（2015）珠香法民三初字第904号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-10-27

案件名称

白洁与珠海华福商贸发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

珠海市香州区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

白洁,珠海华福商贸发展有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款，第十八条第一款；《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第五十二条，第五十三条，第六十条第一款

全文

广东省珠海市香洲区人民法院民事判决书（2015）珠香法民三初字第904号原告：白洁，女，汉族，住广州市天河区，公民身份号码×××1745。委托代理人：孙成，广东莱特律师事务所律师。委托代理人：唐健霆，广东莱特律师事务所律师。被告：珠海华福商贸发展有限公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：王煜伟，董事长。委托代理人：闵晓军，广东秉德律师事务所律师。委托代理人：林雪平，广东秉德律师事务所律师。原告白洁诉被告珠海华福商贸发展有限公司（以下简称“华福商贸公司”）商品房预售合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员莫宇兴适用简易程序，公开开庭进��了审理。原告白洁的委托代理人唐健霆、被告华福商贸公司的委托代理人闵晓军、林雪平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白洁诉称：2012年11月20日，原告与被告签订《珠海市商品房买卖合同》，被告将香洲区珠海大道1号XXX房的商品房（以下简称“涉案房屋”）出卖给原告，建筑面积为88.97平方米。合同中约定，被告应于2013年8月18日向原告交付涉案房屋。直到2014年11月17日，逾期456天，被告才拿到涉案房屋建设工程的《竣工验收备案表》。基于被告提供的证据五，即《确认函》，原告才回忆起于2014年5月31日，曾在被告提供的《确认函》上签字，但是被告并没有提示或者告知原告，原告拿到此款项后，包括被告继续违约所造成的责任豁免，只是告诉原告这仅为收款手续，而在原告要求复印件时，被告敷衍拒绝，声称原告有被告之前交给原告的《通知》就可以了，而且，《确认函》第三条的表述均没有以特殊的符号标记或者加粗字体。根据《合同法》第40条规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，以及《合同法》第39条的规定，“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免责或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。被告提供的《确认函》中的第三条款属于《合同法》规定的免责条款，此条款不是被告与原告协商订立的，被告也没有提请申请人注意，没有公平地确定双方的权利义务，因此，《确认函》中第三条的免责条款应属于无效条款。在签署此《确认函》前，珠海华发实业股份有限公司客服中心受被告的委托所出具的《通知》中，明确违约金是计算到2014年5月30日前，这也是原告要求确认此《确认函》第三条无效的理由。原告认为，在此《确认函》第三条无效的情况下，被告的违约逾期交房的事实清楚，被告仅支付了部分违约金，应继续承担未履行的违约责任。诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币122209.53元；2、判令确认原告签名的《确认函》（被告提供的证据五）中的第三条免责条款无效；3、由被告承担本案全部诉讼费用。原告白洁为其诉称向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同；2、银行流水单（工商银行）；3、竣工验收备案表；4、2014年5月16日通知。被告华福商贸公司辩称：一、涉案房屋已于2014年5月30日前全部验收合格，确定本案房屋交付条件应当以双方签订的商品房买卖合同的约定及符合国家强制性的规定为标准，不应以取得竣工验收备案表为标准。首先，双方在买卖合同第七条约定的交付条件是：“该商品房经验收合格。”并明确排除了以取得《竣工验收备案表》为交付条件。该约定是双方真实意思表示，合法有效。《城市房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《建筑法》第61条、《城乡规划法》第45条、《消防法》第13条等相关法律规定，房屋经验收合格，方可交付使用。我国相关法律并未明确规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用。