（2015）大民二终字第00836号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-08-02

案件名称

王龙与大连安邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王龙,大连安邦房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2015）大民二终字第00836号上诉人（原审原告）：王龙。委托代理人：许镇，辽宁成蹊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连安邦房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区盛景园15号1-1-1。法定代表人：张忠忱，董事长。委托代理人：杨婕妤，辽宁智库律师事务所律师。原审原告王龙与原审被告大连安邦房地产开发有限公司（以下简称“安邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年3月6日作出（2014）甘民初字第6170号民事判决。王龙不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭审理了本案。上诉人王龙的委托代理人许镇，被上诉人安邦公司的委托代理人杨婕妤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王龙一审诉称：2009年3月18日原、被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的大连市甘井子区樱花北园10号楼10层4号房屋，建筑面积89.92平方米，单价4，853元，总金额436，382元。合同签订后，原告依照合同约定交纳了全部房款。被告于2010年8月3日将案涉房屋交付原告。合同第15条第3款约定，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为1年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过1年致使买受人仍无法取得房屋权属证书的，出卖人应该自1年届满之次日起承担买受人已付房款的万分之一的违约金。时至今日，由于被告一直未提交案涉房屋的竣工验收备案手续导致原告无法取得房屋权属证书，被告须为此承担违约责任，向原告支付违约金。故原告诉至人民法院，请求判令，被告支付原告自2011年8月3日至2014年9月22日逾期取得房屋权属证书违约金50，009元。被告安邦公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款第3项已明确约定，仅是因“出卖人责任”导致原告逾期一年取得房屋权属证书的，被告才有义务向原告支付违约金。但案涉安邦北湾项目购房者逾期取得房屋权属证书是因政府违约及新政实施等原因所致，并非我公司责任，与被告无关，被告不存在任何过错，无义务向业主承担违约责任。一、因政府动迁延误导致案涉项目无法通过城建、教育部门验收，从而造成原告逾期办理产权证。原告逾期办证为政府违约所致，并非被告原因，原告无权向被告主张责任。二、案涉项目逾期办理产权证是因办理期间大连市政府出台竣工验收备案新政所致，并非被告原因，被告不存在违约行为。三、案涉项目产权证办理期间，大连市政府出台建筑供热新政导致产权证办理期限再次被客观延长，被告无任何过错，不应承担责任。四、购房合同已明确约定，如因被告原因导致原告逾期办证违约金数额为已付房款万分之一，即便案涉房屋因被告原因逾期办理产权证，原告主张的违约金数额也远远超出合同约定，无事实和法律依据。五、原告的诉讼主张已超过诉讼时效，原告已丧失实体胜诉权。一审法院审理查明：2009年3月18日，原告（买受人）王龙与被告（出卖人）安邦公司签订《商品房买卖合同》约定，买受人购买被告开发的行政街号甘井子区樱花北园10号楼10层4号房屋，建筑面积89.92平方米，单价4，853元，总金额436，382元。合同第八条约定，出卖人应当在2010年5月31日前将经建设单位组织建筑工程验收合同并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为1年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过1年致使买受人仍无法取得房屋权属证书的，出卖人应该自1年届满之次日起承担买受人已付房款万分之一的违约金。合同第19条约定，本合同在履行过程中发生的争议由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。安邦公司于2009年3月18日开具商品房预收款专用发票记载，购房单位名称王龙，楼号樱花北园10-1-10-4号，建筑面积89.92平方米，预交金额156，382元。2007年6月11日，鞍钢集团鞍山矿业公司大连石灰石矿向各施工单位发出通知记载，矿北棚户区改造地块范围内含有我矿拥有使用权的土地，现市有关部门尚未与我矿办理土地使用权转移手续，土地使用权仍属我矿。限你方自即日起停止一切施工活动，待土地相关手续办结后开工。大连市城乡建设系统信访办公室于2012年10月22日向甘井子区政府出具关于安邦北湾樱花北园小区业主无法办理产权证问题的调查处理意见的函记载，1、基本情况，安邦北湾樱花北园小区规划中有一所幼儿园，地处鞍钢大连石灰石矿地块（该地块在规划红线内），因鞍钢大连石灰石矿至今未搬离使幼儿园无法开工建设。经调查，鞍钢大连石灰石矿搬迁问题是历史遗留问题。