（2014）昌民二初字第505号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-12-21

案件名称

原告贾学君诉被告董秋会、贾学��房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

吉林市昌邑区人民法院

所属地区

吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

贾学君,董秋会,贾学臣

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2014）昌��二初字第505号（2014）昌民二初字第505号原告：贾学君，男，1965年1月6日生，汉族，无职业，住吉林省蛟河市。委托代理人：张云枫。被告：董秋会，女，1974年8月9日生，汉族，无职业，住吉林省蛟河市。委托代理人：汤峰。被告：贾学臣，男，1972年9月24日生，汉族，无职业，住吉林省蛟河市。原告贾学君诉被告董秋会、贾学臣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾学君及其委托代理人张云枫，被告董秋会其委托代理人汤峰、贾学臣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贾学君诉称：原告与被告贾学臣、董秋会是亲属关系，2011年7月11日，原告因儿子结婚准备买房，知道两名被告要购买门市房缺少资金，准备将其于2011年5月21日购买的吉林市泰安房地产开发有限公司开发的位于吉林市昌邑区雾凇路与望云街交汇处的吉林天然●枫叶山庄1号楼01幢1单元0101003室房屋出售。经过双方协商，原告在向两名被告支付178，000元购房款的基础上加4，000元利息，合计182，000元购买该房屋。原告按照约定向被告贾学臣支付了全部购房款，被告贾学臣给原告出具了收据。2014年7月，吉林市泰安房地产开发有限公司向被告董秋会交付了房屋，但两名被告董秋会、贾学臣拒绝向原告交付房屋，故原告诉至法院请求：1、判令两名被告履行房屋买卖合同，向原告交付位于吉林市昌邑区雾凇路与望云街交汇处吉林天然●枫叶山庄1号楼01幢1单元0101003室房屋，并协助原告办理该涉案房屋的所有权变更登记手续；2、诉讼费由两名被告承担。被告董秋会辩称：1、原告诉请错误，请求法院予以驳回，原告诉求判令两名被��履行房屋买卖合同，向原告交付诉争房屋，并协助原告办理房屋所有权变更登记手续，没有事实依据和法律依据，答辩人董秋会根本就没有将诉争房屋卖给原告，答辩人也没有收到原告的购房款，原告在诉状中诉称，2011年7月11日购买答辩人的诉争房屋事实不存在；2、该诉争房屋一直由答辩人管理和出租，并自2012年3月18日至2014年4月15日开始交纳水电费、房证、土地证证费、物业费；3、诉争房屋的开发商现在没有开始办理房屋产权手续，更不可能办理房屋所有权变更登记手续。被告贾学臣辩称：房子确实卖给了原告，当时签房子是期房，房产证没有下来，当时售楼处的经理在我们草合同上写的建议房屋办理产权证后将名字办理为贾宗仁的名字。现在房屋的房产证一直无法办理。我同意给原告办理房产更名过户，但是被告董秋会不同意。原告用现金的形式��4笔将房款打过来。该房屋当时是给被告董秋会的父母购买的，后来他们不同意居住。因为当时我们要买一处门市房，同时我哥哥说要给他儿子贾宗仁买房子，所以我和被告董秋会一起到原告家商量卖房子的事情，将178，000元和4，000元利息给我们，我们将房子卖给原告。2014年春天，开始交付房屋，房产证正在办理中，我们到房产管理部门调不出来房产证，说在五年之内可以办理房产证。开发公司将房屋交付给我前妻董秋会，在2011年11月24日我和被告董秋会离婚，但是该涉案房屋已经卖给我哥，所以我们没有对该房屋进行分割，只将现有财产进行了约定分割。本案的争议焦点为：1、两名被告是否将诉争房屋卖给原告；2、两名被告是否应该履行交付房屋的义务；3、两名被告是否应该协助原告办理涉案房屋的所有权变更登记手续。