（2015）灵民初字第01311号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2016-03-25

案件名称

陈虎、徐翠荣与安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

灵璧县人民法院

所属地区

灵璧县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈虎,徐翠荣,安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条

全文

安徽省灵璧县人民法院民事判决书（2015）灵民初字第01311号原告：陈虎，男，1976年11月15日出生，汉族，大学本科文化，公务员，住北京市海淀区。原告：徐翠荣，女，1977年11月27日出生，汉族，大学本科文化，公务员，住址同上。委托代理人：罗飞，安徽鑫光律师事务所律师。委托代理人：宋文号，安徽鑫光律师事务所实习律师。被告：安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司。法定代表人：刘辉，该公司董事长。委托代理人：朱邦兴，安徽山石律师事务所律师。原告陈虎、徐翠荣因与被告安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2015年4月22日向本院起诉，同日本院受理后，依法由审判员晏若冰独任审判，于2015年6月24日公开开庭审理了本案。原告陈虎、徐翠荣的委托代理人罗飞、宋文号，被告安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司的委托代理人朱邦兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈虎、徐翠荣诉称，2014年1月5日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的宏景君临天下20幢3单元301室房屋一套，价款358000元，约定交付房屋时间是2014年12月31日，合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，并按被告要求支付了住宅专项维修基金、契税、装修保证金等费用。在合同约定的交房期限届满前，原告看房时发现该处房屋有人居住且进行了装修，原告遂向被告进行反应并要求被告及时给予处理，但被告承诺不会影响向原告交付房屋。但时至今日被告仍未交付房屋，经原告向该处房屋的居住人进行了解，现房屋占有人也是出资购买，也就是说被告对所争议的房屋存在一房二卖的客观事实。综上，被告作为房地产开发企业，在与原告签订购房合同时故意隐瞒所销售房屋已经卖给他人的事实，并收取原告足额的购房款，导致原告的购房目的不能实现，给原告造成了极大的经济损失。现依法起诉要求解除与被告签订的购房合同；被告返还购房款358000元并支付自2014年1月5日起的按同期银行贷款利率标准的利息；支付已付购房款的一倍标准的赔偿金；赔偿原告经济损失19248元。安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司辩称：原、被告于2014年1月5日签订合同不应当解除，原告要求解除不合理。依法成立的合同受法律保护，被告为原告办理房产证，该房屋所有权已经属于原告，被告已经履行的自己的义务不存在违约。物业公司已经把入门户钥匙交给原告，是原告自身原因没有领取。原告已经取得该房屋所有权，原告可以通过法律途径起诉返还该房屋，被告也已经起诉他人返还该房屋。被告不存一房两卖，被告与张玉娣签订认购书并不是商品房买卖合同，从认购书内容上看约定内容等均在商品房买卖合同上表现，所以认购书并不是合同，张玉娣交付的是定金，并不是购房款，收据上写成房款是笔误，被告与张玉娣签订的认购书已经解除，被告有权处置该房产，被告与物业公司不存在隶属关系，被告也没有授权物业公司将钥匙交给张玉娣。不存在故意隐瞒和欺诈，原告买房是现房并不是期房，买房时一定会去看房，然后签订合同支付购房款，原告对该房一定是了解。综上，建议驳回原告全部诉求。陈虎、徐翠荣向本院提交证据如下：1、商品房买卖合同、房产证。证明原告购买位于宏景小区的房屋一套，价格为358000元，2014年12月31日是约定交房日期，合同约定的逾期交付90日，买受人有权要求解除买卖合同，2014年5月16日办理了产权登记。2、购房款发票。证明原告已经支付购房款的事实。3、契税完税证明、收据。证明原告损失有契税等，共计19248元，其中契税是14320元，维修基金3580元，装修保证金和物业费1348元。4、业主手册。证明被告没有交房的事实。第21页，明确入户门钥匙没有交。5、收据、业主手册张玉娣、施工许可证、住宅使用说明书。证明在原告购买该处房屋之前，被告已经把该处房屋出售给其他人，不仅收取购房款，而且已经交付房屋并同意装修，即被告存在一房两卖的事实，2012年6月19日是卖给张玉娣，2013年3月2日收取装修等物业费用。6、照片九张。证明原告购买房屋被其他人占有使用的事实。安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司发表质证意见如下：1、原告提供证据1真实性无异议。合同约定是2014年12月31日交房，被告也委托物业将钥匙等交给原告，该房屋所有权是原告。2、原告提供证据2无异议。3、原告提供证据3真实性无异议，契税是按照合同约定原告应该缴纳的，物业等是交给物业公司的，与本案没有关系。4、原告提供证据4可证明物业公司已经将其他相关东西交给原告，对于入户门钥匙是原告自身原因没有领取，并不是被告没有交。5、原告提供证据5中业主手册真实性有异议，并不是张玉娣本人签名，乙方签字是用黑色笔书写，而名字是圆珠笔签字，物业公司并没有将房产交给张玉娣。被告不存在一房两卖，被告与张玉娣签订不是买卖合同，交的是定金，不是购房款，物业公司的行为与本案被告没有任何关系，被告并没有同意张玉娣装修该房产，也没有授权物业公司，使用说明书不能证明被告一房两卖，使用书上没有写姓名。