（2015）绍嵊民初字第1394号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-09-10
案件名称
杭州佰全物业管理有限公司与支国良物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
嵊州市人民法院
所属地区
嵊州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州佰全物业管理有限公司,支国良
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款
全文
浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2015）绍嵊民初字第1394号原告：杭州佰全物业管理有限公司。法定代表人：吕云。委托代理人（特别授权代理）：周琼，浙江三惟律师事务所律师。被告:支国良。原告杭州佰全物业管理有限公司（以下简称“佰全物业公司”）与被告支国良物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法由代理审判员吕泉清适用简易程序于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告佰全物业公司的委托代理人周琼、被告支国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佰全物业公司起诉称，被告从浙江绿都建设集团有限公司开发的嵊州金湾国际花城购得江畔语林10-1-1104、1105，根据商品房买卖合同相关规定和嵊州金湾国际花城前期物业管理服务合同，约定由原告提供前期物业服务。至2014年12月11日，原告因前期物业服务合同到期退出，被告共计拖欠有物业管理费及滞纳金共计8220.87元。合同履行期间，原告依据合同的约定和相关法律法规提供了相应的物业服务，被告作为业主，有义务及时支付物业费，期间原告多次催讨无果。为维护自己的合法权益，现提起如下诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费7526.79元，支付滞纳金694.08元。2、本案诉讼费用由被告承担。被告支国良答辩称，被告不缴纳物业管理服务费是有以下几点原因：首先，原告扣留了被告的车库钥匙十八个月，车库是其用九万元购买的，原告没有权利扣留被告的钥匙，其不用支付车库的物业管理服务费。其次，原告没有对消防通道进行有效的管理，导致有部分高层业主在自家楼层建造了防盗窗，影响消防通道的通行。再次，被告家中被盗，但原告没有进行对摄像头进行及时的修理，导致无法调取往来人员的视频，后原告的相关负责人同意对被告的物业管理服务费打七折收取。最后，被告小区内的电磁锁、监控显示屏、闭门器、硬盘录像机等已经损坏，但原告均没有予以修理，原告没有退还装潢保证金、能源周转金等费用就撤离了，要求被告提供其与业主委员作了交接的相关依据，而且业主对原告的满意度肯定没有达到百分之九十。原告为证明其主张，在本院指定的举证期限内提供的证据，被告的质证意见及本院的认证意见如下：证据1、催款通知书3份、中国邮政小包邮件详情单1份，证明原告已经向被告催讨了物业管理服务费的事实。证据2、房地产管理委员会的产权证明2份，证明被告系金湾国际花城江畔语林10幢一单元1104、1105室房屋的所有权人。证据3、浙江省地方税务局通用机打发票存根联1份，证明被告已缴纳了2011年1月1日至2011年6月30日的物业管理服务费1136.79元的事实。证据4、金湾国际花城前期物业服务合同及金湾国际花城前期物业服务合同委托管理服务期限补充说明各1份，证明原告与浙江绿都建设集团有限公司分别于2007年11月5日及2011年12月1日签订了上述合同，并约定了相应的权利和义务等事实。被告经质证称对证据1的真实性有异议，其从未收到过原告催讨物业费的通知。对证据2-4的真实性无异议。本院认证认为，对于证据1，被告虽对该证据的真实性有异议，但原告提供的邮件详情单能够证明原告曾向被告寄送催讨函，其提供张贴于1105门口的催讨通知书能够证明原告曾以张贴催讨函的方式向被告催讨物业管理服务费。对于证据2-4，被告经质证对上述证据的真实性无异议，本院将其作为认定本案事实的有效证据予以收集。被告在本院规定的举证期限内提交的证据，原告的质证意见及本院的认证意见如下：证据5、照片6份，证明原告与业主没有签订装潢协议，被告所在小区的消防安全通道已因部分业主违建被堵住无法通行的事实。证据6、被告自行制作的记录有案发时间和报案时间的书面材料以及2011年7月1日至2013年12月31日的物业管理服务费给予打七折的书面材料各1份，证明被告家中曾于2013年9月25日被盗，并于次日报案以及原告同意对被告自2011年7月1日至2013年12月31日的物业管理服务费打七折的事实。证据7、照片5份（打印件），证明被告所在小区的电磁锁、监控显示屏、楼梯口大门、闭门器、硬盘录像机等设备损坏的事实。原告经质证称对于上述证据的真实性有异议，从照片中无法看出设备是否损坏，报案记录是被告自行书写，无法知晓被告家中是否存在失窃的情况。