（2015）台临杜民初字第175号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-09-12
案件名称
浙江蓝贝车业有限公司与台州市雄发汽摩部件有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
临海市人民法院
所属地区
临海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江蓝贝车业有限公司,台州市雄发汽摩部件有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国房产税暂行条例》：第二条；《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2006年）》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零八条，第一百一十四条第一款
全文
浙江省临海市人民法院民 事 判 决 书（2015）台临杜民初字第175号原告：浙江蓝贝车业有限公司。法定代表人：全水明。委托代理人：吕晓俊。被告：台州市雄发汽摩部件有限公司。法定代表人：应友明。委托代理人：陈林平。原告浙江蓝贝车业有限公司（以下简称蓝贝公司）为与被告台州市雄发汽摩部件有限公司（以下简称雄发公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月28日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告蓝贝公司的委托代理人吕晓俊，被告雄发公司的法定代表人应友明及委托代理人陈林平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝贝公司起诉称：2013年7月22日，原、被告签订租赁合同一份，约定由原告租赁被告位于临海市杜桥镇工业园厂房，并约定了第一年租金为147万，第二年租金为147万、押金10万等条款，同时约定了原告可以提前解除租赁合同。2014年原告依约交付了2014年9月22日至2015年9月21日全年租金。由于产业调整，原告在2014年10月10日开始搬离厂区，11月20日搬离完毕，11月25日通过电话及信息告知被告要求退房。由于被告拒不退还租金及装修补偿，原告于2015年1月7日再次发出解除租赁合同通知书及搬离腾空通知书并要求尽快退还租金。但是被告得到邮件内容之后拒绝签收，同时拒绝退还租金。故原告提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告租赁关系，退还押金10万元；二、被告立即返还租金122.50万元（10个月）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告雄发公司答辩称：原告的诉讼请求与事实不符，同意解除租赁关系，请求驳回原告的其他诉讼请求。本案系原告单方违约行为，根据合同约定，经双方协商一致，可以解除合同，没有经过协商，任何一方无权解除合同。原告的提出解除合同也不符合可以单方解除合同的约定。原告单方违约解除合同，应按照合同约定承担相应的违约责任，对被告承担赔偿责任。根据合同约定，原告应提前60日提出退租，被告未收到原告任何提前解除合同的通知，原告未履行提前通知义务，租赁厂房虽有搬离现象，但并未全部搬离，且厂房仍有门卫等人员，并在继续产生电费。被告接到单方解除合同通知应从2015年1月30日开始计算。综上，原告单方违约解除合同，原告还应支付9个月的租金。原、被告之间在租赁合同签订后，原告即进入厂房进行生产，原告并没有实际进行装修，合同约定了2个月的免租期，根据公平原则，原告不应享有免租期。根据合同约定，厂房租赁期间的税金应由原告承担，城镇土地使用税171098.80元应由原告承担。原告应承担房产税113299.80元。上述两项合计应支付284398.62元。本案中根本不存在被告方向原告返还租金，实际上原告还需向被告支付相应款项。厂房押金原告方无权要求返还。原告方在使用厂房时应合理使用厂房，并使厂房交还给被告的时候应完好无损，原告对钢结构进行隔层、原告强行拆除房屋装修，按照合同约定，原告应承担相应的赔偿责任，原告的押金10万元远远不够偿还被告的损失。如果法院判决解除合同，原告应缴清所欠的电费，并将用电户头转到被告名下。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。此外，原告方现尚欠被告货款9万多元。原告蓝贝公司补充陈述称：原告已谨慎合理地使用了租赁厂房，原告交付了2014年的房产税165601.45元。