2、存在问题，因鞍钢大连石灰石矿搬迁问题一直未处理妥当，开发单位安邦公司到甘井子规划、城建、教育等部门办理该小区竣工验收手续时，甘井子区教育局因未建幼儿园问题不予出具竣工验收手续，导致目前小区业主无法办理产权证。3、处理意见，安邦北湾樱花北园小区（住宅区）与鞍钢大连石灰石矿搬迁两个问题分开处理。安邦北湾樱花北园小区竣工验收问题，建议由甘井子区政府负责协调区教育局、规划、城建等部门，从稳定大局出发，针对小区居民已经入住的实际情况，先行给予办理竣工验收，使入住业户能够尽早办理房屋产权，以解决群众上访问题。大连市甘井子区人民政府办公室于2013年2月5日出具大连市甘井子区人民政府关于安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜的办公会议纪要记载，2013年2月5日区政府召开办公会议，专题研究安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜。会议听取了区开发建设中心关于该小区产权证无法办理调查情况的汇报。经调查，安邦北湾樱花园小区属于棚户区改造项目，2007年由安邦公司摘牌并开工建设，2010年5月陆续交付使用，现入住率达95%以上。该项目规划建设一所幼儿园，地处鞍钢大连石灰石矿地块，因鞍钢石灰石矿尚未搬迁，幼儿园无法开工建设，区城建局、教育部门按程序不予出具竣工验收手续，导致该小区业主至今未办理产权证。会议指出，依据大连市城乡建设系统信访办公室《关于安邦北湾樱花北园小区业主无法办理产权证问题的调查处理意见的函》的要求，结合鞍钢石灰石矿搬迁问题属于历史遗留问题的实际情况，区政府相关部门要从维护稳定大局和群众切身利益的高度妥善处理好此事。会议议定，1、针对该小区居民入住实际情况，区城建局、教育局先行办理竣工验收手续，解决该小区居民合理诉求。2、红旗街道作为矿北棚户区动迁改造工作的主体，负责幼儿园地块的搬迁跟踪工作，区教育局负责该小区配套幼儿园的建设的监督工作。3、安邦公司要按照本次会议精神，全力做好该小区居民的安抚工作，相关手续齐全后，立即为居民办理房屋产权证。另外，待幼儿园地块搬迁后，尽快建设配套幼儿园。大连市房地产开发协会于2012年10月31日出具关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明记载，根据国务院《建设工程质量条例》及住建部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，我市于2010年11月23日出台了《大连市建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，并于2011年1月1日起执行。该办法较以前的程序增加了十余项验收环节。新增的十余项验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制订其内部工作流程，理顺工作关系，这样极大的延长了开发企业办理竣工备案手续的时间。同时，由于执行新政之前，不少开发企业已与客户签订了商品房买卖合同，并在交易所备了案，也使得开发企业与客户约定的交房时间与办理产权证的时间无法更改。没有竣工验收备案手续，业主无法办理产权。新政执行的时间并没有给已销售楼盘尤其是即将办理竣工备案手续的开发企业合理准备的时间。这些诸多因素导致了受新政影响的开发企业构成了对众多已将商品房买卖合同备案的客户违约的事实。应该说各级政府规范工程竣工验收备案程序的出发点是正确的，但新政引发的各种问题又确实存在，为此市房地产开发协会呼吁有关各方在处理开发企业与客户之间的合同纠纷时，应充分考虑到开发企业执行新政时所面临的实际困难，妥善解决新政在办理竣工备案手续的时间上给开发企业造成的不利影响。原告提交调查收集证据申请书申请人民法院向大连市甘井子区建筑工程质量监督站调取被告安邦公司开发的安邦北湾樱花北园小区和甘南路小区是否通过了竣工验收备案、是否提交了《工程竣工验收备案表》。大连市甘井子区建筑工程质量监督站答复，安邦公司开发的安邦北湾樱花北园小区和甘南路小区没有通过竣工验收备案；安邦公司没有提交《工程竣工验收备案表》。一审法院认为：根据本案原、被告的诉辩理由及双方提供的证据分析，本案的争议焦点是被告是否应对原告至今未能办理案涉房屋所有权证书的后果承担支付原告所主张的违约金的违约责任。鉴于原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律，行政法规效力性强制性规定，应为有效。该合同对原、被告依法具有法律约束力，原、被告依法应依据该合同约定享有权利并履行义务。该合同第15条关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第3项处理，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为1年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过1年致使买受人仍无法取得房屋权属证书的，出卖人应该自1年届满之次日起承担买受人已付房款万分之壹的违约金。该约定系原、被告双方当事人关于逾期办证违约责任的特别约定，该约定如前所述理由，应为有效约定，被告是否承担向原告支付违约金的违约责任应当按照该条款的约定处理。该条款明确约定了因出卖人的责任致使买受人不能在约定期限内办理权属证书，出卖人应当承担的相应的违约责任。对于原告主张被告存在违约行为，被告提供的商品房买卖合同系格式条款，依法应由被告以日万分之一的标准向原告支付违约金一节。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。