本院认证认为，对于证据5、7，仅凭照片无法达到被告所主张的证明目的，对其证明力本院不予认定。对于证据6，该证据系被告自行制作，只能视为被告的单方陈述，原告质证称对该证据的真实性有异议，被告又未在本院规定的举证期限内向本院申请去相关部门调取材料，故本院对该证据不予采信；对于记录有对被告2011年7月1日至2013年12月31日的物业管理服务费打七折的书面材料，该材料既未有承办人的签名又未加盖原告的公章，无法证明原告曾同意对被告2011年7月1日至2013年12月31日的物业管理服务费打七折的事实。经审理查明，原告佰全物业公司系经营物业管理服务的公司，其于2007年11月5日与浙江绿都建设集团有限公司签订了为期三年（2009年1月1日0时起至2011年12月31日24时止）的前期物业管理服务合同。合同约定由原告佰全物业公司提供物业管理服务，高层、小高层公寓三层以上（包括3层）物业管理费为1.50元/㎡·月。物业管理服务费实行预收制，每12个月预收一次，对业主和物业使用人逾期未交纳管理费的，佰全物业公司可从逾期之日起每日加收应缴费用的2‰的滞纳金。上述服务期限届满后，因金湾国际花城业主委员会没有成立，浙江绿都建设集团有限公司与原告佰全物业公司签订了前期物业服务合同委托管理服务期限补充说明一份，约定浙江绿都建设集团有限公司继续委托佰全物业公司进行物业服务，合同期限自业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效时自然终止。后嵊州市金湾国际业主委员会与浙江绿宇物业管理有限公司嵊州分公司于2014年12月6日签订为期三年（自2014年12月10日至2017年12月31日）的物业服务合同一份。被告支国良系金湾国际花城江畔语林10幢一单元1104、1105室的业主，其房屋建筑面积为126.31平方米，根据合同其每月应向原告支付物业管理服务费189.46元，每日应向原告支付物业管理服务费6.22元。原告为主张自己的权利，通过邮寄和张贴物业费催缴通知书的方式向被告催缴2011年7月1日起至2014年12月11日止的物业管理服务费，但被告至今未向原告缴纳。本院认为，原告佰全物业公司与浙江绿都建设集团有限公司签订的前期物业管理服务合同合法有效。上述服务期限届满后，因金湾国际花城业主委员会没有成立，浙江绿都建设集团有限公司与原告佰全物业公司签订的前期物业服务合同委托管理服务期限补充说明亦合法有效，故上述两份协议对该小区的所有业主均具有约束力。原告为金湾国际小区提供事实上的物业服务，被告作为该小区的业主理应按时足额缴纳物业管理服务费。被告虽答辩称原告公司扣留了其十八个月的车库钥匙，其不应缴纳车库的管理费，但原告主张的物业管理服务费并未包括车库管理费，故本院对被告的上述答辩意见不予采信。被告又辩称被告小区内的部分设备、摄像头损坏，原告没有及时修理，因修理设备涉及专项物业维修基金使用、审批等因素，故答辩意见不足以构成被告拒交物业管理服务费的理由，故本院对此亦不予采纳。因浙江绿都建设集团有限公司与佰全物业公司签订的前期物业服务合同自嵊州市金湾国际业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效时自然终止，故原告可以主张的物业管理服务费截至2014年12月9日。按照物业管理服务合同约定的收费标准，2011年7月1日起至2014年12月9日止被告应负担的物业管理服务费为7824.76元，原告主张的物业管理服务费7526.79元未超过其可以主张的数额，故本院对原告的该诉讼请求依法予以支持。按照前期物业合同，对业主和物业使用人逾期未交纳管理费的，佰全物业公司可从逾期之日起每日加收应缴费用的2‰的滞纳金，现原告自愿将滞纳金的标准调整为按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算，本院予以准许。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：支国良支付杭州佰全物业管理有限公司物业管理服务费7526.79元，并支付2270.30元自2011年7月1日起、2270.30元自2012年7月1日起、2270.30元自2013年7月1日起以及715.89元自2014年7月1日至付清日止按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的滞纳金，款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告支国良负担（限本判决发生法律效力之日起十日内向本院付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费50元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。代理审判员 吕泉清二〇一五年七月十三日书 记 员 徐 辉本案引用的法律条文《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 来自