（2015）蒙民初字第807号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-12-21
案件名称
原告陈芸与被告刘雨龙房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
蒙自市人民法院
所属地区
蒙自市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈Ｘ,刘ＸＸ
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条，第五十二条，第二百二十四条第一款
全文
云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2015）蒙民初字第807号原告陈X，女，彝族，居民。委托代理人王屹，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告刘XX，男，汉族，居民。委托代理人刘云（系被告之父），男，汉族，居民。代理权限为特别授权。原告陈X与被告刘XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理，依法由审判员刘敏于2015年5月26日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈X的委托代理人王屹，被告刘XX及其委托代理人刘云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈X诉称，2014年9月30日原、被告签订转让协议，被告愿意把位于凤凰路富康苑8C－27商铺转让给原告自主经营，转让费75000元，其中包括房租5100元，实际转让金额69900元。原告依约支付被告转让费67500元后接手经营店铺。2015年起，商铺房主多次找原告陈述其出租给被告店铺，约定不得转租，现被告转租已违约，其要收回店铺，且2015年4月15日房主在店铺门口张贴通知，将于2015年4月16日收回店铺。原告从被告处转租的店面已无法正常经营，故提起诉讼，要求解除原、被告2014年9月30日签订的“怪咖咖啡馆转让协议”，由被告退还原告租金67500元并承担诉讼费。被告刘XX辩称，被告的咖啡馆店名叫“怪咖”，被告要求的转让费是75000元，被告并没有和原告约定允许原告支付67500元就可以经营咖啡馆，原、被告签订过入股协议，双方是入股关系，原告支付的67000元是股金不是转让费。本案争议的焦点问题是：原、被告签订的《“怪咖”咖啡馆转让协议》是否有效？原告支付给被告的是67000元还是67500元？该款是转让费还是股金？是否应予返还？原告陈X针对其诉讼主张，提交了以下证据：1、《身份证》复印件一份，欲证实原告的主体资格。2、《商铺租赁合同》复印件一份，欲证实被告从桂子茹处承租的凤凰路凤凰富康园编号8C-27号商铺，商铺租赁合同第十二条第一项约定，所述商铺被告不得转租，否则构成（被告）承租方违约，出租方有权终止合同。3、《“怪咖”咖啡馆转让定金协议》、《“怪咖”咖啡馆转让协议》原件各一份，欲证实被告违反与原房主的约定，未征得原房主同意擅自将富康凤凰苑编号8C-27号商铺转租给原告。4、《收回商铺的再次通知》原件一份，欲证实因被告违约转租凤凰富康苑编号8C-27号商铺违反与原房主的约定，原房主依约定收回所述商铺，原告合同目的已无法实现。5、《打款凭条》原件6张，欲证实原告支付被告商铺转租款59500元。经质证，被告对原告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3中的定金协议无意见，对转让协议有意见，签订转让协议是真实的，但转让费没有付清；对证据4有意见，认为被告还在合法使用期内，房主不应该粘贴通知；对证据5的真实性无异议，原告是付过这些钱，但是打款凭条的总金额与合同约定的实际转让费不符。被告刘XX针对其辩解，提交了以下证据：1、《身份证》复印件一份，欲证实被告的基本身份情况。2、《怪咖咖啡馆入股协议书》复印件一份，欲证实原告款项没有付清，双方协商后签订了入股协议，被告并没有转租商铺，双方之前签订的转让协议已经终止。3、《网上查账银行流水》复印件一份，欲证实被告收到原告支付的股金59500元。4、《营业执照》、《税务登记证》复印件各一份，欲证实被告的店铺名称为“怪咖”，且被告与陈X是股份合作关系。经质证，原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但认为双方签订的入股协议和转让协议都是在一个时间段，转让的事实是客观存在的，入股协议是为了掩盖转让的事实；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，但并不是股金，认为是房子的转让款，且有500元是现金支付；对证据4的真实性、合法性无异议，但是与本案没有关联性。