原告贾学君为证明其主张，向本院提供如下证据：1、身份证1份，证明原告主体身份；2、公民户籍信息证明1份，证明被告董秋会主体身份；3、公民户籍身份信息证明1份，证明被告贾学臣主体身份；4-1天然城市●枫叶山庄置业协议；4-2、收条1份；4-3、情况说明1份，以上证据证明两名被告购买了本案涉案房屋，董秋会于2011年7月11日申请将该房屋更至贾宗仁名下；5、个人储蓄凭证3份，证明原告贾学君在吉林蛟河农村商业银行股份有限公司新站支行将购房款160，000元分三笔汇给被告贾学臣账户；6、收条1份，证明被告贾学臣收到原告购房款本金178，000元，利息40，000元，合计182，000元；7、房屋买卖合同1份，证明原告购买两名被告位于吉林天然●枫叶山庄1栋01单元1层3号的房屋，原告依约交付了购房款，两名被告应向原告交付房屋；8、入住售楼确认单和入住流程确认各1份，证明开发商已将房屋交付给被告董秋会；9、证人贾宗仁出庭作证，证明我父亲在两名被告处买房的事实以及两名被告答应直接将房屋更名到我名下；10、证人黄井田出庭作证，证明原告在2011年7月1日到我家借钱说要买楼，原告向我借了40，000元，第二年就还我了；11、证人杨存文出庭作证，证明2011年7月份，原告买楼向我借款50，000元；12、证人赵忠林出庭作证，证明原告给我打电话说孩子结婚要买房子需要钱，于是我借给原告30，000元；13、证人郑桂辉出庭作证，证明原告说要买房子，向我借了40，000元；14、证人赵芝玲出庭作证，证明我听原告的儿子说，被告贾学臣将房子卖给原告的儿子了；被告董秋会发表质证意见如下：对证据1-3均无异议；对证据4-1、4-2真实性无异议；对证据4-3情况说明的真实性、关联性和合法性均有异议，该证据不知从何而来，也不是我本人签字；对证据5真实性和关联性均有异议，与房子没有关系，账户是我前夫的名字，是农资汇款和经营借款，详细的账目都是我前夫经手的，这个钱不是房款，是贾学君汇到贾学臣名下账户的回款；对证据6真实性、合法性以及关联性均有异议，没有被告董秋会的签字，被告董秋会不知道这个事；对证据7真实性、合法性、关联性均有异议，甲方签字不是董秋会本人写的；对证据8-1没有异议，确实是被告董秋会到售楼处签的字；对证据8-2也没有异议，是董秋会签字并且交付了购房款；对证据9证人证言的真实性有异议，证人陈述说我要他身份证的事情不属实，证人说交给证人的置业协议书不属实，购房合同草稿证人说是我亲自交给他的不属实，这个草稿在我走之后就没有拿走，证人和原告以及被告贾学臣是亲属，均有利害关系；对证据10-14有异议，黄井田的证言，借款的40，000元是否是买房子的钱不清楚，对关联性和真实性均有异议，因为杨存文、赵忠林与原告贾学君和被告贾学臣有利害关系，证言的真实性和关联性均有异议，对郑桂辉的证言有异议，上次开庭的时候160，000与本次证人证言之间存在矛盾，对赵芝玲的证言有异议，与本案无关，买房的事是间接告诉证人的。被告贾学臣发表质证意见如下：对证据1、2、3均无异；对证据4无异议，我们婚姻存续期间是被告董秋会办理的买房手续，情况说明是因为我前妻的父母不要这个房子，所以将该房子卖给原告，我们当时就和售楼处商量想直接变成我侄子（贾宗仁）名字，售楼经理说这个情况给我写下来，放在售楼前台，等办房证的时候给我们处理。2011年7月11日，售楼处给我出具的情况说明，2011年8月10日补签的房屋买卖合同；对证据5没有异议，房子定下来后我家急需钱，原告在信用社分3次汇款160，000元，其余的2，200元是我和被告董秋会一起到原告家，原告以现金的形式交给我们的，是当着我和董秋会的面签的字，是我出的条并且由我签的字，这三笔汇款是我们准备在江南买房的钱，之后又借了很多钱，汇总一起打到了被告董秋会的账户里；对证据6无异议，是三笔汇款和现金，是我出具的收条；对证据7没有异议，8月份我和被告董秋会感情不和，原告说现在房屋需要变更登记，所以我给原告补了一份房屋买卖合同，合同上董秋会的签字是我代签的；对证据8-1、8-2、我不清楚这件事，因为房子是董秋会的名字，售楼处说谁的名字就针对谁来通知；对证据9证人证��没有异议，陈述属实；证据10-14，对赵芝玲的证言，小虎（贾宗仁）跟证人说过买房子的事情，我和董秋会也跟证人说过，是我前妻领着证人的儿子买的房子，只是证人没有说清楚，证人记不清我们俩何时将房子卖给小虎的，我是在2011年7、8月份将房子卖给小虎的，当时农资商店不忙了，小虎到证人处溜达的时候说的，对其他证人证言无异议。