（2015）温瑞民初字第1257号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-09-08
案件名称
温州高诚物业管理有限公司与瑞安市安阳街道三圣门村村民委员会物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
瑞安市人民法院
所属地区
瑞安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
温州高诚物业管理有限公司,瑞安市安阳街道三圣门村村民委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2015）温瑞民初字第1257号原告温州高诚物业管理有限公司。法定代表人吴小菁。委托代理人（特别授权代理）戴庆涛。委托代理人（特别授权代理）金凌剑，浙江安瑞律师事务所律师。被告瑞安市安阳街道三圣门村村民委员会。法定代表人钟云余，委托代理人（特别授权代理）黄晓燕，浙江品和律师事务所律师。原告温州高诚物业管理有限公司为与被告瑞安市安阳街道三圣门村村民委员会物业服务合同纠纷一案，于2015年4月21日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员张德余适用简易程序，于2013年6月19日公开开庭进行了审理，原告温州高诚物业管理有限公司的委托代理人戴庆涛、金凌剑、被告瑞安市安阳街道三圣门村村民委员会的委托代理人黄晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温州高诚物业管理有限公司诉称：2006年6月12日，原、被告签订了《瑞安市元隆山庄前期物业管理服务合同》，由原告为被告所辖的元隆山庄小区提供前期物业管理服务。合同约定了物业管理费的收费标准、支付期限，且明确了未交付物业管理费由被告承担交纳义务及违约责任。2009年1月至2011年6月1日期间，原告为被告提供物业管理服务，应收物业管理费（包括物业费、停车场物业费、公摊水电费）4176703.61元。但由于被告竣工验收延误，无法按约为业主办理产权登记，业主拒交物业费，致使2009年1月至2010年12月8日物业管理费未能收取。而根据双方签订的合同约定以及《物业管理条例》的规定，未能通过竣工验收或未交付给业主的物业，其物业服务费应由被告承担。原告就上述物业费支付事宜曾多次与被告协商，甚至委托浙江品和律师事务所发律师函告，但被告仍未能按约支付物业费，致使原告在长期无法得到资金支持的情况下，不得不于2011年3月向被告提出终止物业管理服务的要求。但被告再三请求并承诺支付所拖欠的前期物业费，原告于是继续提供物业服务，然而被告并未兑现支付所拖欠的前期物业费的承诺。故此，原告于2011年5月正式终止元隆山庄小区的物业管理服务。但被告又一再请求且在瑞安市房管部门的协调下，原告将物业服务延续至2011年6月1日，后退出元隆山庄物业管理服务，并向新的物业管理公司办理了小区物业和管理服务设施移交手续。此后，原告又多次与被告协商物业管理费，但被告均以物业管理费账目不清为由而拒付。于是，2014年，被告委托瑞安融信联合会计事务所对元隆山庄小区的物业管理处2009年1月至2011年6月1日的物业管理费作审计。审计报告显示被告剩余未付物业管理费1528398.6元、公摊水电费188269.01元，共计1716667.61元。同时，审计报告明确所作结论未涉及停车费。除此之外，审计报告对2011年5月12日至6月1日所发生的原告垫付的相关费未计入成本，而该期间的物业管理费是双方在原市房管局物业管理科协调下，由被告按时支付的。由此，原告就物业管理费（包括物业费、停车费和公摊水电费等）结合审计报告，被告应支付的金额为2114218.6元。综上，原、被告签订的物业管理服务合同是双方真实意思表示，内容合法，属有效合同。原告已依约提供了物业管理服务，被告应依约支付业主未付的物业管理费。为此，请求法院判令：1、被告立即支付前期物业管理服务费（包括物业管理费、停车费及公摊水电费）等共计2114218.6元并赔偿经济损失（从2011年6月2日起至偿还完毕之日止按中国人民银行同期贷款的基准利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告瑞安市安阳街道三圣门村村民委员会辩称，1、原告提供的审计报告缺乏真实性、完整性、合法性，该审计报告不具备民事证据的效力。（1）、审计报告存在账目不清的问题；（2）、审计报告仅从形式上审计，没有针对合同的约定及时间点来审计。2、原告的诉讼请求理由不足。没有按约为业主办理产权登记产生的纠纷和未能收取物业管理费产生的纠纷分属于各自独立的两个不同法律关系，房开公司或三圣门村没按约为业主办理产权登记，属于商品房买卖合同或村民安置合同双方之间纠纷，业主会按合同约定起诉合同相对方，而且事实证明也是这样。业主未交物业管理费，原告应向业主催讨，而与答辩人无关。