本院认为，原告提交的证据1、2、3、5，被告无异议，予以确认和采信。证据4被告有异议，认为在使用期内不应收回商铺无法律依据，但未提交证据证实自己的观点，对该证据本院予以确认和采信。被告提交的证据1、2、3，原告无异议，予以确认和采信。证据4与本案有关联性，予以确认和采信。经审理查明，涉案商铺位于蒙自市凤凰路富康凤凰苑8幢1层8C－27号，所有权人为桂子茹、马侯宽。被告于2014年4月30日向桂子茹承租涉案商铺用于经营蒙自怪咖小吃店，期限为四年，一年租金7200元，并约定：租赁期间，没有征得甲方（桂子茹）同意，乙方（刘XX）不得将商铺自行转租给他人，否则，甲方（桂子茹）有权终止合同。2014年9月16日，原告与被告签订《“怪咖”咖啡馆转让定金协议》，约定：1、被告把位于凤凰路富康凤凰苑8C－27的咖啡馆转让给原告。2、原告交付被告定金7500元（柒仟伍佰元整），原告必须在15日内付清被告的转让款67500元（陆万柒仟伍佰元整）。3、原告如超过15日未将转让款结清，被告视原告违约，被告有权不退还原告定金7500元（柒仟伍佰元整）。4、如被告在收到定金后，15日内又不愿意将店铺转让给原告，视被告违约，被告赔偿原告损失费15000元（壹万伍仟元整）。2014年9月30日，原、被告签订《“怪咖”咖啡馆转让协议》，约定：被告愿意把位于凤凰路富康凤凰苑8C－27号商铺转让给原告自主经营；转让费75000元，其中包括房租5100元，实际转让金额为69900元；被告辅助帮助并教会原告制作店内经营的产品，时间为30天，30天后由原告自主经营，被告不再负责；被告与房东签订的合同有效期为四年，但从2016年5月1日起租金增长20%，具体使用时间由原告和房东再商议解决。转让协议后并附《带转乙方（原告陈X）货物清单》。协议签订后，原告按约定支付被告转让费67500元；被告将涉案商铺及清单上载明的物品（双方均认可清单上“桌布8套”为“桌布4块”，无“高温薯条机”）交给原告管理经营。2014年10月9日，原、被告又签订《怪咖咖啡馆入股协议书》，约定：怪咖咖啡馆地址为凤凰路凤凰富康苑8C－27商铺；投资各方以各自认缴的出资额为限，出资比例最多的一方为主要责任人，各方按其出资比例分享利润，分担风险及亏损；同时按出资比例承担相应责任；投资人陈X的出资额为67500元，占投资总额的90%，投资人刘XX的出资额为7500元，占投资总额的10%；除去房租、水电、进货成本、人力开支后，剩下的利润按入股所占的比例按季度（三个月）分成。2015年4月15日，涉案商铺所有权人桂子茹在商铺门口张贴《收回商铺的再次通知》，内容为：“怪咖咖啡馆：由于该商铺的承租方违反租房合同约定，擅自将该商铺转让。出租人将于2015年4月16日收回该商铺。现通知承租方按合同约定，将商铺内可以移动的设备搬走，不得损坏商铺内部固定设备。”涉案商铺于2015年4月被房主锁门后停止经营，但未正式交还。本院认为，本案被告与涉案商铺的所有权人桂子茹签订的《商铺租赁合同》明确约定：租赁期间，没有征得所有权人同意，承租人不得将商铺自行转租给他人。被告未经涉案商铺所有权人桂子茹同意，擅自将涉案商铺转租给原告已构成违约，明显损害桂子茹的合法权益，故原、被告签订的《“怪咖”咖啡馆转让定金协议》、《“怪咖”咖啡馆转让协议》为无效合同，该合同自始无效，不存在解除。对此，被告应承担主要责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，被告在答辩及《入股协议书》中均认可收取原告67500元，应予返还，但应扣除从2014年9月至2015年4月原告使用涉案商铺共七个月的房租，被告向涉案商铺所有权人桂子茹承租的租金为每月600元，七个月的房租为4200元，应予扣除，故原告要求退还转让费67500元，本院酌情支持63300元。涉案商铺及商铺内附带转让的物品，也应返还给被告。被告辩解其与原告是入股不是转让，未提交充分的证据证实，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告刘XX于判决生效后十日内一次性返还原告陈X人民币63300元。二、原告陈X于判决生效后十日内将涉案商铺及商铺内的物品返还给被告刘XX（商铺内物品为双方于2014年9月30日签订的《“怪咖”咖啡馆转让协议》后所附的《带转乙方（原告陈X）货物清单》，其中，“桌布8套”为“桌布4块”，无“高温薯条机”）。三、驳回原告陈X的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1488元，按照《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，减半收取计744元，由原告陈X承担46元，被告刘XX承担698（该费用原告已垫交，待被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。审判员 刘 敏二〇一五年七月十三日书记员 陆思琪 关注微信公众号“”