（2015）三中民终字第08003号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-07-30

案件名称

胥福云与李晶房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胥福云,李晶,北京链家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第08003号上诉人（原审原告、反诉被告）胥福云，女，1976年8月26日出生。委托代理人罗记永，北京市炜衡律师事务所律师。委托代理人周杰（原告胥福云之夫），1974年5月31日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）李晶，女，1980年12月28日出生。委托代理人周涛，北京上泽律师事务所律师。原审第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人唐广娟，女，汉族，1979年5月14日出生。上诉人胥福云与被上诉人李晶、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第1131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胥福云在原审法院诉称：我与李晶于2014年11月11日通过链家公司就位于北京市通州区×号房屋（以下简称152号房屋）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，当时我向李晶交纳定金10万元，并约定李晶应于2014年11月30日前收取我的首付款，但之后李晶明确表示拒绝履行合同，我多次与李晶协商违约一事，但李晶均置之不理，万般无奈之下诉至法院，要求：1.依法解除我与李晶于2014年11月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、网签合同；2.依法判决李晶返还我定金10万元；3.依法判决李晶赔偿我中介费37440元；4.依法判决李晶给付我违约金28.8万元；5.本案的诉讼费用由李晶负担。李晶答辩并反诉称：胥福云的起诉没有事实依据，也无合同和法律依据。我并没有明确拒绝履行合同，反而是胥福云不想履行合同，故意滥用诉权，想要达到既不购买我的房屋，又能通过法院获得额外非法利益的目的。我为了给孩子买学区房，决定将152号房屋出售，并于2014年11月11日与胥福云签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议，按照约定胥福云应于同年11月30日前支付我首付款53万元，但其违反约定拒不支付首付款，造成我无法与看好的学区房业主签约，我多次联系胥福云，要求其尽快付款，均遭到其拒绝。12月10日，我与胥福云在链家公司见面协商，我要求胥福云尽快支付购房款，但胥福云和链接公司以我丈夫没有在合同签字可能无法过户为由，不能付款。我与胥福云在链家公司签署合同时，胥福云和链家公司知道152号房屋属于夫妻共同财产，并未要求我丈夫签字。为了保证过户不受影响，我告诉胥福云和链家公司第二天就去办离婚手续，在12月11日，我即与丈夫办理了离婚手续，当天就通知链家公司，随后胥福云就拒绝与我联系，后来我通过链家公司联系上胥福云丈夫，要求其尽快履行合同，但遭到拒绝。当我接到法院通知时才知道胥福云拒绝履行合同，要求解除合同，这个诉请我不能接受，我在胥福云违约的情况下，为了保证胥福云购房和过户不受任何影响，被迫接受丈夫的离婚要求，造成了孩子失去完整家庭，我也失去了挽救婚姻的机会，而且也使我无法实现购买学区房的目的，同时我不存在违反补充协议第四条的情况。因此，我提起反诉：1.判决胥福云继续履行双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，并在判决生效之日起7日内向我支付剩余购房款134万元，同时于判决生效之日起30日内与我办理房屋过户和交割手续；2.判决胥福云赔偿我违约金37440元；3.判决胥福云自2015年1月22日起至实际缴付我全部购房款之日止按照日房屋总价款万分之五赔偿我违约金；4.本案诉讼费用由胥福云负担。胥福云对反诉答辩称：李晶所述与事实不符，其主张的各项请求没有事实和法律依据，我均不同意。李晶的行为属于根本违约，我曾经给过李晶一次机会，但其不但不弥补错误反而陈述是我违约，我要求李晶承担相应的违约责任。我不存在违约的情形，即使存在李晶主张的违约金也明显过高。原审法院经审理查明：胥福云与李晶于2014年11月11日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定由胥福云购买李晶名下的152号房屋一套，同日作为甲方的李晶、乙方的胥福云及丙方的链家公司还签订了《买卖定金协议书》、《补充协议》及《居间服务合同》等，其中《买卖定金协议书》约定152号房屋总价款144万元，定金10万元，并采取贷款的方式支付部分房款；《补充协议》第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”：1.定金：乙方于2014年11月11日向甲方支付定金人民币壹拾万元整，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分。……3.首付款：（1）乙方于2014年11月30日前将第一笔首付款人民币伍拾叁万元不包含前期支付全部定金人民币壹拾万元以非建委资金监管的方式支付甲方。4.申请购房贷款：甲乙双方应于2014年11月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。……第四条“违约责任”：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。……其他约定：甲方保证本次交易房屋是以家庭为单位满五年，并唯一住房，如果产生个税由甲方负责交纳。上述合同签订当日，胥福云向李晶支付定金10万元。11月18日，为履行上述合同胥福云还向链家公司支付了居间代理费共计31680元，向北京中融信担保有限公司支付保障服务费5760元。12月1日链家公司办理了网签手续。后双方因履约问题产生争议，未继续履行合同。在本案审理过程中，李晶称胥福云没有按照合同约定在11月30日前支付首付款，故认为胥福云存在违约情形，对此胥福云不予认可，并称之所以没有按期付款是因为李晶拒收款项。