3、原告以“未能通过竣工验收或未交付给业主的物业，其物业服务费应由被告承担”的事实和法律依据错误。事实上，温州仲裁委员会的裁书认定的竣工验收时间是2009年5月3日可以使用，故开发单位移交物业给原告的时间为2009年8月12日，而不是原告所称的2011年6月1日。4、原告要求答辩人支付停车费没有任何依据。依据前期物业管理服务合同第八条规定，停车费是原告与车位使用人签订的协议，按停车管理服务协议向车位使用人收取，既然车位没有使用，哪来的车辆管理服务费，故该项请求原告没有任何事实与法律依据。综上所述，答辩人认为，该是答辩人的责任，答辩人决不推卸责任，不是答辩人的责任，不应由答辩人承担。故原告的诉请事实不清、证据不足，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告温州高诚物业管理有限公司在本院指定的举证期限内提交的证据有：1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、文件等，证明原、被告双方的主体资格情况；2、物业管理项目招标文件、中标通过书及原、被告双方签订的《瑞安市元隆山庄前期物业管理服务合同》，证明原告进驻元隆山庄小区提供前期物业服务及双方约定的权利义务关系的事实；3、备忘录及函件，证明原告履行合同期间相关事宜及被告小区迟延支付物业服务费导致原告终止合同的情况；4、审计报告，证明被告欠原告物业服务费的事实；5、文件交接登记表，证明原、被告终止合同后，原告完成相关称交工作的情况。被告瑞安市安阳街道三圣门村村民委员会在本院指定的举证期限内提交的证据有：1、物业移交验收表，证明开发公司将物业资料和物业管理用房交给原告的事实；2、仲裁申请书及证据清单、入住手续书、证明及村委会出具的证明等，证明原告已向业主预先收取物业费的事实；3、元隆山庄业主临时管理规约，证明该小区已有明确收取物业管理费规定的事实；4、仲裁裁决书、执行通知书，证明该小区房屋竣工验收时间的情况；5、清单，证明仲裁裁决书及执行通知书中的申请人均系元隆山庄小区业主的事实；6、变更登记情况，证明浙江广瑞置业股份有限公司的前身为浙江天元置业股份有限公司的事实。上述证据，经庭审出示质证，被告瑞安市安阳街道三圣门村村民委员会对原告提供的上述证据1、2三性没有异议；对证据3的真实性无法确认；对证据4的三性均有异议，认为该份审计报告对审计金额先后不一致，不应作证据使用；对证据5的真实性无法确认。原告对被告提供的上述证据1的三性没有异议；以证据2中的仲裁申请书及证据清单、入住手续书的三性没有异议，但对证明及村委会出具的证明的真实性无法确认；对证据3、4、5、6三性均无异议。庭后，原告向本院提供了一份被告向瑞安融信联合会计师事务所出具的要求审计的报告，经被告辨认后无异议。本院认为，原、被告双方提供的上述证据客观真实，与本案相关，来源合法，予以采信。综合上述证据及当事人陈述，本院认定的事实如下：原告温州高诚物业管理有限公司系专门从事物业管理服务的公司。2006年6月12日，原告与被告瑞安市安阳街道三圣门村村民委员会签订了一份《瑞安市元隆山庄前期物业管理服务合同》，由原告为被告所辖的元隆山庄小区提供前期物业管理服务。合同约定了物业管理费的收费标准、支付期限及违约责任等。后因该小区竣工验收延误，无法按约为业主办理产权登记，业主拒交物业费，致使原告于2009年1月至2011年5月间的物业管理费未能收取。故原告于2011年5月31日退出该小区物业服务。2014年4月22日，瑞安融信联合会计师事务所根据被告方的申请，作出了被告未交物业管理费1528398.60元、公摊水电费188269.01元，合计1716667.61元的审计报告结论。诉讼中，原、被告经协商，原告同意被告以836000元交纳物业管理费。本院认为：原告已按物业前期管理委托合同为被告所辖的元隆山庄小区提供物业管理服务，被告应依约交纳物业管理服务费，原告以双方协商的物业服务费金额主张权利，因未损害被告的利益，本院予以支持；原告自愿放弃要求被告承担的其他诉讼请求，系原告对其实体权利的自行处分，应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：被告瑞安市安阳街道三圣门村村民委员会于本判决生效之日起十天内向原告温州高诚物业服务有限公司支付物业管理服务费等836000元。款交本院转付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23714元，减半收取11857元，由原告负担6897元，被告负担4960元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费23714元，应在递交上诉状之日起七日内，预缴到温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，帐号：192999010400031950013，逾期不交，按自动撤回上诉处理）。审判员 张德余二〇一五年七月十三日书记员 陈姚吉 更多数据：搜索“”来源：