（2014）长县民初字第03813号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-10-20
案件名称
湖南长丰投资开发有限公司与刘鹏商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙县人民法院
所属地区
长沙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南长丰投资开发有限公司,刘鹏
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百五十九条，第一百六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2014）长县民初字第03813号原告湖南长丰投资开发有限公司，住所地：长沙市经济技术开发区泉塘街道漓湘东路9号。法定代表人彭卫衡，董事长。委托代理人褚奎，系该公司综合部员工。委托代理人罗建军，上海建纬（长沙）律师事务所律师。被告刘鹏，男，1988年9月16日出生，汉族。原告湖南长丰投资开发有限公司（以下简称长丰投资公司）与被告刘鹏商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告长丰投资公司的委托代理人褚奎、罗建军到庭参加了诉讼，被告刘鹏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1、被告刘鹏补交购房欠款45136元，并从应付款之日起至实际付清之日止，按日万分之二的标准支付违约金；2、被告刘鹏承担本案诉讼费用。被告刘鹏未作答辩。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2008年8月18日，长丰集团为解决在长沙工作员工和公司引进人才的住房难问题，制定并下发了《长丰集团关于在长员工在“长丰星城”购房的管理办法》【长丰集团（2008）111号】文件，决定由原告长丰投资公司按商品住宅小区模式开发商品房后在员工内部出售。该办法第六条规定，报名购房的员工享有优惠建筑面积之内的购房价，多层1600元／㎡，小高层和高层2100元／㎡；优惠建筑面积之外的购房价，多层2000元／㎡，小高层和高层2500元／㎡。楼层差价，小高层、高层：以第一层为基准，每往上一层每平方米加十元，多层：以第一、五楼为基准，二、四楼每平方米加十元，三楼每平方米加二十元等。结算建筑造价超出上述购房价款，由员工所在单位补贴。该办法第九条还规定，购房员工必须与公司签订服务期，核心技术及核心管理人才服务期为15年，一般员工服务期为10年；在服务期内如员工工作达不到公司要求、违反公司规章制度及国家法律而被解除劳动合同的，或员工主动辞职者，将以购房面积不按优惠价补交房款等。该文件还对购房对象、享受优惠面积的条件等作了规定。2008年8月21日，长丰集团又制定下发【（2008）114号】文件，规定购房员工的服务期从2008年8月1日起计算。被告原系长丰集团下属的广汽长丰汽车股份有限公司员工，享有购房资格，于2010年与原告签订《长沙县商品房买卖合同》，合同约定由被告购买原告开发的“长丰星城”项目中的29栋1404房，该商品房建筑面积为119.6平方米，每平方米2790元，总金额为333684元，付款方式约定为：首付款73684元于2010年4月1日支付，剩余房款260000元采用公积金贷款方式支付。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期未超过30日，买受人从应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同可继续履行等；合同第八条约定，面积误差比绝对值3%以内（含3%）的，据实结算房价款；合同还对商品房的交付期限及条件、房屋交接及违约责任、争议的解决等条款进行了约定。同时双方另行签订《合同补充协议》，该《合同补充协议》第7条约定：买受人应在签订《商品房买卖合同》时缴纳由出卖人代收代缴的商品房买卖契税、产权登记费、国土证登记费等法律法规和有关政府文件规定的税费。买受人自愿委托出卖人代收代缴维修基金，缴纳标准按照长沙县房产局相关规定，代收的维修基金不计入本合同购房总价（与合同第十六条不符之处，以本协议条款为准）。按上述文件的规定及合同的约定，被告享受的购房优惠面积为65平方米，优惠单价为2230元／平方米，优惠外面积为54.6平方米，优惠外单价为2630元／平方米，故被告实际应付的购房款为288548元（65×2230＋54.6×2630），另应缴纳税费18030元，合计306578元。2008年9月2日，被告支付原告房款100800元；另通过公积金贷款260000元支付了房款；合计支付了360800元。后原告退还被告购房款54222元，被告在“2010年10月17日公积金贷款到位应退应收款明细”上签字予以认可，被告实付306578元。后，原告按合同约定向被告交付了长丰星城项目29栋1404房。另查明，1、被告所有的29栋1404房因面积差可退费447.1元、税费差可退费3615元，共计4062.1元，原告同意此款可在诉讼请求的款项中予以扣除；2、被告原系广汽长丰汽车股份有限公司一般员工，被告原所在单位于2012年10月19日通知原告被告已离职，其在单位实际的服务期间为从2008年8月1日起至2012年5月16日止。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同履行。被告是否尚欠原告购房款。原告主张根据《长沙县商品房买卖合同》的约定，被告应给付如下款项：（1）29栋1404号商品房价款333684元；（2）代收契税及维修基金等18030元；上述款项共计351714元，除去被告已付的306578元，被告尚欠45136元。本院认为，根据《长丰集团关于在长员工在“长丰星城”购房的管理办法》【长丰集团（2008）111号】文件精神，被告在购房时应当享受了相应的购房优惠，而长丰集团购房员工所享受的购房优惠是附条件的，即一定的服务期满后由员工各自所在单位予以补贴。由于被告服务期未届满，且未举证证明其离职后，对该尚欠购房款原告已承诺由被告原所在单位或其他方承担，原告依据《长沙县商品房买卖合同》约定的商品房价款向其主张权利并无不当。根据“长丰星城”项目的运作模式、交易习惯，可以认定被告刘鹏是在享受了购房优惠后只实际支付了购房款288548元、税费18030元，被告尚欠45136元。被告已履行服务期是否应享受购房补贴，如享受，如何计算。关于被告已履行服务期是否应享受购房补贴的问题，从【长丰集团（2008）111号、114号、（2020）185号】文件来看，111号文件载明了一般员工的服务期为10年（被告系一般员工），114号文件载明服务期从2008年8月1日起算，185号文件载明未履行完服务期的按照未履行服务期限补交房款及全额杂费；本院认为，扣除已履行服务期系文件中明文规定，故从被告差欠的购房款中还应抵扣服务期的优惠。关于履行服务期如何计算的问题，本院认为，【长丰集团（2008）114号】文件有明确规定，服务期从2008年8月1日起计算，故被告已履行服务期应为46个月，被告服务46个月享受购房补贴款为17302元（45136（合同约定的房屋总价款333684元-实际购房总价即被告已付的房款288548元）÷120个月×46个月】。三、被告是否应给付违约金。原告主张从知道被告离职次日即2012年10月20日开始计算违约金，本院认为，在人民法院判决生效之前，该笔款项的支付问题双方仍有争议，尚未确定，故原告要求被告支付违约金的法律依据不足，本院不予支持。综上，原、被告合同约定房款与实际支付款项之间的差价为45136元，扣除被告已履行服务期补贴17302元，以及原告应退还的面积和税费差4062.1元，被告欠原告购房款23771.9元，该款被告应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告刘鹏于本判决生效之日起十日内给付原告湖南长丰投资开发有限公司购房款23771.9元。二、驳回原告湖南长丰投资开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费928元，由原告湖南长丰投资开发有限公司负担534元，由被告刘鹏负担394元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 彭 明代理审判员 陈 瑾人民陪审员 师 全二〇一五年七月十三日书 记 员 孙华隆附：本判决引用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：