（2015）张民初字第01124号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-09-01
案件名称
葛庆贤与季敏、高峰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
张家港市人民法院
所属地区
张家港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
葛庆贤,季敏,高峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2015）张民初字第01124号原告葛庆贤。委托代理人杜益华。被告季敏。委托代理人高峰。被告高峰。原告葛庆贤与被告季敏、高峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日受理后，依法由代理审判员马文雪适用简易程序独任审判，于2015年6月30日公开开庭进行了审理，并于2015年7月3日组织质证。原告葛庆贤的委托代理人、被告高峰到庭参加庭审及质证，被告季敏的委托代理人高峰到庭参加质证。被告季敏经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告葛庆贤诉称，2012年11月1日，原告与被告季敏签订房屋租赁合同，被告季敏向原告租赁位于张家港市杨舍镇河西南路9-2、9-3、11-1号房屋。房屋租赁合同对租金标准、支付期限、违约责任等做了明确约定。被告季敏租赁原告房屋用于开办茶叶店，由被告高峰实际经营。由于二被告系夫妻关系，且共同使用租赁房屋均有向原告支付租金的义务。现因二被告拖欠到期房屋租金，且经原告多次催讨，拒不支付。为此，原告诉至法院，要求依法判令：1、解除原告与被告季敏签订的房屋租赁合同，二被告搬离租赁房屋；2、二被告支付原告2014年度尚欠租金5万元及2015年按照年租金33万元之标准支付至实际搬离之日止的租金；3、二被告向原告支付违约金3.3万元；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告葛庆贤明确在2014年8月份已经与被告就2014年、2015年两年的租金协商为25万元／年。原告葛庆贤变更其第二、三项诉讼请求为：要求二被告支付2015年度自2015年1月1日起至实际搬离之日止按照25万元／年计算的租金，并向原告支付违约金2.5万元。被告季敏未作答辩。被告高峰辩称，2014年的房租已经付清，共计25万元，最后一笔1万元是在2015年3月份支付的。之所以支付给原告25万元租金，是因为在2014年七八月份与原告口头商定每年的年租金均按照25万元计算。2015年的租金我也只愿意按照25万元／年的标准支付。原告要求解除双方签订的房屋租赁合同、搬离租赁房屋，并要求我方支付违约金，我方均不认可。在与原告商定好按照25万元／年计算租金后，我方又对涉案房屋进行了升级改造。综上，我方愿意按照25万元每年的标准支付原告2015年度的租金，不同意搬离租赁房屋。经审理查明，被告季敏与高峰系夫妻关系。2012年11月1日，原告葛庆贤与被告季敏签订房屋租赁合同一份，约定原告葛庆贤将其所有的杨舍镇河西南路9-2、9-3、11-1号房屋出租给被告季敏，租赁期限为五年，自2013年1月1日至2017年12月31日。租金自第一年开始分别为28万元、30万元、33万元、35万元、37万元，为先付后用。自第二年开始，租金在上一年租赁期限到期前一个月前付清。合同第九条第三款第七项约定，如承租人季敏拖欠房租累计一个月以上的，则葛庆贤有权解除合同、收回出租房屋。合同第十二条第一款第四项约定，承租人季敏如有拖欠房租累计一个月以上的，葛庆贤有权终止合同、收回房屋，并由季敏按照当年租金的10%向葛庆贤支付违约金。原、被告双方一致认可2014年、2015年的租金已经由双方协商按照25万元／年计算，二被告已经支付2014年的租金25万元，2015年的租金尚未支付。为此，原告葛庆贤诉至本院，引起本案纠纷。上述事实，有房屋租赁合同、房产证、结婚证及当事人陈述等予以佐证。由于双方意见不一，致本案调解未成。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告葛庆贤与被告季敏签订房屋租赁合同，约定季敏承租葛庆贤名下位于杨舍镇河西南路之房屋，系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自合同权利义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。经双方协商，2014、2015两年之租金变更为25万元／年，被告季敏已经支付2014年之租金。但2015年之租金被告季敏至今未付。根据双方签订合同约定，第二年其的租金应当在上一年度租赁期满前一个月前支付。根据该约定，2015年度之租金应当在2014年12月1日前支付给原告葛庆贤。而根据合同第九条第三款第七项及第十二条第一款第四项之约定，如承租人季敏拖欠房租累计一个月以上的，则葛庆贤有权解除合同、收回出租房屋，并由季敏按照当年租金的10%向葛庆贤支付违约金。被告高峰与季敏系夫妻关系，本案债务发生于二人夫妻关系存续期间，况且被告高峰对本案房屋租赁事宜知情并实际经营、使用租赁房屋，理应对被告季敏之债务承担共同归还之责任。综上，原告葛庆贤要求解除与被告季敏签订的房屋租赁合同，并由二被告腾退租赁房屋，按照25万元／年支付原告自2015年1月1日起至实际腾退之日止计算的租金、支付违约金2.5万元，符合双方合同约定与法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告葛庆贤与被告季敏于2012年11月1日签订的房屋租赁合同解除。二、被告季敏、高峰应向原告葛庆贤返还租赁房屋。三、被告季敏、高峰应向原告葛庆贤支付自2015年1月1日起至二被告实际腾退房屋之日止按照25万元／年计算的租金。四、被告季敏、高峰应向原告葛庆贤支付违约金25000元。上述第二、三、四项，限被告季敏、高峰于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告葛庆贤指定的账号；或汇入张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，账号：46×××84）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元（已经减半收取），由被告季敏、高峰负担。该款原告葛庆贤已经预交，本院不再退还，由被告季敏、高峰于履行本判决时一并支付给原告葛庆贤。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。代理审判员 马文雪二〇一五年七月十三日书 记 员 牛 楠