（2015）九法民初字第01361号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-09-18
案件名称
重庆市惠港物业管理有限公司与汪天荣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市惠港物业管理有限公司,汪天荣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2015)九法民初字第01361号原告重庆市惠港物业管理有限公司，住所地：重庆市渝中区中山二路192号8-1。组织机构代码：73397593-X。法定代表人熊利权，职务:董事长。委托代理人彭婷婷，重庆市南岸区南坪法律服务所。委托代理人赵节，系该公司员工，住重庆市渝中区民生路。被告汪天荣，住重庆市九龙坡区龙腾大道×号彩色奥邻小区×号。原告重庆市惠港物业管理有限公司（以下简称：惠港物管）诉被告汪天荣物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用公开开庭进行了审理。原告惠港物管的委托代理人彭婷婷、赵节、被告汪天荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告惠港物管诉称，被告系重庆市九龙坡区龙腾大道×号彩色奥邻小区×号房屋业主。原告系彩色奥邻小区的物管公司，向包括被告在内的彩色奥邻小区业主提供了物管服务，但被告至今未按合同约定缴纳从2012年8月至2014年9月期间（共计26个月）的物业管理费1976元。现原告起诉来院，请求判令被告支付物业管理费1976元并自起诉之日起按人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日为止，本案诉讼费由被告承担。被告汪天荣辩称，原告并非彩色奥邻小区的物管公司，也未向被告提供实际物管服务。原、被告双方并未形成物业服务合同关系，原告无权向被告收取物业管理费。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告汪天荣系重庆市九龙坡区龙腾大道×号彩色奥邻小区×号房屋的业主，房屋面积为84.76平方米。彩色奥邻小区由重庆郡都物业发展有限公司与重庆市奥林匹克发展有限公司以重庆郡都物业发展有限公司的名义联合开发。被告汪天荣系因与重庆奥林匹克（集团）公司之间的拆迁安置合同关系而取得A-6-3号房屋所有权。2005年3月16日，重庆郡都物业发展有限公司与本案原告重庆市惠港物业管理有限公司签订前期物管委托合同，由重庆郡都物业发展有限公司委托原告对彩色奥邻小区进行前期物业管理服务，合同约定小区业主委员会成立后，若业主委员会不再续聘前期物业管理公司，本合同自然终止。该合同未对物业管理费收费标准进行约定。后原告将该合同向行政主管部门进行了备案登记。之后原告惠港物管对彩色奥邻小区进行了物业管理服务至今。同时原告陆续与小区业主在接房时单独签订了新的前期物业管理服务协议，其中物业管理费标准约定为住宅0.8元／平方米.月（含电梯费）。2008年10月27日，重庆市九龙坡区物价局作出《关于确定彩色奥邻高层住宅物业服务收费标准的通知》，确定彩色奥邻小区物业服务收费标准为高层住宅物业服务费0.37元／平方米.月，日常维修养护费0.37元／平方米.月，电梯费收取方式为可实行月票和次票，并由物管公司根据实际情况决定（原则上选择一种收费方式）：月票：1、按层计算：（张／人）=10元（第三层）+0.30元×（N-3）;2、按常住人口计算：按常住人口每人每月10元计收。2、次票票价：单上单下每次0.30元，上下往返每次0.50元。在该通知出台后原告惠港物业为便于管理和计算，仍按0.8元／平方米.月（含电梯费）的标准向小区业主收取物管费。根据被告汪天荣与重庆市奥林匹克（集团）公司之间的拆迁安置合同，重庆奥林匹克（集团）公司应代被告缴纳2012年7月31日之前的物业管理费。重庆奥林匹克（集团）公司为被告按0.8元／平方米.月的标准向原告惠港物管缴纳了2012年7月31日之前的物业管理费。但2012年8月1日至今，原、被告未对2012年8月1日之后物管费的收取达成一致意见，至今未签订物业管理合同，被告也未向原告缴纳2012年8月1日之后的物业管理费。审理中，被告汪天荣不认可其与原告之间存在物业服务合同关系。理由为：1、双方之间未签订物业服务合同，被告多次要求与原告签订合同，原告均不同意。2、原告拒绝向被告提供物业服务，实际上被告长期以来都是自己在进行物业管理。对第一点，原告主张，在重庆奥林匹克（集团）公司为被告等业主代缴物管费的时间到期后原告曾多次主动要求与被告等业主签订书面合同，但被告均予以拒绝。对被告所主张其自行进行物业管理的问题，经庭审询问，被告表示其自己所做的是从家门口到楼梯间走廊的公共区域的清洁，面积大约为五平方米。现原告主张要求被告缴纳从2012年8月至2014年9月期间（共计26个月）的物业管理费1976元（每月物业管理费为68元，另加8元／月的公摊水电费），其中公摊水电费被告主张为以长期据实结算为基础所确定的酌定金额。被告对费用标准不予认可。上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、合同备案证明、物价局收费文件、被告提交的情况说明、照片、水电费收据等以及本院庭审笔录附卷为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告惠港物管与建设单位重庆郡都物业发展有限公司签订前期物业服务合同后，又与被告等少数业主除外的绝大多数小区业主分别签订了物业服务合同。对于原、被告之间未签订书面物业服务合同的原因，原、被告均认为过错在于对方，但双方均未提供证据证明。但原告惠港物业自2012年8月1日之后向彩色奥邻小区提供整体物管服务属客观事实。被告作为小区业主的一员，也必然接受了原告的物管服务。被告指出一直以来其自行进行物业管理，但即使其陈述属实，公共区域的清洁仅仅是物管服务的组成部分之一，被告仅以自身进行自家门口五平方米面积的走廊过道清洁为由主张未接受原告的整体物管服务明显不能成立。本院根据客观事实，认定原、被告之间虽未签订书面的物业管理合同，但双方之间形成了事实上的物业管理服务关系。被告作为小区一员，接受了原告所提供的物管服务，应支付相应的物业管理服务费给原告。对物业管理费的标准，本院认为原告按0.8元／平方米.月的标准向小区收取物管费，该标准符合物价局核定的《关于确定彩色奥邻高层住宅物业服务收费标准的通知》的要求，且重庆奥林匹克（集团）公司在为被告等业主代缴物管费的期间也是按该标准进行，本院认定该标准价格合理且与原告提供的物管服务标准相符合，原告有权要求按照该标准向被告计收物业管理费。公摊水电费属于客观产生的费用，被告应向原告缴纳。对公摊水电费的标准，原告酌情主张8元／户.月，因其未提供证据证明该标准的合理性，本院酌情主张按6元／户.月的标准进行。经计算，2012年8月至2014年9月共计26个月期间内被告应缴纳的物业管理费共计金额为1924元（含公摊水电费）。因原、被告双方未签订书面合同，未对缴费期间进行明确，对原告所主张的自起诉之日起的逾期利息不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告汪天荣于本判决生效后十五日内向原告重庆市惠港物业管理有限公司支付物业服务费1924元（含公摊水电费）。二、驳回原告重庆市惠港物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告汪天荣负担（此款原告已预交，被告在履行上述义务款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长 杨 睿人民陪审员 崔元良人民陪审员 陈明英二〇一五年七月十三日书 记 员 罗雪雯 微信公众号“”