（2015）蜀民一初字第01329号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-08-20
案件名称
张国熙与合肥华顺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
合肥市蜀山区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张国熙,合肥华顺房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2015）蜀民一初字第01329号原告：张国熙，男，1972年3月5日出生，汉族，无固定职业，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：谭丛林，安徽金榜律师事务所律师。被告：合肥华顺房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：郭莲妹，董事长。委托代理人：朱政，安徽中天恒律师事务所律师。委托代理人：周渲清，安徽中天恒律师事务所律师。原告张国熙诉被告合肥��顺房地产开发有限公司（以下简称华顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张国熙的委托代理人谭丛林，被告华顺公司的委托代理人周渲清到庭参加了诉讼。原告张国熙诉称：2008年5月25日，被告通过印发《华邦名流会》等宣传材料的方式销售其所兴建的华邦·光明世家小区期房。该《华邦名流会》声称：2009年6月合肥五十中分校入驻签约。2009年11月份，原告根据该宣传材料及被告售楼部的工作人员介绍和确认，决定购买该小区房屋，同年11月17日与被告签订一份《商品房买卖合同》约定，原告按5543.9元／㎡的价格买受该小区＊幢＊＊＊室，建筑面积75.42平方米（房产证面积75.85平方米），总房款为410579元，交房时间为2010年9月30日前。2010年4月7日被告发出《对业主提出问题的再次答复》，明确��示力争光明世家划入合肥五十中学区，并承诺不能解决愿意承担相应赔偿责任。2012年9月份，原告得知被告最终未能将合肥五十中学分校入驻该小区，并于同年10月份对先期提起诉讼的业主予以每平方米102元的赔偿。原告为此提起诉讼，请求判令：1、被告因无法兑现合肥五十中学区入驻签约而赔偿原告的经济损失人民币7736.7元（暂按每平方米102元计算，具体以鉴定报告为准）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告张国熙为支持其诉请，向本院提供如下证据：证据1、《华邦名流会》，证明被告明确向业主宣传承诺合肥五十中学分校于2009年6月入驻签约；证据2、《商品房买卖合同》《房产证》，证明（1）原告与被告之间存在商品房买卖合同关系，（2）原告购买的房屋建筑面积为75.85㎡；证据3、《对业主提出问题的再次答复》，证明被告明确表示力争将光明世���划入合肥五十中学区，并承诺不能解决愿意承担相应赔偿责任；证据4、《民事调解书》、付款记录、《房地产估价报告》，证明（1）截至2012年9月份，被告无法兑现合肥五十中分校入驻该小区的事实；（2）被告自愿向业主赔偿经济损失的事实；（3）被告实际按照102元／平方米向所有业主赔偿并给付的事实。被告华顺公司辩称：1、原告的诉讼请求超过了法定时效，依法不应当支持，原告的入住时间是2010年9月30日，早在2010年4月7日被告已向提出异议的业主答复说明了无法签约五十中分校，因此从2010年9月30日到本案起诉已超过诉讼时效，且超过时效的认定在同一类案件中在中院的生效判决中已经予以认定；2、原告的诉请没有事实和法律依据，原告提交的《华邦名流会》材料为被告的内部材料，不是原被告之间签署的合同，只是对被告未来工作的一种计划，仅供内��知悉。因此不能认定为被告对原告的承诺，在合肥中院同一系列案件中也予以认定，况且学区的调整是政府行为，就算当时是的，也不能保证以后就一直保持。同时，原被告双方商品房买卖合同补充协议第十条，明确约定双方之间超过合同约定的列明事项需有书面材料双方签字，才具有法律的约束力，因此原告提供的《华邦名流会》材料没有被告签字盖章，不对被告有约束力；3、除了上述被告不存在违约之外，原告也没有证据证明自己有适龄的儿童需要入学，并存在相应损失；4、内部资料和答复都不是双方签字确认的资料。