而本案通过被告提供的证据可以看出，案涉楼盘原系棚户区改造项目，2007年由安邦公司摘牌并开工建设，2010年5、6月陆续交付使用，该项目规划建设一所幼儿园，地处鞍钢大连石灰石矿地块，因鞍钢石灰石矿尚未搬迁，幼儿园无法开工建设，区城建部门、教育部门按程序不予出示竣工验收手续，导致该小区业主至今不能办理产权证。加之大连市于2010年11月23日出台了《大连市建设工程竣工验收备案管理暂行办法》，并于2011年1月1日起执行，该办法较以前的相应法规增加了多项验收环节，新增的验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制订其内部工作流程，理顺工作关系，这样极大的延长了开发企业办理竣工验收备案手续的时间。原告称“新规”较“旧规”多了3项验收项目，被告称多了10余项验收项目。事实上验收项目的增加，这是事实。鉴于合同约定交房时间为2010年5月31日前，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年，即自2010年6月1日至2011年6月1日，而验收新政的施行也自2011年1月1日起执行。由此可以认定案涉小区业主至今不能办理房屋权属证书的原因是政府推动鞍钢石灰石矿的搬迁迟延，致原规划的配套幼儿园等未能如期开工建设所引发的。故被告对其应提供的办理产权证所需资料逾期未能提供没有过错和责任。故被告对原告至今不能办理产权证的违约行为依法应免除其责任。对于原告请求判令被告支付违约赔偿金一节。如前所述之事由，被告对原告至今未能办理案涉房屋权属证书不存在过错和责任，原告主张的违约金无合同的约定依据，也无相应的法律依据。故对原告主张由被告给付违约金人民币50，009元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告王龙的诉讼请求。案件受理费人民币1，050元，其他诉讼费50元，合计人民币1，100元（原告已预付），由原告王龙负担。王龙上诉的主要理由及请求是：1、一审判决认定基本事实不清。将2010年11月23日发布的《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》错误地认定为《大连市建设工程竣工验收备案管理暂行办法》。而《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》已于立案前的2014年6月10日废止，现被《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》取代；2、一审判决认定安邦公司没有过错和责任是错误的。原《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》从2011年1月1日实施至2014年6月10日废止的三年多时间里，安邦公司仍未取得工程竣工验收报告、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、供热单位出具的同意接收文件、市政工程竣工验收备案手续、物业公司对物业管理用房出具的同意接收文件。安邦公司怠于履行法定义务已远远超过合理期间，有过错和责任。且安邦公司在建设案涉楼盘时，曾被明确告知禁止施工，其明知有可能因此影响办理房屋权属证书，却故意不告知业主，主观上有欺诈业主的故意等。据此，其上诉请求为撤销一审判决，发回重审或依法改判。安邦公司二审答辩认为：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回其上诉请求。本院经审理查明，除对“2010年11月23日出台了《大连市建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》于2011年1月1日起施行”一节事实不予以认定外，一审判决认定其他事实属实。本院另查明：2011年1月1日前，大连市建设单位办理竣工验收备案执行的是住建部2009年10月19日发布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（以下简称“旧验收办法”），该办法第五条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2010年11月23日，大连市人民政府颁布《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》（以下简称“验收暂行办法”）。该办法第二十二条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件和相关材料：（一）工程竣工验收备案表。（二）工程竣工验收报告，施工图设计文件审理意见，勘查、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件和备案部门认为需要提供的有关资料。（三）法律、行政法规和本办法规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件。（五）自来水公司、供热单位、燃气公司出具的同意接收文件。（六）电业局出具的验收合格证明。（七）道路、桥梁、路灯、排水、垃圾用房（箱）、绿化、挡土墙等市政工程竣工验收备案手续。（八）广播电视台、通信管理局或其委托的专业部门对有线电视网络、电信基础设施出具的同意接收文件。（九）邮政部门对信报箱的设置出具的认可文件。（十）区市县、先导区教育主管部门对幼儿园出具的同意接收文件。（十一）区市县、先导区民政主管部门对社区管理用房出具的同意接收文件。（十二）物业公司对红线内道路（非市政道路）、道路、桥梁、路灯、排水、环卫、绿化、挡土墙、信报箱和物业管理用房、属于业主所有的公共停车泊位等出具的同意接收文件；市政管理机构对市政道路出具的同意接收文件。（十三）施工单位签署的工程质量保修书。