被告董秋会为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、吉林市商品房买卖合同1份，证明被告董秋会购买了吉林天然●枫叶山庄1号楼01幢1单元0101003室；2、收据5张，证明董秋会自2012年3月18日至2014年4月15日期间为该诉争房屋所交纳的水电费、房证、土地证费、物业费等，该房屋一直由董秋会管理；3、房屋买卖合同1份，证明2013年4月25日董秋会将昌邑区枫叶山庄21号楼1楼房屋卖给于��琴的事实；4、证人于凤琴出庭作证，证明该涉案房屋已经是我的了，我交给董秋会定金20，000元，董秋会曾向我借过20，000元，于是这钱就作为定金，2013年4月份我和董秋会签订的房屋买卖合同，我给我女儿打了130，000元，然后签订的合同，剩余20，000待过户时我才能给董秋会；证人于凤琴提供收条2张和房屋买卖合同1份，证明20，000元是定金以及130，000元是房款还有房屋买卖的事实。原告贾学君发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，对证明问题无异议；对证据2真实性无异议，对其证明的问题无异议，该证据能够证明被告董秋会使用该房屋，并且董秋会占有使用该房屋，也收取了该房房款；对证据3房屋买卖合同有异议，原告认为该合同不真实，该合同签订于2013年4月25日，合同第三条明确约定，付款方式第二项买方交20，000元定金��余款由乙方办理手续后一次性付清。该签订时间与上次开庭陈述的时间较长，上次开庭董秋会没有说卖房的事实，被告董秋会并没有向本庭提交其将本案诉争房屋卖给本案证人的其他相关证据，鉴于本案被告董秋会和证人于凤琴之间系母女关系，对真实性有异议，该合同形成于2013年4月25日，该定金收据出具日期是2013年4月18日，很显然是先交付定金，并不是看房后交付的20，000元，对证据4证人证言，因为证人与董秋会系母女关系，证人不能公正的反应本案相关客观事实，请求法庭对该证言不予采信；对证人于凤琴提供的证据，其在2013年4月25日农村邮政银行取款凭证，因为证人没有提供原件，所以对真实性无法确认，该汇款130，000元用途不清楚，关于定金20，000元的收条及枫叶山庄130，000元购房款及合同，原告将申请法院对该证据进行真伪鉴定。被告贾学��发表质证意见如下：对证据1无异议；对证据2，我不知道具体情况，都是被告董秋会办理的手续，是我们俩人离婚后取得的票据；对证据3、4房屋买卖合同有异议，该合同的时间是在我们婚姻存续期间之后，我不认可，收条不具备真实性，我对形成时间进行鉴定，合同与最终卖给原告没有关系，于凤琴给董秋会汇款130，000元，我不知道该笔汇款的用途。被告贾学臣为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、个人储蓄凭证4张及存款明细帐3份，证明我将购房款汇到董秋会的账户；2、离婚协议书1份及结婚证一份，证明我和被告董秋会所有的财产都已经分割完毕，因为当时已经将涉案房屋卖给了原告，所以对该房屋没有分配，我和被告董秋会2013年9月23日复婚；3、通话录音1份，证明我和被告董秋会离婚以后，我曾多次给被告��秋会打电话要求办理该房屋的过户手续，被告董秋会均表示同意；原告贾学君发表质证意见如下：对证据1无异议，该证据证明了被告贾学臣由其账户汇款885，000和110，000元给原告，原告向被告贾学臣分三笔汇了160，000元购房款；对证据2无异议，对结婚证的真实性无异议，对证明问题无异议。；对证据3无异议。