综上，原告的起诉超过诉讼时效，也没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告华顺公司为支持其辩解，向本院提供如下证据：证据1、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，证明原告的诉请已超过诉讼时效，丧失了胜诉权，依法应当不予支持；被告从未与原告约定过原告所称的“五十中分校学区”事项，且双方《合同补充协议》第十条明确约定“超过合同约定列明的承诺，必须以书面形式并经双方签字认可，才有法律的约束效力”，故被告不存在违约事实；证据2、《民事判决书》，证明对于本案相同事由，蜀山区人民法院，合肥市中级人民法院两级人民法院已作出过生效判决，且蜀区山人民法院的判决是经过审委会讨论决定的；终审判决明确认定的事实为：（1）本案明显超过诉讼时效；（2）虽然华顺公司曾在销售宣传资料中有过合肥五十中分校入驻签约的表述，但在签订的商品房买卖合同中并无明确约定，此仅是一种表述，并不是承诺。经庭审举证、质证，本院对原、被告所举证据审核认定如下：原告所举的证据1、2、3以及被告所举的证据1、2，能够相互印证，故对上述证据的真实性、关联性、合法性予以认定；原告所举的证据4与本案无关联性，对该证据的证明力不予以认定。诉讼中，张国熙申请本院对华顺公司因无法兑现合肥五十中学区入驻签约而使涉诉的房产价值减损进行鉴定，本院不予准许。依据本院审核认定的证据，查明事实如下：2009年11月17日，张国熙与华顺公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：张国熙购买华顺公司开发的华邦·光明世家＊幢＊＊＊号房屋，房屋建筑面积75.42㎡，房屋总价款为410579元。合同第八条约定：出卖人应当在2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格等，合同还对其它事项进行了约定。华顺公司散发的《华邦名流会》中【华邦·光明世家-大事件】中载明：2009.06：合肥五十中分校入驻签约。2010年4月7日，华顺公司就业主提出的问题，发出一份《对业主提出问题的再次答复》，具体答复如下：一、业主问：延期交房是否确定，损失如何确定？答：我公司已经决定延期交房，通过整改、完善，将符合政府相关部门验收标准的房屋及配套设施交给广大业主。在此期间，我公司承担逾期交房的违约责任，按照合同约定赔偿相应的违约金。二、业主问：50中学区问题如何解决？答：1、我们将继续积极地与政府主管部门联系协商，力争将光明世家学区划入50中。2、如实在协商未能如愿，我们承诺将承担相应的赔偿责任，具体赔偿金额以仲裁机关或法院裁决为准。3、业主也可以按照合同约定，选择退房。五、业主问：对已经收房的业主如何对待？答：我们已通知收房的业主前来办理退房手续。收房业主和未收房的业主享受同等待遇。张国熙于2010年9月30日实际接收了涉案房屋。2013年10月24日，安徽省合肥市中级人民法院对戴飞与华顺公司商品房预售合同纠纷一案作出终审判决，维持安徽省合肥市蜀山区人民法院驳回戴飞诉请华顺公司因无法兑现合肥五十中学区入驻签约而赔偿经济损失20000元（实际以鉴定结论为准）的诉讼请求。以上事实，除双方当事人陈述外，尚有本院认定的证据在卷佐证。本院认为：张国熙与华顺公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点之一：华顺公司散发的宣传资料《华邦名流会》中所载“2009.06：合肥五十中分校入驻签约”是否构成要约。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格的确定的重大影响的，方视为要约。学区问题虽会对房屋价格发生影响，但学区划分是政府根据行政区域内的居民实际居住情况而对辖区内学生入学区域进行的行政划分行为，并且会根据实际情况不定期地作出相应调整，并不是商品房买卖合同所能约定的事项。故华顺公司宣传资料中有关“合肥五十中分校入驻签约”的内容仅是一种表述，不构成要约。本案争议的焦点之二：华顺公司于2010年4月7日对案涉房屋的学区问题作出的答复是否构成对张国熙的承诺。本院认为，华顺公司于2010年4月7日对案涉房屋的学区问题作出的答复是针对2010年4月7日前与华顺公司签订的《商品房买卖合同》并约定于2010年4月7日之前交房的业主，而张国熙与华顺公司于2009年11月17日签订商品房买卖合同，约定的交房时间为2010年9月30日，该答复并不构成对张国熙的承诺，且该答复已向案涉房屋的全体业主公开了关于学区的问题，张国熙在收房后两年内未对该答复提出异议，也未向华顺公司主张因无法兑现合肥五十中学区入驻签约而造成的损失，故张国熙提起诉讼明显已超过诉讼时效。综上所述，张国熙要求华顺公司赔偿因无法兑现合肥五十中学区入驻签约的经济损失7736.7元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张国熙的诉讼请求。本案案件受理费50元，由张国熙承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 占 峰审 判 员 朱广宇人民陪审员 甄小力二〇一五年七月十三日书 记 员 巴 青附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”