涉案工程房屋在2014年2月12日取得《建设工程消防验收意见书》、2014年4月15日取得《建设工程规划条件核实合格证》、2014年4月18日取得《珠海市人防工程竣工验收备案核准书》、2014年5月30日房屋工程的建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位等对该工程进行了竣工验收，验收合格出具了《建设工程竣工验收报告》。至此，涉案工程已在2014年5月30日前全部验��合格，符合法律规定及买卖合同约定的交付条件。其次，广东省高级人法院于2012年6月26日下发粤高法（2012）240号文《关于印发﹤全省民事审判工作会议纪要﹥的通知》，其中第一条第（一）款第6项规定：“房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用”。广东省高级人法院认定只要商品房符合合同约定的交付条件，并且符合国家法律法规对于商品房交付的强制性规定，即取得相应的规划验收合格、建设工程竣工验收合格以及消防验收合格且应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求就可以进行交付。再次，建筑工程竣工后从施工单位自检，到建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位联合组织验收，以及最后报建筑工程质量监督机构监督、审核备案，建设行政管理机关核发《竣工验收备案表》是一个完整的行政审批过程。从其法律性质来看，是建设单位直接准备材料向质量监督部门备案，属于行政行为。取得《竣工验收备案表》并非法律规定或合同约定的房屋交付条件，未及时取得《竣工验收备案表》仅应承担相应的行政责任，而不是承担因未履行合同义务所产生的违约责任。综上，商品房交付条件是以买卖合同约定及符合法律强制性规定，涉案房屋已于2014年5月30日前验收完毕，符合合同约定及法律规定的交付条件。二、答辩人已将验收合格的房屋交付予原告，并与原告就逾期交楼违约金协商一致，答辩人已完全履行了交房义务及违约责任，现原告又以“商品房逾期交付”为由向答辩人追索违约金，没有事实依据。房屋经验收合格后，双方于2014年5月27日完成了房屋的交付手续。答辩人已就逾期交付房屋事宜，主动、积极与原告协商，并达成一致意见。原告于2014年5月31日向答辩人及珠海华发装饰工程有限公司出具《确认函》：“贵司支付本人人民币24086.99元作为逾期交楼的违约金。本人收到以上款项后，相关合同约定的违约责任贵司已经全部履行完毕。本《确认函》经本人签字确认生效”。答辩人于2014年6月6日将上述违约金支付给原告，至此，答辩人的违约责任已全部履行完毕。原告作为完全民事行为能力人，在民事行为中有权处分自己民事权利，同时法律要维护民事法律关系的稳定，对于出于双方意思自治签订的协议，如果不存在法定的无��或可撤销的情形，是合法有效的。原告现又追究被告逾期交房的违约责任不符合法律规定及事实依据。综上所述，涉案房屋已于2014年5月30日验收合格，且已交付给原告，双方并就答辩人逾期交楼的违约责任协商一致，答辩人亦支付了逾期交楼违约金，答辩人的交付义务及违约责任已履行完毕。故原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告华福商贸公司为其辩称向本院提交如下证据：1、建设工程消防验收意见书；2、建设工程规划条件核实合格证；3、人防工程竣工验收备案核准书；4、建筑工程竣工验收报告；5、付款凭证及确认函；6、房屋随机物品及读表数确认签收表。经审理查明：2012年11月20日，原、被告签订一份经网上备案的《珠海市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买香洲区珠海大道1号XXX房的预售商品房，建筑面积��88.97平方米，单价为每平方米人民币16580.14元，总金额人民币1069419元。合同第七条约定，被告应当在2013年8月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将涉案房屋交付原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起十日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1％向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。2014年5月27日，原、被告签署《房屋随机物品及读表数确认签收表》，办理了涉案房屋的交付手续。2014年5月16日，珠海华发实业股份有限公司客服中心向购买华发新城六期XXX栋商品房的业主发出通知，主要内容是：上述商品房已届交付日，但因尚有零星装修项目正在完善中，带来了不便，决定向业主支付2014年5月30日前的逾期交楼违约金。本客服中心受华福商贸公司及珠海华发装饰工程有限公司委托，通知业主于2014年5月30日前按预约时间收楼并在本客服中心办理完入伙手续时签领，同时2014年7月30日前的物业管理费免收。