工备案表、房屋土地面积测绘报告不是法定要求我公司出具的，与原告无关。综上，原告的诉讼请求不能成立，没有事实及法律依据，请求予以驳回。经审理查明，2013年3月14日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定被告将坐落于沈阳市苏家屯区红椿路某号某室、建筑面积76.99平方米楼房一处出卖给原告。房屋总价款为508769元。付款方式为首付款158769元，贷款35万元。交房期限为2014年10月31日。逾期交房违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。原告入住日期为2014年11月13日。上述事实，有原、被告陈述笔录，原告提供的商品房买卖合同、入住通知单、购房发票、照片、楼书在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系在平等自愿基础上协商一致的结果，且内容不违反国家法律、行政法规禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应严格履行。被告交房日期为2014年10月31日，通知原告入住时间为2014年11月13日，根据合同约定，逾期交房违约金应为661.44元。关于楼书等宣传资料是否作为合同内容的问题，根据原告提交的楼书，只有户型图及园区效果图，并没有明确具体的文字表述，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。故该楼书中的相关内容不能作为要约，原告要求被告赔偿景观房差价损失23097元，本院不予支持。原告诉请的物业费，因原告已入住，故该请求没有事实及法律依据，本院不予支持。原告诉请的取暖费，没有法律依据，本院不予支持。原告诉请的要求被告出示工程质量竣工备案表、房屋土地面积测绘报告，没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳富宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告姜伟逾期交房违约金人民币661.44元。二、驳回原告姜伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费501元，减半收取，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员　　张健二〇一五年七月十三日书记员　　杨璐关注微信公众号“”