链家公司称支付首付款需要共同前往银行开立账户，因双方履行合同发生争议，在11月26日上午时，李晶告知链家公司因家庭原因其不再打算出售152号房屋，故胥福云未能实际付款。12月10日双方就合同履行事宜进行协商但未果，胥福云为证明李晶的违约事实向法院提交了录音证据及链家公司工作人员胡×及谷×出具的情况说明一份，其中情况说明内容为“胥福云通过链家地产购买×号房产，产权人李晶。双方于2014年11月11日签署了购房合同，并于签合同当日向李晶支付壹拾万元定金，胥福云20**年11月16日向链家地产支付佣金叁万柒仟肆佰肆拾元整。合同约定双方11月30日前办理有关此房屋的贷款及支付首付款等相关手续。胥福云的购房资质于2014年11月25日审核通过，11月26日上午胡×通知胥福云，李晶有不打算继续出售此房产的打算，双方于2014年11月26日晚上18：00时左右，双方坐下来谈有关事宜，协商未果。2014年12月3日李晶又通知胡×说可以继续出售此房产，胡×通知双方约定于2014年12月10日上午办理贷款及支付首付款的事宜，到了现场，李晶又告知胥福云说此房还是不考虑继续出售，双方又再次协商未果。”对此，李晶认为情况说明属于证人证言，因证人未出庭作证，故不予质证。经联系，链家公司仍称胡×没有时间出庭。李晶为证明其继续履行合同的意愿，向法院提交了离婚证及离婚协议书，并称为了保证合同的履行，其与丈夫离婚并将两套房屋中的152号房屋归其一人所有，对此胥福云不予认可。李晶向法院提交了其与胡×于12月12日之间的短信记录，内容系胡×要求李晶准备好离婚证、离婚协议、户口本的离婚变更。链家公司称上述手续系办理过户手续所需。原审法院经审理后认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据本案查明的事实，胥福云与李晶签订的《北京市存量房屋买卖合同》及二人与链家公司签订的《买卖定金协议书》、《补充协议》及《居间服务合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。对于合同能否履行的问题，结合本案的相关事实，可以看出双方在合同履行过程中，李晶曾多次口头表示不想出售涉案房屋，从而导致合同履行迟延，而胥福云本应按照合同约定先向李晶支付首付款，但基于上述情形，其对合同履行产生了不信任。即便如此，双方仍就合同履行事宜进行了多次协商。随后，李晶为合同的进一步履行与中介公司进行了沟通，且为保证过户、税费负担等准备了相关手续。显然，李晶履行行为的瑕疵及迟延，并未导致合同根本违约，合同仍应继续履行，但因李晶要求胥福云一次性支付购房款，显然系对合同约定贷款支付房款内容的变更，而胥福云又坚持要求解除合同，致使合同履行不能，故应解除胥福云与李晶签订的房屋买卖合同及补充协议、网签合同。因上述合同在履行过程中，一直处于协商的状态，不宜认定双方存在违约的事实。故对胥福云与李晶均要求对方承担违约责任的诉讼请求，法院不予支持；对胥福云要求李晶返还定金的诉讼请求，理由正当、证据充分，法院予以支持；对胥福云要求李晶赔偿中介费的诉讼请求，理由不当，法院不予支持。原审法院据此判决如下：一、本判决生效之日起，解除胥福云与李晶于二〇一四年十一月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议；二、本判决生效之日起，解除胥福云与李晶于二〇一四年十二月一日网签的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编号：C×）；三、李晶返还胥福云已付定金人民币十万元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回胥福云的其他诉讼请求；五、驳回李晶的其他反诉请求。胥福云不服原审判决，向法院提起上诉，请求撤销原审判决第一项、第四项，改判支持胥福云的诉讼请求。理由是：李晶多次表示不卖房，并且合同约定争议房屋没有产权争议，满五唯一，而李晶隐瞒了争议房屋的权属状况，李晶的行为构成根本违约。并且《补充协议》还有另一方当事人链家公司，一审法院在判决时没有考虑这一点。李晶服从原审判决，不同意胥福云的上诉请求。链家公司提交书面意见，同意解除《补充协议》。本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、收据、录音资料、短信记录、情况说明及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：胥福云提供的证据不足以证明李晶在诉前明确表示不愿意出售争议房屋并要求解除合同。从实际交易情况来看，截止2012年12月10日，李晶与胥福云仍处在协商阶段。处于协商阶段的李晶与胥福云均已注意到，如果双方愿意继续履行合同，合同约定的履行期限必须适当推迟，而按照诚实信用原则的要求，双方均应对此给予容忍，胥福云在合同履行期刚刚到来之际以李晶违约为由要求解除合同的依据不足。但鉴于双方均无继续按照原房屋买卖合同约定履行的意愿，原审法院判决解除双方买卖合同且李晶未提出上诉，本院不持异议。但胥福云要求李晶承担违约责任的上诉意见依据不足，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，所作判决并无不当。但原审判决第一项涉及的《补充协议》由胥福云、李晶与链家公司共同签订，链家公司同意解除，本院一并处理并部分变更原审判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，法院判决如下：一、维持北京市通州区人民法院2015通民初字第（01131）号民事判决第二、三、四、五项；二、变更北京市通州区人民法院2015通民初字第（01131）号民事判决第一项为：解除胥福云与李晶于二〇一四年十一月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及胥福云与李晶及北京链家房地产经纪有限公司于二〇一四年十一月十一日签订的《补充协议》。一审案件受理费17478元，其中本诉部分由胥福云负担7730元（已交纳），李晶负担1150元，于本判决生效之日起7日内交纳；反诉部分8598元，由李晶负担（已交纳）；二审案件受理费17760元，由胥福云负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　李　丹审判员　付　辉审判员　王　伟二〇一五年七月十三日书记员　王玮玮搜索“”