（2015）穗中法民五终字第3416号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-07-21
案件名称
广州市金濠城物业管理有限公司与黄灏、幸超英物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄灏,幸超英,广州市金濠城物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3416号上诉人（原审被告）：黄灏，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：幸超英，住广州市东山区。两上诉人的共同委托代理人：麦佳耀，广东合邦律师事务所律师。两上诉人的共同委托代理人：温财胜，广东合邦律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：广州市金濠城物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：曹平强，职务：经理。委托代理人：陈秋人，广东博浩经纬律师事务所律师。委托代理人：徐锡林，广东博浩律师事务所律师助理。上诉人黄灏、幸超英因与被上诉人广州市金濠城物业管理有限公司（以下简称“金濠城物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：金濠城物业公司是具有三级资质等级的物业管理公司。黄灏、幸超英是位于广州市白云区松柏路松柏东街17号2266号铺（下称“涉案商铺”）的产权人，涉案商铺建筑面积为16.31平方米。2005年12月20日，广州市白云区景泰名苑第三届业主委员会（甲方，下称“第三届业主委员会”）与金濠城物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为位于广州市白云区松柏东街17-21号的金濠城包装广场（原景泰名苑名店城，下称“涉案商场”）提供物业管理服务；物业服务内容包括：房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道，共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共环境卫生等；物业服务费由乙方按20元／平方米／月向业主收取；委托管理期限为3年，从2005年12月20日起至2008年12月19日止。2007年4月12日，第三届业主委员会（甲方）与金濠城物业公司（乙方）签订《补充协议》，约定：根据甲、乙双方于2005年12月20日共同签订的物业管理合同，甲乙双方经友好协商并达成以下补充修改协议：原合同的期限为2005年12月20日至2008年12月19日止共三年，现合同期限变更为从2005年12月20日至2015年12月19日止共计10年；原合同条款不变；等。2008年1月12日，广州市白云区景泰“名苑”“名店城”第四届业主委员会（甲方，下称“第四届业主委员会”）与金濠城物业公司（乙方）签订《补充协议》，约定：现根据乙方与第三届业主委员会签订的《物业服务合同》补充修改以下条款：将原《物业服务合同》第四条第13项第（1）点，物业管理费由建筑面积20元／平方米调整为40元／平方米；原《物业服务合同》的其他条款维持不变；本补充协议经甲乙双方签订后生效，新的物业管理费标准从2008年2月1日起开始执行。上述合同签订后，金濠城物业公司一直为涉案商场提供物业服务至今。2009年5月26日，黄灏、幸超英曾就涉案商铺被广东龙宫休闲服务有限公司（下称“龙宫公司”，即龙宫休闲会所）围蔽的纠纷在原审法院起诉广州市龙汇企业经营管理有限公司（下称“龙汇公司”）、龙宫公司等，要求恢复涉案商铺的原状和赔偿租金损失。2011年2月21日，原审法院作出（2009）云某四初字第866号民事判决书，认为：龙汇公司作为讼争景泰名店城商场的经营者，在未经黄灏、幸超英的同意下，擅自对讼争商铺进行分拆装修，并将商铺交付龙宫公司经营使用，侵犯了黄灏、幸超英对商铺的正常使用和收益，应承担相应的法律责任。而龙宫公司是讼争商铺的实际使用人，也是侵权一方，理应承担本案责任。考虑不少业主让龙汇公司整体经营，龙宫公司已承租该场地整体统一利用的实际情况，如恢复商场原状成本比较高，不利于目前商场的整体利用，根据目前实际情况，本案暂不宜按恢复原状处理，黄灏、幸超英的损失可通过经济补偿方式实现。关于损失标准问题，因考虑讼争商铺已被分拆整体经营使用，黄灏、幸超英已无法经营使用，且龙汇公司、龙宫公司存在过错，故损失赔偿标准可参照原审法院委托的评估机构评估的租金标准再适当上调30%、自2010年6月起的租金损失参照原审法院委托的评估机构评估的租金标准再适当上调30%。