（2015）包民二初字第01290号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2017-12-22
案件名称
安徽外滩物业管理有限公司与余飞物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市包河区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽外滩物业管理有限公司,余飞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2015）包民二初字第01290号原告：安徽外滩物业管理有限公司，住所地合肥市包河区望江东路46号，组织机构代码78308276-9。法定代表人：耿文，董事长。委托代理人：李倩，安徽世纪天元律师事务所律师。委托代理人：高超，安徽世纪天元律师事务所律师。被告：余飞，男，1982年5月26日出生，汉族，住合肥市。原告安徽外滩物业管理有限公司诉被告余飞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李玥玥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽外滩物业管理有限公司的委托代理人高超到庭参加诉讼，被告余飞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安徽外滩物业管理有限公司诉称：2009年6月28日，被告余飞与安徽皖投置业有限责任公司签订了《前期物业服务协议》，约定由安徽外滩物业管理有限公司（即原告）作为受托人，对“望湖城·桂香居”住宅小区实施物业管理与服务。原告尽职尽责，如约履行了物业服务义务。然而，被告余飞却一直拖欠物业管理费，原告多次催要未果诉至法院，请求判令：一、被告余飞立即支付所欠物业费8176.77元、公共能耗费151.26元，以上合计8328.03元；二、被告余飞承担本案的诉讼费。被告余飞未提出答辩，举证期内亦未提供证据。经审理查明：2009年5月，安徽皖投置业有限责任公司（甲方）与安徽外滩物业管理有限公司（乙方）签订《望湖城“桂香居”前期物业服务合同》，安徽外滩物业管理有限公司受安徽皖投置业有限责任公司委托，对望湖城桂香居紫桂苑小区提供前期物业管理服务。合同对各自的权利、义务，物业服务内容、质量，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。被告余飞系望湖城桂香居紫桂苑15栋102室业主，该房屋建筑面积129.79平方米。2009年6月28日，余飞接收房屋时作为乙方与作为甲方的安徽皖投置业有限责任公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定甲方委托安徽外滩物业管理有限公司对望湖城桂香居住宅小区实施前期物业管理与服务。合同第四条主要约定：物业服务费按1.05元/月/平方米缴纳，办理交房手续时一次交纳6个月物业管理服务费；交房后的物业服务费采用按月计算，以半年度为单位进行收取的方式进行收取，每半年度第一个月10日之前交纳该半年度的物业管理服务费。对其他有偿服务费用，合同第五条第三项约定：物业服务公用水、电及损耗公摊：1、高层电梯运行费按实结算，由该单元的所有住户均摊（首层除外）；2、公共照明、消防系统，智能化系统等公用电费由小区所有业主据实均摊；3、水景用水、绿化和清洁用水费由小区所有业主据实均摊。以上三项费用收取时间以交房之日起计算，业主应于每月的10日前缴纳上月发生的费用。对合同期限，双方在合同第十五条约定为：本协议自双方签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止。2012年下半年，望湖城桂香居住宅小区成立了业主委员会。2012年10月28日，望湖城桂香居业主委员会作为甲方与作为乙方的安徽外滩物业管理有限公司签订为期两年的《物业服务合同》（自2012年10月1日至2014年9月30日止）。2014年9月28日，双方续签《物业服务合同补充协议》，约定合同期三个月（自2014年10月1日至2014年12月31日止）。其中，对于物业服务费用，约定乙方向业主收取的物业综合服务费实行一费制，收费标准为1.05元/月/平方米，不得再向业主收取水电等公摊费用。对物业收费时间，合同第九条约定：物业综合服务费由乙方在每年的第一、三季度向业主收取。另查明，本院业已发生法律效力的（2014）包民二初字第00898号民事判决书认定，由望湖城桂香居住宅小区业主委员会2013年度出具的会议纪要、声明、意见、函等书面材料就望湖城桂香居车辆管理、车位租赁、车辆停放、苑区绿化苗木干枯及部分灌木出现枯死、部分塑料窨井盖老化破损、雨水槽水泥盖板损坏等问题督促原告进行整改、完善。还查明：被告余飞自2010年1月1日至2014年12月31日期间未交物业费8176.77元，自2010年5月至2012年12月期间未交公共能耗费151.26元。以上事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《望湖城桂香居临时管理规约》、《承诺书》、《物业服务合同》、邮政挂号信函及收据、会议纪要、声明、意见、函等以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。本院认为：原告安徽外滩物业管理有限公司对望湖城桂香居福桂苑住宅小区进行前期物业管理，是基于其与建设单位安徽皖投置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》、被告余飞与安徽皖投置业有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》以及余飞对《望湖城桂香居临时管理规约》作出的承诺。2012年10月28日，望湖城桂香居业主委员会与安徽外滩物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效。在上述协议以及合同履行期间，安徽外滩物业管理有限公司依约为包括被告余飞在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用。而被告余飞作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，负有按照协议以及合同的约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。原告作为物业服务单位，有义务按合同约定完全履行义务.通过被告提供的望湖城桂香居住宅小区业主委员会2013年度出具的会议纪要、声明、意见、函等书面材料可以看出望湖城桂香居在车辆管理、车位租赁、车辆停放、苑区绿化苗木干枯及部分灌木出现枯死、部分塑料窨井盖老化破损、雨水槽水泥盖板损坏等方面存在有待改善之处，服务内容部分存在瑕疵。对2013年度的物业服务费酌情按80%收取较为合理。本案中，被告余飞应向原告安徽外滩物业管理有限公司交纳自2010年1月1日至2014年12月31日物业服务费合计7849.69元【其中2010年1月1日至2012年12月31日期间的物业管理费4906.06元（1.05元/平方米/月×129.79平方米×36个月）；2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费1308.28元（1.05元/平方米/月×129.79平方米×12个月×80%），2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费1635.35元（1.05元/平方米/月×129.79平方米×12个月）】以及2010年5月1日至2012年12月31日公摊费151.26元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条,《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第六十七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告余飞于本判决生效之日起十日内支付原告安徽外滩物业管理有限公司2010年1月1日至2014年12月31日期间物业管理费7849.69元；二、被告余飞于本判决生效之日起十日内支付原告安徽外滩物业管理有限公司2010年5月1日至2012年12月31日物业能耗费151.26元；三、驳回原告安徽外滩物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告余飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 李玥玥二〇一五年七月十三日书 记 员 沈修龙附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：