（2015）翠屏民初字第3267号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-10-28
案件名称
原告苏忠琼诉被告江志刚等房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
宜宾市翠屏区人民法院
所属地区
宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏忠琼,江志刚,贺小华,江志强,邓盛容,江志秀
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十七条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四条，第一百零六条第一款
全文
四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2015）翠屏民初字第3267号原告：苏忠琼，女，四川省宜宾市翠屏区人。委托代理人：李建魁，男，四川省宜宾市翠屏区人。委托代理人：张选隆，宜宾市翠屏区南广法律服务所法律工作者。被告：江志刚，男，四川省宜宾市翠屏区人。被告：贺小华，女，四川省宜宾市翠屏区人。被告：江志强，男，四川省宜宾市翠屏区人。被告：邓盛容，女，四川宜宾市翠屏区人。被告：江志秀，女，四川省宜宾市翠屏区人。原告苏忠琼诉被告江志刚、贺小华、江志强、邓盛容、江志秀房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年5月5日受理后，依法由审判员李德其适用简易程序，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告苏忠琼及其委托代理人李建魁、张选隆，被告贺小华、邓盛容、江志秀，到庭参加了诉讼。被告江志刚、江志强经本院依法送达相关诉讼文书及开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告苏忠琼诉称：原告与被告贺小华、邓盛容、江志秀及其父亲江少普（已死亡）于2009年10月1日签订《房屋租赁协议》，约定被告将其位于翠屏区安阜街道月耳池街81号自有门面一间，以900元／月租金租给原告经营五金交电，租期壹年，双方并未约定转让费的条款。同日，原告向被告贺小华、邓盛容、江志秀三人以现金方式交纳了保证金1000元。但被告贺小华、邓盛容、江志秀在合同并无约定的情况下又收取了原告转让费20000元。后每年租赁期满，原、被告均按原合同内容和同地段门面市场价格签订续租协议。江少普死亡后，2013年10月1日，原告与江少普的继承人即被告江志刚、江志强按原合同内容和同地段门面市场价格签订续租协议，签订了上述门面为期一年的房屋租赁协议。原告于2014年9月22日向被告发出《关于要继续租赁房屋的通知》，但被告却以要增收房屋转让费贰万元或收取超出市场价格两倍的租金为条件，致使原、被告未达成续租协议。综上所述，被告要求原告支付20000元转让费，但被告现在并未将门面续租给原告，也无其他转让门面的任何事实。被告作为该门面的所有人，既收取了原告的房租又收取了转让费，不符合公平原则。被告应予以退还原告转让费，故诉至法院，请求：1、判令被告退还房屋转让金20000元。2、本案的诉讼费用由被告承担。被告贺小华、邓盛容、江志秀辩称：原告于2009年9月来租门面时，我们就告知原告夫妇要收取20000元房屋转让费，转让费的收取一是房屋经简装过的，二是保证租用门面使用权5年。现五年租期已到，被告不应退还原告自愿交纳的转让费20000元。2014年6月，我们就告知原告房屋租期到后要重新收取房屋转让费或房租要比同等门面每月偏高几佰元，原告表示想再租两年，但双方为转让费和租金问题多次协商未果，进而发生争吵并报了警。后经片区民警协调，双方口头达成租期2年，每月2600元租金的协议。2014年10月24日，原告到邓盛容办公地点来表示不续租门面，自愿将空门面退还，支付10月租金，我方退还房屋保证金1000元。双方写了一张10月30日将空门面退还的协议，双方签字，完清一切手续，原告与被告终止一切关系。转让费是在平等协商，双方自愿的前提下达成的协议，不存在强迫行为，转让费属于不应退还的范畴，法律没有规定不能收取转让费。请求驳回原告的诉讼请求。被告江志刚、江志强未作答辩。经审理查明：2009年10月1日，原告苏忠琼（合同乙方）与江少普、被告贺小华、被告邓盛容、被告江志秀（合同甲方）签订《房屋租赁协议》，协议约定：甲方将位于翠屏区安阜街道月耳池街81号门面一间租赁给乙方经营使用；租期一年，从2009年10月1日至2010年9月30日；每月租金900元，租赁期满后可依据乙方是否续租，租金按市场价双方协商后签定续租协议；乙方需向甲方交纳房屋保证金1000元；协议期满，是否续租必须提前一个月通知对方。后苏忠琼向被告方支付了保证金1000元和转让金20000元，贺小华、邓盛容、江志秀向苏忠琼出具了收条，收条上载明：“苏忠琼交房屋保证金壹仟元整，转让金大写贰万元整。…收款人：贺小华、邓盛容、江志秀2009.10.1”。合同到期后，苏忠琼与被告江志刚、被告江志强续签合同，后又连续两年与江志刚、贺小华、江志强、邓盛容每年续签一次合同，前述合同除房屋租金有调整外，其他约定均不变。