（十四）城建档案管理部门对工程竣工档案初验合格后，核发的《建设工程竣工档案初验合格证》。（十五）法律、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。上述规定的第（一）、（二）、（三）、（四）、（十三）、（十五）项与住建部颁布的关于竣工验收备案办法规定的建设单位办理工程竣工验收备案应当提交的文件相同，其他九项为增加内容。《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》（以下简称“新验收办法”）第二十二条规定与“验收暂行办法”第二十二条规定基本一致，该法于2014年6月10日施行。案涉房屋于2010年5月30日分别取得《工程竣工报告》、《勘察文件工程质量检查报告》、《设计文件工程质量检查报告》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。于2010年10月16日取得《建设项目竣工环境保护验收申请报告》。于2010年12月12日《房屋建筑工程质量保修书》。2011年4月20日监理单位出具《工程质量评估报告》。于2011年5月5日取得竣工验收消防备案。2010年8月3日，安邦公司将案涉房屋交付给王龙。本院确认上述事实有《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》、《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》、《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》、《工程竣工报告》、《勘察文件工程质量检查报告》、《设计文件工程质量检查报告》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《建设项目竣工环境保护验收申请报告》、《房屋建筑工程质量保修书》、《工程质量评估报告》、安邦北湾建设工程竣工验收消防备案受理凭证、业主确认函、房屋交接单及二审庭审笔录等，以上证据材料业经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，结合双方当事人诉辩观点，本案争议焦点问题是安邦公司是否应向王龙承担给付逾期办证违约金的义务。针对此焦点问题，本院认为，王龙与安邦公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人皆应按该合同约定内容行使权利、履行义务。由于案涉商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人责任，自房屋交付起超过一年致使买受人仍无法取得房屋权属证书的，出卖人应该自一年届满之次日起承担买受人已付房款的万分之壹的违约金。”从该约定内容来看，只有在因安邦公司原因导致房屋交付一年后王龙仍无法取得房屋产权证书的情况下，安邦公司才向王龙承担逾期办证违约金，且已明确违约金标准为已付房款的万分之一。而依据已查明的事实，对于案涉房屋小区至今无法办理产权证的原因等情况，大连市城乡建设系统信访办公室、大连市甘井子区人民政府均已分别于2012年10月22日和2013年2月5日出具书面文件中确认系因案涉房屋小区所在土地范围内有鞍钢集团鞍山矿业公司大连石灰石矿的使用权土地，该地块至今仍未搬迁，规划、城建、教育等部门不向安邦公司出具竣工验收手续等，致使小区无法办理产权证。也就是说，案涉房屋小区无法办理产权证并非安邦公司原因造成的。因此，一审判决驳回王龙要求安邦公司按已付房屋的日万分之一承担逾期办证违约金，并无不妥，本院予以维持。关于王龙上诉称“验收暂行办法”已于立案前被“新验收办法”取代以及安邦公司在“验收暂行办法”施行期间未取得工程竣工验收报告、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、供热单位出具的同意接收文件、市政工程竣工验收备案手续、物业公司对物业管理用房出具的同意接收文件等验收文件，安邦公司有过错和责任一节。本院认为，依据已查明的事实，安邦公司于2010年8月向王龙交付案涉房屋。由于在安邦公司交房后依约向产权登记机关提供办理房屋权属登记的相关资料期间，大连市建设单位办理竣工验收备案执行的是住建部2009年10月19日发布的“旧验收办法”，且从该法第五条规定来看，当时办理竣工验收备案不需要安邦公司提供王龙上诉提及的供热单位、市政部门及物业公司出具的验收材料，而王龙上诉提及的另两份验收材料，安邦公司已分别于2010年5月30日和2010年10月16日取得。在安邦公司按“旧验收办法”办理房屋所有权登记过程的后期——2011年1月1日和2014年6月10日——“验收暂行办法”和“新验收办法”才相继颁布施行。又由于在安邦公司按“验收暂行办法”办理或申请新增验收材料（其中包括供热单位、市政部门及物业公司等单位出具的共计九项）过程中，大连市城乡建设系统信访办公室和大连市甘井子区人民政府办公室却又陆续作出书面材料，并已经明确案涉房屋小区至今仍无法办理房屋产权登记不是安邦公司过错造成的，而是因存在着鞍钢集团鞍山矿业公司大连石灰石矿的使用权土地搬迁的历史遗留问题等，该问题直接导致案涉房屋无法办理房屋产权登记。因此，王龙主张安邦公司承担逾期办证违约金，且按超出合同约定的违约金标准承担给付违约金义务，没有充分事实和法律依据。据此，王龙的此项上诉理由，本院不予支持。综上，王龙的上诉请求，无充分事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元（王龙已预交），由王龙负担。本判决为终审判决。审　判　长　　霍　宏审　判　员　　吕　瑛代理审判员　　刘小南二〇一五年七月十三日书　记　员　　夏丽娜关注公众号“”