遂判决：在判决生效之日起5日内，龙宫公司、龙汇企业赔偿黄灏、幸超英2007年5月起至判决生效之日止的租金损失（计算标准按商铺建筑面积16.31平方米，自2007年5月至2010年5月的租金按90元／月／平方米标准计算、自2010年6月至本判决生效之日止的租金按房管部门公布的同地段同类房屋租金标准上调30%计算并以90元／月／平方米为限）。上述判决经广州市中级人民法院于2011年9月5日作出（2011）穗中法民五终字第2060号民事判决书判决维持原判。该判决于2011年9月7日生效。2013年10月17日，广州市白云区人民法院作出（2012）穗云法民四初字第1249号民事判决书，查明：“涉案商场共两层，涉案商铺位于商场二楼，二楼有一“龙宫休闲会所”在经营，进入涉案商铺须经过龙宫休闲会所，商铺已被拆除（2012年11月21日现场）。”该案认定：“……在侵权人向黄灏、幸超英赔偿2011年4月至2011年9月7日的租金损失问题上考虑了黄灏、幸超英缴交物业管理费的因素而将赔偿标准在房管部门公布的同地段同类房屋租金标准或该院委托的评估机构评估的租金标准的基础上上调了30%。由此，涉案商铺上述时间段的物业管理费，已经通过上述侵权判决得到补偿，故在本案中对2011年4月至2011年9月7日的物业管理费不再予以调整……对于2011年9月8日至2012年7月的物业管理费问题。在之前的（2012）穗中法民五终字第1940号判决中，虽然支持了黄灏、幸超英2009年4月至2011年3月31日按40元／平方米支付物业管理费，但在上述判决中也明确了黄灏、幸超英承担全部物业管理费之所以成立，也包括在（2011）穗中法民五终字第2060号民事判决书中已考虑黄灏、幸超英缴纳物业管理费的因素而将租金赔偿的标准适当上调了30%……金濠城物业公司是龙宫公司的出租方，完全有物业管理服务上的义务及可能去协助黄灏、幸超英处理龙宫公司对黄灏、幸超英商铺使用的影响，但金濠城物业公司没有证据证明其对解决或起码是减轻涉案商铺被龙宫公司侵权的问题实施过任何积极义务，且放任至今。……从公平原则考虑，对2011年9月8日至2012年7月的物业管理费标准调整为按每月约定的40元／平方米物业管理费下调50%，以20元／平方米计算。”据此，该案判决：“黄灏、幸超英向金濠城物业公司支付2011年4月至2012年7月的物业管理费及滞纳金（2011年4月至2011年9月7日的物业服务费以40元／平方米计算；2011年9月8日至2012年7月的物业管理费以20元／平方米计算。滞纳金以每月欠缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从每月5日起计至实际支付之日止，以每月应缴款为限）。”该案判后，金濠城物业公司不服，上诉至广州市中级人民法院，该院于2014年10月16日作出（2014）穗中法民五终字第3307号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2013年7月8日，黄灏、幸超英再次在广州市白云区人民法院提起物权保护诉讼，要求龙宫公司与龙汇公司就围蔽涉案商铺承责。广州市白云区人民法院以（2013）穗云法民四初字第869号立案审理后，于2014年1月13日作出民事判决：认定：……（2011）穗中法民五终字第2060号民事判决关于租金标准上浮30%的判定考虑了本案黄灏、幸超英应缴物业管理费的因素，但由于现本案黄灏、幸超英因物业管理费而产生的损失补偿已通过降低物业管理费标准的形式予以实现，故对于租金损失不再作上浮处理。涉案商铺所在场地的经营状况在本判决生效之后有可能发生变更，具有不确定性，故而损失应自2011年9月8日计算至本判决生效之日止为宜。据此判决：龙宫公司与龙汇公司支付本案黄灏、幸超英广州市白云区松柏路松柏东街17号2266号铺自2011年9月8日起至判决生效之日止的损失（计算标准按商铺建筑面积16.31平方米，按房管部门公布的同地段同类房屋租金标准计算，并以130元／月／平方米为限）。判后，黄灏、幸超英不服，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2014年8月8日作出（2014）穗中法民五终字第1764号终审判决：驳回上诉，维持原判。审理中，经双方当事人确认，上述生效判决认定的情况至今没有发生改变。另查，黄灏、幸超英向广州市白云区人民法院提交广州市白云区景泰名店城第五届业主委员会盖章确认的《证明》，主要内容为证明金濠城物业公司不履行合同约定义务，与龙宫公司等擅自围蔽二楼部分业主商铺。金濠城物业公司向广州市白云区人民法院提交广州市国土资源和房屋管理局白云区分局《复函》，证明该局于2013年7月17日对该届业委会撤销备案。以上事实，有物业服务合同、补充协议、资质证书、查册表、民事判决、证明、复函以及双方当事人陈述等证据证实。