6、原告提供证据5真实性有异议，没有显示房屋的号，不能证明是争议房产；该组证据与本案没有关联性，原告已经取得房屋产权证，可以通过诉讼形式起诉张玉娣。安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司向本院提交认购书一份。证明被告与张玉娣签订的认购书，2012年6月19日签订的是认购书，并不是商品房买卖合同，认购书约定，七日内签订买卖合同，而张玉娣并没有与被告签订买卖合同，张玉娣交付的是定金，不是购房款，第五条可以看出，买受人应该按照约定，张玉娣未与被告签订商品房买卖合同，所以认购书已经自行解除，被告有权处置该房产，被告不存在一房两卖。陈虎、徐翠荣对被告提供的认购书发表质证意见为：认购书上张玉娣的签字是否是本人所签不能确认；认购书内容不能够改变6月19日收取10000元房款的事实，收据上明显写明是房款。经双方当事人举证、质证，本院认证如下：1、原告提供证据1、2、3、4的真实性均无异议，上述证据能证明原被告之间签订了本所争议房屋的商品房买卖合同，原告按合同支付了房屋价款及相关税费，原告没有拿到所争议房屋的钥匙。2、原告提供证据5及被告提供证据可证明所争议房屋被告在2012年6月19日与张玉娣签订了认购书一份，被告收取张玉娣10000元，物业公司将所争议房屋交给张玉娣的事实。3、原告提供证据6中照片由于没有拍照人、拍照时间、拍照地点，且被告也不予认可，故，本院不予采信。本案经举证、质证、认证。本院查明以下事实：2014年1月5日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，被告将其开发建设的宏景君临天下20幢3单元301室房屋一套以358000元价款出售给原告，约定交付房屋时间是2014年12月31日。合同第九条约定：逾期交付房屋不超过30日，自本合同约定交付日期第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一，合同继续履行；超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务关系纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款，并按被告要求支付了住宅专项维修基金3580元、契税14320元、装修保证金500元、物业及垃圾费848元。2014年1月27日，君临天下物业服务中心与原告签订业主登记表、室内装饰装修协议书、物业管理服务协议、钥匙及附件发放清单、业主入住合约等，但没有向原告交付所争议房屋的钥匙。另查，2012年6月19日，就本案所争议的房屋被告与张玉娣签订商品房认购书一份，并暂收张玉娣房款10000元。2013年3月2日，君临天下物业服务中心与张玉娣签订业主登记表、室内装饰装修协议书、物业管理服务协议、钥匙及附件发放清单、业主入住合约、施工许可证等，并向张玉娣交付所争议房屋的钥匙。后张玉娣又将所争议房屋转卖他人并装潢居住。本院认为：争执焦点是该房屋在本案原告之前是否有人居住是否已经卖出，是否构成一房两卖；原告与被告之间签订的合同是否应该解除。原、被告之间于2014年1月5日签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。原告按合同约定支付了购房款358000元，并按被告要求支付了住宅专项维修基金3580元、契税14320元、装修保证金500元、物业及垃圾费848元，办理了房产证。被告也应按合同约定时间即2014年12月31日将合同中约定房屋交付给原告。由于该房在2012年6月19日已与就张玉娣本签订商品房认购书，暂收张玉娣房款10000元，且将房屋交付给张玉娣，张玉娣又将该房转让他人，导致时至今日被告也未能将房屋交付给原告。根据双方签订的合同第九条约定：逾期交付房屋不超过30日，自本合同约定交付日期第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一，合同继续履行；超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品不能办理产权登记或发生债权债务关系纠纷的，由出卖人承担全部责任。被告在明知该房已经收取了他人购房款，该房已经被他人装潢使用，该房屋与他人存在产权及债权债务纠纷的情况下，还与原告签订商品房买卖合同，应明显的违反了合同约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，故原告要求解除合同、被告返还购房款及相应利息、赔偿因所造成损失及支付已付购房款的一倍标准的赔偿金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项的规定判决如下：一、原告陈虎、徐翠荣与被告安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司于2014年1月5日签订的商品房买卖合同予以解除；二、被告安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告陈虎、徐翠荣的购房款358000元及相应利息（利率标准按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至还清之日止）；三、被告安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告陈虎、徐翠荣住宅专项维修基金3580元、契税14320元、装修保证金500元、物业及垃圾费848元；四、被告安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告陈虎、徐翠荣已付购房款一倍的赔偿责任即358000元。案件受理费11150元，减半收取5575元，由被告被告安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宿州市中级人民法院。审判员　　晏若冰二〇一五年七月十三日书记员　　张　琼附相关法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。