2013年10月1日，苏忠琼与江志刚、江志强签订《房屋租赁协议》，协议约定：甲方将位于翠屏区安阜街道月耳池街81号门面一间租赁给乙方经营使用；租期一年，从2013年10月1日至2014年9月30日；每月租金2000元，每月3日前付清房屋租金和当月水、电费；乙方需向甲方交纳房屋保证金1000元。2014年9月，被告方以承诺原告租用五年的租期已到为由，要求原告终止租赁退还房屋，要么另交20000元转让费或调高租金就同意续租，而原告要求租金按市场价执行，双方多次协商未果。2014年10月9日，被告方到涉案门面处与原告交涉，双方发生纠纷，原告遂向“110”报警。经派出所民警协调，原、被告双方的矛盾得以缓解，双方达成口头协议：原告以月租金2600元继续租用门面两年。后原告因被告方要求退还20000元的转让金收条而不愿继续租赁，于2014年10月30日与贺小华、邓盛容签订终止房屋租赁协议，约定原告于当日完清房租、水、电费用并将空门面退还被告方。2014年12月，原告向本院就涉案门面的房屋转让金及保证金起诉贺小华、邓盛容、江志秀，后于2015年3月31日申请撤诉，2015年4月1日，本院作出（2015）翠屏民初字第231号民事裁定书，同意苏忠琼撤回对贺小华、邓盛容、江志秀的起诉。2015年5月，原告再次诉至本院，要求判如所请。另查明，1.涉案门面系江少普的自建房，江少普夫妇有子女三人：江志刚、江志强、江志秀。江少普的配偶于1990年去世，江少普于2011年去世，江少普去世后该房实际由江志刚、江志强管理。2.江志刚与贺小华系夫妻关系，江志强与邓盛容系夫妻关系。3.2009年9月，原、被告双方协商租赁事宜时，租赁物处于他人租用后的闲置期。被告方在庭审中称门面租给原告前，市场行情不好，便将房屋简单装修，收取原告的转让金是因房屋装修过并保证原告可以租用五年。上述事实，有原、被告双方提供的下列证据及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。原告提供的证据有：1.居民身份证复印件；2.常住人口登记表、户籍证明；3.银行业务凭条、收条原件；4.房屋租赁协议5份；5.租金收据、协议；6.邮寄通知及快件回单；7.接处警登记表；8.视频光碟1张，对话清单2张，照片3张；9.撤诉申请书、民事裁定书。被告邓盛容、贺小华提供的证据有：1.2014年10月23日民事起诉状、民事裁定书；2.2015年4月16日民事起诉状；3.陈述词；4.证明；5.协商。被告江志刚、江志强、江志秀未提供证据。本院认为：涉案租赁物系江少普的自建房。2009年10月1日，原告与江少普及被告贺小华、邓盛容、江志秀签订了《房屋租赁协议》并支付了20000元转让金给贺小华、邓盛容、江志秀。合同到期后，因江少普去世，房屋实际由被告江志刚、江志强管理，原告又连续四年与江志刚、江志强或与江志刚、江志强、贺小华、邓盛容签订了《房屋租赁协议》。上述协议均系原、被告双方的真实意思表示，且也实际履行，应依法认定合法有效。关于本案诉争的20000元转让金问题，由因原、被告双方签订的五份合同中对该20000元转让金均无约定，且原、被告双方在庭审中对支付该20000元转让金的原因及目的各执一词，对此，本院对原、被告双方的辩称理由评议如下：原告庭审称口头约定支付了20000元转让金就可以一直租用所租赁房屋。原告方提出的该辩称理由因与每份《房屋租赁协议》中均明确约定租期一年，“是否续租必须提前一个月通知对方”不一致，且承租人无限期租用房屋亦不符合生活常理，故本院对该辩称理由不予采信。被告方辩称收取20000元转让金是因其房屋是装修了的并保证原告可以租用五年。被告方提出的该辩称理由因每份《房屋租赁协议》均无保证原告方租赁五年的约定及房屋装修后的价值按常理应从房屋租金中予以体现，而诉争的20000元在贺小华、邓盛容、江志秀出具的收条中明确载明是转让金（从“转让金”字面及日常生活理解，只有原承租人向继承租人转让房屋租赁权或房屋所有权人出售房屋才有收取“转让金”的情况），故对被告的辩称理由，本院也不予采信。综上分析，原、被告双方对20000元转让金约定不明是造成本案纠纷的原因，因此，原、被告均应承担相应的法律后果，本院根据公平原则，酌定由双方各承担50﹪的责任后果。因此，对二原告要求五被告退还20000元转让金的请求，本院酌定支持退还10000元。转让金收条虽由贺小华、邓盛容、江志秀签名出具，但因江志刚与贺小华系夫妻，江志强与邓盛容系夫妻，则该收益属于夫妻共同财产。即由被告江志刚、贺小华、江志强、邓盛容、江志秀返还原告苏忠琼100**元。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条的规定，判决如下：被告江志刚、贺小华、江志强、邓盛容、江志秀于本判决生效之日起十日内支付原告苏忠琼100**元。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取为150元，由原告苏忠琼承担75元，被告江志刚、贺小华、江志强、邓盛容、江志秀承担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜宾市中级人民法院。审判员 李德其二〇一五年七月十三日书记员 文 静 更多数据：搜索“”来源：