（2015）洪民初字第00234号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2016-03-25

案件名称

陆强奋与江苏万诚置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

泗洪县人民法院

所属地区

泗洪县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陆强奋,江苏万诚置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条

全文

江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2015）洪民初字第00234号原告陆强奋，个体户。委托代理人王辉、钦成卫，江苏熊运栋律师事务所律师。被告江苏万诚置业有限公司，住所地洪泽湖大街15号（颖都家园），机构代码证号××。法定代表人孙文化，该公司总经理。委托代理人付旭东，该公司法务部经理。委托代理人石光辉，江苏中领律师事务所律师。原告陆强奋与被告江苏万诚置业有限公司（以下简称万诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。原告陆强奋委托代理人王辉、钦成卫，被告万诚公司委托代理人付旭东、石光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆强奋诉称：2008年5月7日，原告与被告签订房屋买卖协议，该协议约定被告将锦绣华庭嘉华苑房号为20-3、20-4两套房屋以597312元价格出售给原告，由被告负责为原告办理权属过户手续，而由原告缴纳相关契税、维修基金。协议签订后，原告按照协议规定的时间向被告交清全部购房款并缴纳相关契税、维修基金。但被告至今未向原告交付房屋及办理过户手续，且被告向原告隐瞒了房屋被抵押等相关情况。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。故原告请求依法判令：1.解除原被告之间的购房合同；2.被告返还购房款597312元、契税23892元、维修基金8661，共计629865元及利息（以629865元为本金，自2007年12月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止），并赔偿一倍的购房款；3.本案诉讼费由被告承担。被告万诚公司辩称：对于原被告签订购房协议无异议，并同意解除与原告签订的购房合同，也同意返还原告购房款。但对原告其他诉讼请求，被告不予认可。理由如下：因为双方签订房屋买卖合同时，被告已经告知了原告八套房屋的实际状况以及在银行汇票做按揭且出售给他人的事实。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，原告主张的要求支付利息及一倍的购房款不符合此规定。原被告在合同订立之前存在另一个购房户，被告在与原购房人解除合同之后，重新将房屋对外出售，并非于原被告合同订立后出售的。原告对房屋抵押也是明知的，并且该涉案房屋的实际购买人是江南房地产开发有限公司，是投资购房行为，不是为了居住。故本案实际购房人不是真正的消费者。从事实和适用法律上，不符合该司法解释适用的情形。现双方协议未履行完毕，是有多方原因，不是被告单方责任。原告已经实际占用锦绣华庭嘉华苑房屋，如果原告配合，被告仍同意协助原告办理房屋过户手续。经审理查明：2008年5月7日，被告万诚公司（甲方）与原告陆强奋（乙方）分别签订两份《协议》，两份协议分别约定：乙方购买被告开发建设的锦绣华庭锦虹苑20-3、20-4两套房屋，面积均为219.6平方米，单价均为1360元／平方米，总房款均为人民币298656元。协议中载明原购房户分别为杜萍、陈兵，因个人原因已申请退房，并委托甲方对其房屋另行出售。协议第4条还约定“乙方自办理清上房手续之后十日起，甲方在陆个月内为乙方办理好房屋权属证书。如在约定期限内未办理房屋权属证书的，甲方每天按乙方的交房款的万分之零点五向乙方支付违约金（政府原因除外）”。另查明，原告陆强奋系案外人张宏章姐夫，案外人张宏章系睢宁江南房地产开发有限公司的法定代表人。2007年12月8日、2007年12月27日原告陆强奋和案外人张宏章以睢宁江南房地产开发有限公司的帐户先后共同向被告万诚公司帐户分别汇款1300000元、1324807元，用以购买被告开发建设的锦绣华庭小区八套房屋。2009年5月13日汇款58659元补交购房费用。所购房屋中其中有四套房屋被告已经交付并由原告和案外人陆强奋出卖他人，尚余四套房屋一直未交付，包括本案涉案两套房屋。该两套房屋房款总额为597312元、契税为23892元、维修基金为8661元，合计为629865元。以上事实，有原告提供的协议两份、购房收据2张、银行电汇凭证、银行汇票委托书及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原被告签订的商品房买卖协议系其双方真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定交付购房款及相关费用，被告亦应按合同约定交付房屋及协助原告办理房屋权属证书。现被告未能按约履行义务已构成违约行为，应承担违约责任。鉴于被告同意解除与原告订立的购房协议，不违反法律规定，本院予以准许。合同解除后，原告交纳的购房款及相关费用依法应予返还。关于原告主张的利息损失，因原告否认已占有使用涉案房屋，也未按照双方协议中第4条约定的违约条款要求被告支付违约金，本院考虑到该涉案两套房屋买卖合同解除后，原告签订合同目的不能实现，而被告又实际占用原告的购房资金多时，应当适当赔偿合同履行期间占用原告资金的利息损失。原告交纳购房款及相关费用，存在先后不同时间问题，也没有区分每套房屋具体交款数额，加之双方未在合同中明确约定付款时间，因此，本院认为，原告于合同签订前主动向被告交款属于单方自愿行为，故其主张按最初2007年12月8日次日计算利息损失，本院不予支持。同理，原告在合同签订之后补交费用亦得到被告认可，不以延期交付违约对待。故本院酌情确定统一从协议签订当日即从2008年5月7日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算所付购买款及相关费用利息损失至实际给付之日止。关于原告主张要求被告赔偿一倍购房款的请求。因涉案两套房屋在原被告双方签订购房协议前即已存在抵押和买卖的事实，且协议中明确注明存在原购房户申请退房并委托被告对房屋另行出售情况。原告陆强奋与案外人张宏章一次性共同购买八套房屋，且张宏章又是房地产开发公司的一名负责人，原告陆强奋与案外人共同购房前理应对房屋的状况比常人更具有审查的经验，现原告购买的四套房屋中被告已交付两套并由原告出卖，剩余两套房屋尚未交付与其签订协议时隔七年，不可能不对房屋的实际状况作相关了解，现主张被告故意隐瞒房屋被抵押的事实，其未提供任何证据予以证实。故对原告的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：解除原告陆强奋与被告江苏万诚置业有限公司之间关于泗洪县锦绣华庭锦虹苑20-3号房屋和20-4号房屋买卖协议。被告江苏万诚置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告陆强奋所交付的购房款及相关费用629865元并赔偿利息损失（从2008年5月7日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）。驳回原告陆强奋的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10099元，由被告江苏万诚置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费10099元（开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80，户名：宿迁市财政局国库处）。审　判　长　　华阳升代理审判员　　李国英人民陪审员　　张祥洲二〇一五年七月十三日书　记　员　　郭东苗附法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；第1页／共6页 来自：