城镇土地使用税计税面积跟原告方租赁的面积不符，且不属于因房屋出租而产生的税费，不应该由原告承担。根据国家电网的要求，被告必须配合原告办理手续，才能将户头过户给被告，原告已多次通知被告，但被告一直未予配合。免租期是合同约定了的，跟租赁年限没有关系，原告不认可被告的答辩意见，押金在合同解除后被告应当返还。原告为了支持其诉讼主张，当庭宣读出示并提供了以下证据：一、组织机构代码证复印件1份，营业执照复印件1份，法定代表人身份证复印件1份，法定代表人证明1份，被告公司基本情况1份，组织机构代码证复印件1份，基本信息1份，拟证明原、被告的诉讼主体适格。二、厂房租赁合同1份，拟证明双方签订厂房租赁合同，并约定双方的权利义务的事实。三、短信通讯记录1份，2014年11月25日11时10分，原告的法定代表人向被告的法定代表人应友明发送短息，短息内容提到“台州蓝贝我们是做不去了，房子要退掉了”。拟证明原告在2014年11月25日通知被告要求退房的事实。四、台州银行对账单1份，拟证明原告向临海市税务局支付了165601.45元房产税、营业税及相应的附加税费，用于缴纳该租赁厂房2014年的房产税、营业税及相应的附加税费的事实。经质证，被告对证据一、二、四的三性没有异议。对证据三的真实性无异议，认为不能证明原告的待证事实。短信内容并不是直接通知原告方就要解除合同，而是表明有解除合同的可能。被告雄发公司为支持其主张，当庭宣读出示并提供了下列证据：五、被告营业执照1份，组织机构代码证1份，拟证明被代告的诉讼主体适格。六、税收完税证明2份、税收缴款书2份、入库汇总信息2份（原告仅仅支付了2014年的房产税165601.45元。2013年9月22日起算至2015年6月30日止，中间原告已支付的剔除，未支付的原告仍需承担），拟证明原告应负担的房产税及城镇土地使用税情况。七、照片75张，其中48张照片拟证明原告在2015年2月3日仍在继续使用所租赁厂房的事实，其中27张照片拟证明原告未尽到谨慎合理的使用义务，其对厂房的产生损坏，大概的修复费用需10-20万元的情况。原告质证认为：对证据五的三性无异议。对证据六的真实性、合法性无异议，但对该证据的关联性有异议，从发票来看难以计算出总金额28万多元，原告愿意承担2013年9月22日至2013年12月31日止的房产税，但应该按照土地使用面积计算，城镇土地使用税不属于租赁所产生的税费不应该由原告承担。被告所计算的城镇土地使用税，根据入库汇总信息，城镇土地使用税的计税依据是16035.73平方，即使法庭判决由原告承担，应以实际所租赁的面积和被告已实际缴纳的税费来计算。从2015年2月5日的完税证明来看，房产税已发生变化，房产税变化为生产用房，原告并不知道指的是何处用房，对关联性有异议。对证据七的真实性有异议，原告已搬离厂区，在厂区还遗留少量的物品，被告对该物品可自由处置。对照片反映车间里的情况的形成时间有异议，从照片来看也难以反映厂房损坏的情况。即使有损坏也是合理使用不可避免产生的，至于装饰装修也是原告在使用过程中所需要的，并不能算损坏。综上，本院对原、被告提供证据认定如下：对证据一、二、四、五予以认定。证据三，从短信内容“具体我让我公司行政办黄滔找你商谈”可以看出原告只是向被告表述了原告有退租的意向，且被告未予回复，不能认定原告已于2014年11月25日明确通知被告要求退房，故本院对证据三不予认定。证据六，原、被告双方对房产税以及城镇土地使用税的承担没有约定，按照《中华人民共和国房产税暂行条例》以及《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的有关规定，上述两项税费均应由产权所有人承担，故本院对证据六不予认定。证据七，仅凭照片无法证明厂房地面、大门等的损坏系原告造成，且被告未提供相关证据证明损坏部分价值几何，本院不予认定。本院综合认定事实如下：2013年7月22日，原、被告签订厂房租赁合同一份。合同约定由原告租赁被告位于临海市杜桥镇工业园厂房，实际计算租金面积为12895平方米，租赁期限为5年，自2013年9月22日至2018年9月21日。合同同时约定第一、二年租金均为147万元，按月租金9.50元每平方米计算，原告支付被告押金10万元，并约定租赁期内原告需提前退租的应提前60日通知被告，并以3个月的租金支付违约金及赔偿被告间接损失费。原告依约交付了2013年9月22日至2015年9月21日的租金。原告于2014年3月24日向临海市地方税务局杜桥税务分局缴纳了该租赁厂房2014年的房产税、营业税及相应的附加税费等共计165601.45元，其中房产税为112272.18元。