（2015）深南法民三初字第225号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-12-24
案件名称
贺玉琳与吕健,吕宛铮房屋买卖合同纠纷一审民事案件判决书
法院
深圳市南山区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贺玉琳,吕健,吕某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第九十七条
全文
广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第225号原告贺玉琳，户籍地址广东省深圳市罗湖区。委托代理人贺炳正，户籍地址广东省深圳市罗湖区。委托代理人邓爱珍，户籍地址广东省深圳市罗湖区。被告吕健，户籍地址广东省深圳市福田区。被告吕某。法定代理人吕健，户籍地址广东省深圳市福田区。法定代理人丁颖，户籍地址广东省深圳市福田区。两被告共同的委托代理人毛宏宇，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。原告贺玉琳诉被告吕健、吕某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序于2015年4月27日公开开庭进行审理。原告的委托代理人贺炳正、邓爱珍，两被告共同的委托代理人毛宏宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与两被告于2014年12月24日在美联物业代理（深圳）有限公司签订了《房屋转让合同书》，约定由两被告将共同登记在两被告名下的南山区蛇口东角头金世纪路某花园二期5栋某住宅（产权证号：4000461912，建筑面积88.76平方米，以下简称涉诉房屋）以367万元人民币的价格转让给原告，双方约定于2015年5月31日前一次性付款。原告已于2014年12月24日按合同约定交付定金10万元。两被告名下登记的住宅某和2-17C是不可分割的一套住宅，因建房时大面积房避税而办成两个小户型产权证。2015年1月5日未成年的被告吕某致函中介美联物业公司，以其父被告吕健售房行为系无权代理或无权处分为由拒绝转让上述房产。针对被告吕某向中介公司出具的函告，原告于2015年1月22日委托广东竞德律师事务所律师陶世远致函两被告，要求其继续履行合同或按合同约定承担违约责任。被告收悉该函后未予任何答复。被告吕某尚未成年，其父母均在签订合同现场见证，由其父被告吕建作为其法定代理人处分其与女儿共同共有的房产的行为系有效行为。原告作为善意相对人没有任何过失，已按照合同约定给付定金。因此，双方均应按照约定继续全面履行自己的义务。依据我国合同法及物权法有关规定，现被告未能遵守承诺履行应尽义务，两被告上述行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。据此，原告起诉请求法院判令：1、双方解除《房屋转让合同书》；2、被告按双方签署《房屋转让合同书》第11条双倍返还原告定金10万元；3、被告承担本案诉讼费及律师费。庭审时，原告称第三项诉讼请求中律师费为2500元。被告辩称：1、对于原告的第1项诉求，因涉诉房屋的所有权人吕某及其监护人均未作出承诺，《房屋转让合同书》没有成立，不存在解除的情形；2、对于原告的第2项诉求，基于前述理由，合同未成立，两被告也未实际收取原告定金，故该请求不应该予以支持；3、原告在开庭时才明确了律师费的数额，属于增加诉讼请求，且无证据予以证明，如其坚持该诉讼请求，两被告请求法院重新给予两被告答辩期并休庭。经审理查明，位于南山区蛇口东角头金世纪路的某花园二期5栋某房屋的所有权人为被告吕健、被告吕某，分别占有1%、99%的份额，房屋建筑面积为88.76平方米，房地产证号为深房地字第××号，登记日期为2010年8月9日。2014年12月24日，被告吕健与原告签订《房屋转让合同书》，约定卖方为两被告、买方为原告，两被告将涉诉房屋以367万元的价格转让给原告，买方在签订合同当天向卖方支付定金10万元，此定金交由双方约定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户中以后，视为卖方本人收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。除定金以外的楼款由买卖双方指定的（待定）银行或第三方进行资金监管，卖方必须配合于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款，买方须于2015年5月3日前将除定金以外的全部楼款357万元支付至监管机构的监管账户。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让价格为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已付的定金。合同还约定其它条款。同日，被告吕健与原告及美联物业代理（深圳）有限公司签订《资金托管协议》，约定：甲方（卖方）为两被告、乙方（买方）为原告、丙方（托管方）为美联物业代理（深圳）有限公司，甲乙双方同意将《房屋转让合同书》约定的定金10万元（含交楼押金）交由丙方托管。2014年12月26日，美联物业代理（深圳）有限公司蛇口港分公司向原告开具收到其交来涉诉房屋定金10万元的《收据》。2015年1月5日，被告吕某向美联物业代理（深圳）有限公司出具《关于不同意出售某花园2期5栋某、C房产的函》，称其不同意出售上述两套房产，请美联物业代理（深圳）有限公司立即停止相关售房行为。庭审中，原告放弃了要求两被告承担律师费2500元的诉讼请求。原告称，美联物业代理（深圳）有限公司已在原告提起本案诉讼后向原告返还涉诉房屋的定金10万元。原告的起诉状于2015年3月24日送达被告吕健。以上事实，《房地产证》、《房屋转让合同书》、《资金托管协议》、《收据》、《关于不同意出售某花园2期5栋某、C房产的函》等证据及庭审笔录等在卷佐证，资足认定。本院认为，被告吕健与原告签订的《房屋转让合同书》，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，属有效合同。被告吕某虽系未成年人，但作为占有涉诉房屋99%份额的所有权人，对于转让其名下房产等重大资产的处分行为，必须征得其同意，因其已明确表示不同意出售涉诉房屋，故被告吕健作为部分共有人擅自出卖共有房屋的行为对被告吕某不发生效力。被告吕健未取得处分权擅自出卖共有房屋，导致《房屋转让合同书》客观上无法继续履行，原告请求解除合同并由其承担双倍返还定金的违约责任的请求，本院依法予以支持。原告的起诉状于2015年3月24日送达被告吕健，故《房屋转让合同书》于该日解除。美联物业代理（深圳）有限公司已向原告退还其代管的定金10万元，故被告吕健应再向原告返还定金10万元。原告主张被告吕某承担违约责任，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：一、原告贺玉琳与被告吕健于2014年12月24日签订的《房屋转让合同书》于2015年3月24日解除；二、被告吕健应于本判决生效之日起十日内向原告贺玉琳返还定金10万元；三、驳回原告贺玉琳其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告吕健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赖晖二〇一五年七月十三日书记员 沈蕊