（2015）沙民三初字第217号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-11-03
案件名称
新疆通嘉国贸大厦企业管理服务有限公司诉姚菊华物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
新疆通嘉国贸大厦企业管理服务有限公司,姚菊华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙民三初字第217号原告：新疆通嘉国贸大厦企业管理服务有限公司，住所地乌鲁木齐市。法定代表人：李振西，该公司总经理。委托代理人：帅涛，男，1981年3月29日出生，汉族，新疆通嘉国贸大厦企业管理服务有限公司职员，住乌鲁木齐市。委托代理人：张梓霖，女，1977年12月23日出生，汉族，新疆通嘉国贸大厦企业管理服务有限公司职员，住乌鲁木齐市。被告：姚菊华，女，1977年10月3日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。本院受理原告新疆通嘉国贸大厦企业管理服务有限公司诉被告姚菊华物业服务合同纠纷一案后，本院于2015年1月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告新疆通嘉国贸大厦企业管理服务有限公司的委托代理人帅涛、被告姚菊华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新疆通嘉国贸大厦企业管理服务有限公司诉称，2010年12月31日，原、被告签订《国贸大厦综合管理服务协议》，由原告向被告提供综合管理服务，合同有效期至2015年12月31日，合同约定甲方应在每年1月15日前向乙方缴清当年综合管理费，若甲方逾期交纳综合管理费，甲方按应缴费总额支付迟延缴费的违约金，根据协议约定，被告应于2014年1月15日之前交清当年的综合服务费16119.60元（38.38元×35元／平方米×12个月=16119.60元），然而原告多次派人催要未果，原告认为，被告推诿拖延拒不缴纳综合管理费没有任何法定事由，依约应承担违约责任，向原告支付违约金4395.28元（自2014年1月16日至2015年2月28日，综合服务管理费16119.60元×年利率6%×4／360×违约天数409天=4395.28元），现原告诉至法院请求法院判令被告交纳2014年的物业管理费16119.60元，被告支付截止2015年2月28日前的违约金共计4395.28元，并支付2015年3月1日至判决日之前的违约金。被告承担本案的诉讼费。被告姚菊华辩称，不同意原告的诉讼请求，原告要求我方支付物业管理费没有事实依据，我对原告公司的物业管理资质有异议，对前期签订的物业管理协议合法性也有异议，我要求原告出示签订的前期物业合同及其物业管理资质证书。另外，我对原告提供物业收费标准的合法性也不认可，我要求原告出示物业收费的合法手续。双方签订的管理服务协议无效，我是在被迫情况下签订的。此协议是原告制作的合同，合同内容对被告不利，此协议应当是无效合同。我方不同意支付物业费，也不同意支付违约金。经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）签订《国贸大厦综合管理服务协议》，协议约定：甲方同意将位于乌鲁木齐市钱塘江路382号国贸大厦五楼5162号、5164号商铺，建筑面积38.38平方米，由乙方实施综合管理服务，综合管理服务费按35元／月／平方米（建筑面积）收取（含代收代缴的采暖费及公共部分公共设施的电费、空调费、水费、清洁卫生费、保安服务费、共用部位共用设施设备的日常运行维护和年检费、公用部位共用设施设备电损耗费、二次供电供暖供水设备运行维护费、扶梯、货梯及室外亮化的运行服务费以及管理与服务产生的费用）。电等代收代缴费用及有偿服务费按相关物价审批标准另行收取。综合管理服务费自2011年1月1日至2015年12月31日止，交费方式为甲方应按年在每年的1月15日之前向乙方交清当年综合管理服务费。甲方逾期交纳上述费用，甲方按应缴费总额每日5‰向乙方支付违约金，逾期三个月仍未交清费用的，乙方有权停止向甲方提供综合管理服务，由此造成的相关损失由甲方全部承担。另查，被告已交纳了2011年至2013年的综合管理服务费。庭审过程中，原告放弃了要求被告支付2015年3月1日至生效判决日之前的违约金的诉讼请求。上述查明事实有《国贸大厦综合管理服务协议》、收据、当事人陈述和庭审笔录为证。本院认为，原、被告签订的《国贸大厦综合管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告认为合同无效，其称合同签订日期有误，并提供了证明及房屋租赁合同证实《国贸大厦综合管理服务协议》系被迫签订，本院认为证明人并未出庭接受质询，被告亦没有其他证据证实存在胁迫情形，故本院无法核实证明内容的真实性，且胁迫和签订日期有误均不是合同无效的法定事由，胁迫是合同撤销的法定事由，当事人如因胁迫要求撤销合同应于知道或者应该知道胁迫事由之日起的1年内主张权利，本案的原、被告已实际履行合同数年，本案亦不符合撤销合同的法定事由，故本案涉及的合同应属有效。依法成立的合同对当事人双方均具有法律拘束力，当事人均应依照合同约定履行合同义务。本案中，双方约定应于2011年至2015年每年的1月15日之前交纳当年的管理费，被告亦向原告缴清了2011年至2013年的综合管理服务费，其以物业收费标准无法接受、物业服务不达标拒绝交纳2014年的综合管理服务费，并提交的照片、媒体报道等证据，但被告提交的上述证据均不是其拒绝交纳2014年综合管理服务费的合理抗辩事由，故原告要求被告交纳2014年的管理费16119.60元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。针对原告要求被告支付从2014年1月16日至2015年2月28日的违约金4395.28元的诉讼请求，因原告庭审中自称双方约定的违约金比例过高，其自行调整违约金比例即依照逾期贷款利率的四倍主张违约金，亦属合理正当，但其计算天数有误，本院予以调整后仅对合理部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告姚菊华向原告新疆通嘉国贸大厦企业管理服务有限公司支付2014年的管理费16119.60元（35元／月／平方米×38.38平方米×12个月）；二、被告姚菊华向原告新疆通嘉国贸大厦企业管理服务有限公司支付违约金4324.47元（16119.60元×年利率6%×4／365天×408天，2014年1月16日至2015年2月28日）。以上款项合计20444.07元，被告姚菊华于本判决生效之日起十五日内向原告新疆通嘉国贸大厦企业管理服务有限公司付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的20514.88元，实际给付标的20444.07元，占争议标的的99.65%，案件受理费312.87元（原告新疆通嘉国贸大厦企业管理服务有限公司已预交），由原告新疆通嘉国贸大厦企业管理服务有限公司负担1.10元，被告姚菊华负担311.77元。邮寄送达费100元（原告新疆通嘉国贸大厦企业管理服务有限公司已预交），由被告姚菊华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。审 判 长 谷 丽 娜人民陪审员 刘 军 远人民陪审员 阿不都吾甫尔二〇一五年七月十三日书 记 员 施 群 峰 搜索“”