另查明：被告收到本院发送的起诉状副本、传票等的时间为2015年1月30日。本院认为：本案的争议焦点在于：一、被告雄发公司应返还给原告蓝贝公司的租金金额；二、被告雄发公司是否应返还原告蓝贝公司合同押金10万元；三、厂房租赁期间的房产税、城镇土地使用税是否应由原告承担。现分别阐述如下：一、被告雄发公司应返还给原告蓝贝公司的租金金额问题。合同明确约定租赁期内原告需提前退租的应提前60日通知被告，并以3个月的租金支付违约金及赔偿被告间接损失费。原告陈述已于2014年11月25日通过电话及短信告知被告要求退租以及于2015年1月7日通过邮件通知被告要求退租，但均未提供充足证据予以证明，本院不予采信。原告的退租要求通知到达被告的时间应当认定为被告收到本院发送给被告的传票、诉状副本之日，即2015年1月30日。因合同明确约定租赁期内原告需提前退租的应提前60日通知被告，故原告应继续支付租金至2015年3月31日。原告已支付被告租金至2015年9月21日，被告应返还原告5个月零21天的租金，另扣除3个月的租金支付合同约定的违约金及赔偿被告间接损失费，故被告应返还原告2个月零21天的租金计330756.75元（12895×9.5×（2+21÷30）=330756.75）。二、被告雄发公司是否应返还原告蓝贝公司合同押金10万元问题。被告雄发公司辩称原告未合理使用厂房，应承担相应的赔偿责任，无权要求被告退还押金。被告未对上述辩称提供充足的证据予以证明，本院不予采信。故被告雄发公司应当返还原告蓝贝公司合同押金10万元。三、厂房租赁期间的房产税、城镇土地使用税是否应由原告承担问题。原、被告签订的厂房租赁合同中对房产税、城镇土地使用税由原、被告哪方承担未进行约定，按照《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条以及《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条的规定，该两项税费均应由产权所有人承担，在本案中即由被告承担。庭审中，原告陈述自愿承担自2013年9月22日起至2013年12月31日止的房产税，参照原告自愿缴纳的2014年实际缴纳的房产税金额112272.18元进行换算，金额为31067.10元（112272.18×101÷365=31067.10）。综上，原告起诉要求解除原、被告之间于2013年7月22日签订的厂房租赁合同，被告答辩表示同意，本院予以支持。被告应当返还原告租金330756.75元及合同押金10万元。原告自愿承担自2013年9月22日起至2013年12月31日止的房产税，本院予以支持。被告辩称原、被告之间在租赁合同签订后，原告即进入厂房进行生产，原告并没有实际进行装修，故原告不应享有免租期，但被告未提供相关证据予以支持，本院不予支持。被告答辩要求原告缴清所欠的电费，并将用电户头转到被告名下，但未提供相关证据证明所欠电费金额，本院不予处理。原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条之规定，判决如下：一、解除原告浙江蓝贝车业有限公司与被告台州市雄发汽摩部件有限公司于2013年7月22日签订的厂房租赁合同。二、被告台州市雄发汽摩部件有限公司返还原告浙江蓝贝车业有限公司租金330756.75元。三、被告台州市雄发汽摩部件有限公司返还原告浙江蓝贝车业有限公司合同押金100000元。四、原告浙江蓝贝车业有限公司支付被告台州市雄发汽摩部件有限公司房产税31067.10元。五、驳回原告浙江蓝贝车业有限公司的其他诉讼请求。上述二、三、四项给付内容合并抵销后，由被告台州市雄发汽摩部件有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告浙江蓝贝车业有限公司399689.65元。案件受理费16725元，由原告浙江蓝贝车业有限公司负担9425元，被告台州市雄发汽摩部件有限公司负担7300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，先预缴上诉案件受理费16725元（具体金额由台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。收款单位：浙江省台州市财政局；开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001，执收单位代码：02001]。如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 长 朱向荣人民陪审员 陈美英人民陪审员 葛丰满二〇一五年七月十三日代书 记员 尤宣淇 关注公众号“”