被告董秋会发表质证意见如下：对证据1不能证明原告给付被告贾学臣160，000元购房款的事实，该笔汇款是东方新城的购房款，与本案无关；对证据2真实性无异议，对证明问题有异议，与本案无关；对证据3有异议，这个是办理中东门市房土地证的电话录音，而且被告表达的意思模糊，与本案涉案房屋无关，补充：对证据2离婚协议书、结婚证没有异议，但是该证据形成的时间是2013年9月23日，2011年形成的房屋买卖合同，但是我们在2012年复婚，到2013年9月份又再一次离婚，被告贾学臣提供的离婚协议是2013年9月份，对真实性无异议，对证明问题和关联性有异议，原告提出2011年8月房子买给原告，之后我和贾学臣离婚了，在第二次离婚协议上应该有关于涉案房屋的分割事项，离婚协议上的所有内容都是贾学臣写的，写的是无财产无债务，第一次离婚我们之间的财产是口头协议，该房屋已经分割完毕；对证据3录音中间有删改，贾学臣说到小虎房子的事情我不知道是怎么回事。本院针对上述证据综合分析、评判如下：原告提供的证据1、2、3、4-1、4-2、8符合证据规则的规定，与本案待证事实存在关联性，可以证明该涉案房屋系被告董秋会和被告贾学臣所有，该房屋已经交付使用的事实，本院确认以上证据的证明力；原告提供的证据4-3系单方制作且无相关证据予以证明其来源，故对其真实性��予采纳；原告提供的证据5、6无法证明该汇款系购房款，故对该证据不予采纳；原告提供的证据7系原告与被告贾学臣单方签订的，被告董秋会的签字系被告贾学臣代签，故仅对原告与被告贾学臣签订合同的事实予以采纳；针对原告提供的证据9-14证人证言，由于以上证人证言系其听原告说要买房子才借钱的理由，本院认为与本案不具有关联性，故对以上证据不予采纳；被告董秋会提供的证据1-2与本案待证事实存在关联性，能够证明该涉案房屋系其所有，故对以上证据予以采纳；被告董秋会提供的证据3、4与本案不具有关联性，故不予采纳；针对证人于凤琴提供的收条2张以及房屋买卖合同与本案无关，故不予采纳；被告贾学臣提供的证据1无法证明该汇款系原告的购房款，故不予采纳；被告贾学臣提供的证据2能够证明被告董秋会购买该涉案房屋时两名被告婚姻关系存��，故对该证据予以采纳；被告贾学臣提供的证据3通话录音，该录音无法证明两名被告陈述的房屋系该涉案房屋，故本院不予采纳。通过庭审调查及对以上证据的分析与认定，本院确认如下事实：2011年5月21日，被告董秋会与吉林市泰安房地产开发有限公司签订天然城市●枫叶山庄置业协议一份，购买其位于吉林市船营区雾凇路与望月山街交汇处的天然城市●枫叶山庄、1栋1单元1层3号房屋，当天，被告董秋会交付房屋价款178，008元。2011年8月10日，原告贾学君与被告贾学臣签订房屋买卖合同1份，约定将该上述房屋出售给原告贾学君，房屋价款为182，000元（本金178，000元，利息4，000元）。2012年3月18日，被告董秋会与吉林市泰安房地产开发有限公司签订吉林市商品房买卖合同，2014年4月15日，吉林市晟金物业服务管理有限公司（枫叶山庄管理处）通知被告董秋会办理入住手续，交付该涉案房屋。期间，被告董秋会交付该涉案房屋的水电、物业等费用，被告董秋会一直使用该房屋至今。另查明，两名被告系夫妻，被告董秋会购买该涉案房屋期间婚姻关系存续。2011年11月24日，两名被告离婚，对该涉案房屋未进行分割。本院认为，原告贾学君提供的房屋买卖合同虽载明：“甲方贾学臣、董秋会”，但庭审中，原告贾学君与被告贾学臣均承认董秋会的名字是被告贾学臣签写的，本院认为，该合同并非董秋会真实意思的表示，故该合同并未成立生效，所以，原告要求被告贾学臣、被告董秋会履行房屋买卖合同的行为以及协助办理该涉案房屋的所有权变更登记手续的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条及最高人民法院《关于民事诉��证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告贾学君的全部诉讼请求。案件受理费3，940元，由原告贾学君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审　判　长　曹　　　　红代理审判员　陈　婷　婷人民陪审员　王　　　　宏二〇一五年七月十三日代理书记员　???庄碧瑶更多数据：搜索“”来源：