2014年5月31日，原告签署一份《确认函》，形式是，致珠海华福商贸发展有限公司及珠海华发装饰工程有限公司，本人白洁系华发新城六期XXX房的业主，该房屋因逾期交楼事宜，经与贵司协商后达成以下解决方案：一、贵司支付本人人民币24086.99元作为逾期交楼的违约金；二、请贵司将以上款项汇至本人账户（户名白洁、开户行中国工商银行珠海分行高新支行、账号62×××56）；三、本人收到以上款项后��相关合同约定的违约责任贵司已经全部履行完毕。本《确认函》经本人签字确认生效。上述《确认函》中，划横线部分文字系手写字体，原告认可第二条中账户内容及落款由原告本人书写；被告不认可，主张除抬头外，其余都是原告书写。2014年5月31日，被告向上述原告账户转账支付人民币24086.99元。另查明：珠海市公安消防局于2014年2月12日向被告发出珠公消验字（2014）第0094号《建设工程消防验收意见书》，综合评定被告申报的华发新城六期A区277#住宅建设工程消防验收合格。被告于2014年4月15日取得华发新城六期（277#、278#住宅）的《建设工程规划条件核实合格证》；于2014年4月18日取得华发新城六期A区（1－3#商业、幼儿园、277栋278栋）的《珠海市人防工程竣工验收备案核准书》；于2014年5月30日取得华发新城A区地下室及上部工程的《建筑工程竣工验收报告》；��2014年11月17日取得华发新城六期A区地下室及上部工程（1#楼、3#楼、2#楼－1、2、3、4（商业）、277#、278#住宅、幼儿园、地下室）的《竣工验收备案表》。包括原告在内的部分业主以商品房预售合同纠纷为案由起诉被告，请求被告向原告支付逾期交房违约金。原告等大部分业主曾签署《确认函》，并收到逾期交楼违约金。另案业主傅超、林路未签署《确认函》，对此当庭陈述：有收到被告的逾期交楼违约金的通知，我去客服中心领取赔偿金，但被告说要签收据才能领到钱，这个收据就是今天看到的确认函，我要求删除免责条款，被告方进行赔偿，但被告方一直未给予明确答复，所以我也没有签署。本院认为：被告未按《珠海市商品房买卖合同》的约定期限，即2013年8月18日前向原告交付涉案房屋，存在违约事实，原、被告均予以确认。至于被告逾期交房的期间，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发（2004）16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日期起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备��。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。故涉案房屋应自取得竣工验收登记备案表时（2014年11月17日）方符合交付条件。本案中，双方争议的焦点在于原告于2014年5月18日签署的《确认函》中第三条的法律效力。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”。原告于2014年5月31日签署的《确认函》由被告提供，其中第三条为固定的打印文字，符合预先拟定并可重复使用的特征，属于法律规定的格式条款。本院认为，原告签署《确认函》时理应注意并理解第三条的内容，被告承担的违约金金额是原、被告协商一致的结果。理由如下：其一，原告签署《确认函》前，被告先向原告发出通知，告知原告，被告将向原告支付逾期交楼违约金；��二，在被告签署《确认函》时，被告将第一、二条中的违约金金额和原告账户内容均留白，由原告本人亲自书写，足以证明违约金金额是原、被告协商一致的结果；其三，《确认函》一共只三项条款，每一条均用大写数字予以标注，各条内容单独成段，清晰明确；其四，与原告一并起诉的业主傅超、林路因对《确认函》上第三条表示不满而未签署《确认函》，足以证明原告有注意并理解第三条内容的能力。可见，被告违反《珠海市商品房买卖合同》约定，逾期向原告交付涉案房屋，主动与原告协商逾期交楼违约金并予以履行。《确认函》第三条是原、被告对违约金协商一致后确认的条款，未加重原告的责任或排除原告的主要权利，不违反法律的禁止性规定，应视为有效。基于上述认定，原、被告在《确认函》第三条中约定，原告收到以上款项后，相关合同约定的违约责任被告已经全部履行完毕。该条约定是原告接受被告全部违约的对价，是原、被告真实意思表示。原告在《确认函》上签字并收取被告支付的违约金人民币24086.99元，是原、被告对《确认函》的履行，原告理应根据诚实信用原则遵守《确认函》第三条的约定。故原告请求被告支付逾期交房违约金人民币122209.53元，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告白洁的诉讼请求。本案案件受理费1422元，由原告白洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员　　莫宇兴二〇一五年七月十三日书记员　　周潇盈来自