因物业服务合同纠纷，金濠城物业公司于2015年1月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：黄灏、幸超英向金濠城物业公司支付广州市白云区广园中路松柏东街17号2266铺自2012年8月1日至2014年7月31日的物业管理费15753.6元及滞纳金（以当月管理费为基数，从当月5日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至实际付清之日止）；本案诉讼费由黄灏、幸超英承担。原审法院认为：涉案商场的第三届业主委员会、第四届业主委员会与金濠城物业公司签订的《物业服务合同》和《补充协议》合法有效，故对小区的全体业主均有约束力。金濠城物业公司、黄灏、幸超英此前已经诉讼确认黄灏、幸超英负有支付2010年8月至2012年7月的物业管理费的义务，现金濠城物业公司继续对2012年8月至2014年7月的物业管理费提出诉讼，因金濠城物业公司仍为涉案商铺的物业管理服务公司，故黄灏、幸超英作为涉案商铺的业主，仍应向金濠城物业公司支付物业管理费。关于物业管理费的支付标准，审理中，双方均确认涉案商铺在讼争期间的状况与生效判决查明事实一致，没有发生改变，即金濠城物业公司至今也没有对协助黄灏、幸超英处理龙宫公司对黄灏、幸超英商铺使用的影响、对解决或起码是减轻涉案商铺被龙宫公司侵权的问题实施过任何积极义务，并放任至今。金濠城物业公司未善尽物业管理公司的职责，无权依合同约定收取物业管理费，根据公平合理原则，将讼争期间的物业管理费标准下调50%，即按照20元／月／平方米计算。关于金濠城物业公司主张黄灏、幸超英支付滞纳金的问题，因金濠城物业公司确未善尽物业管理服务职责，黄灏、幸超英对金濠城物业公司的服务亦提出异议，黄灏、幸超英至今未向金濠城物业公司支付2012年8月至2014年7月的物业管理费亦和金濠城物业公司未对黄灏、幸超英的要求进行合理回应有关，故对于金濠城物业公司主张的滞纳金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准有失公平，应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年3月23日作出如下判决：一、在本判决生效之日起十日内，黄灏、幸超英向金濠城物业公司支付2012年8月1日至2014年7月31日的物业服务费7828.8元及滞纳金（滞纳金以当月欠缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从当月5日起计至实际支付之日止，并以本金为限）；二、驳回金濠城物业公司的其他诉讼请求。本案受理费119元，由金濠城物业公司负担94元，黄灏、幸超英负担25元。判后，上诉人黄灏、幸超英不服原审判决，向本院提起上诉称：金濠城物业公司没有提供物业服务，未履行《物业服务合同》，勾结龙宫公司、龙汇公司、曹平昌等人非法拆除、侵占涉案商铺，堵塞商场通道，侵害黄灏、幸超英的合法权益，因此黄灏、幸超英不需向金濠城物业公司支付物业管理费。据此，黄灏、幸超英请求法院判令：1.撤销原审判决；2.驳回金濠城物业公司的全部诉请；3.一二审诉讼费由金濠城物业公司负担。被上诉人金濠城物业公司答辩称：我方同意一审判决，不同意黄灏、幸超英的上诉请求。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题是：黄灏、幸超英是否有权抗辩拒交案涉物业的全部物业管理费。金濠城物业公司是具有三级资质等级的物业管理公司，依据与第三届业主委员会和第四届业主委员会签订的《物业服务合同》和《补充协议》对金濠城商场进行物业管理，其要求黄灏、幸超英支付物业管理费合法合理，原审认定正确，本院予以支持。但鉴于金濠城物业公司在管理上没有尽到合理的管理义务，履行合同不完全，致使金濠城商场的管理存在混乱，理应为此承担相应责任，原审法院依据公平原则将物业管理费的标准适当予以调整，并无不妥，本院予以维持。现黄灏、幸超英上诉认为因金濠城物业公司根本未履行物业服务合同义务，勾结个别公司和人员堵塞商场通道，故其无需向金濠城物业公司支付物业管理费。对此，因物业管理服务是一个由多项物业服务项目及内容所组成的综合性服务，因此，在黄灏、幸超英未能提供证据证明金濠城物业公司不履行全部物业服务项目的情况下，其抗辩主张拒交案涉物业的全部物业管理费，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，上诉人黄灏、幸超英的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费25元，由上诉人黄灏、幸超英承担。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群审 判 员 郑怀勇代理审判员 柳玮玮二〇一五年七月十三日书 记 员 张 辉 百度搜索“”