（2015）西民初字第6129号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-09-28
案件名称
ＸＸ与郭艳芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ,郭艳芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十二条
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第6129号原告ＸＸ，男，1973年5月10日出生。委托代理人晏艳，北京群益律师事务所律师。被告郭艳芳，女，1973年7月12日出生，现居住在加拿大多伦多市。委托代理人郭志刚（郭艳芳之弟），1975年10月26日出生。委托代理人尤小红（郭志刚之妻），1973年10月18日出生。原告ＸＸ诉被告郭艳芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托代理人晏艳、被告郭艳芳的委托代理人尤小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告原系夫妻关系，双方于2010年6月9日协议离婚。离婚协议中约定北京市西城区黄寺大街XXX室（以下简称：诉争房屋）归原告所有。离婚后，双方在2013年11月19日签订了《离婚协议书补充协议》，约定诉争房屋变更为被告所有，双方并依据《离婚协议书补充协议》的约定，将诉争房屋的产权变更为被告。2014年10月30日，双方经协商，约定通过买卖的方式重新处置涉案房屋，并又签订了《协议书》。该《协议书》中约定：被告将诉争房屋卖给原告，双方同意依据税务机关核定的此房产的北京市最低计税价格为基准，原告付给被告最低计税价格一半再减去被告的债务10万元，此价格为实际成交价格。原告在取得房产证后2年内支付被告约定的成交价格。现被告拖延履行协议内容至今，迟迟不协助原告办理诉争房屋的过户手续，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令被告协助原告将北京市西城区黄寺大街XXX室房屋的产权登记手续变更为原告，诉讼费由被告承担。被告辩称，原、被告于2013年11月19日签订的《离婚协议书之补充协议》系公证文书，是双方真实意思表示，合法有效,并且，被告依据该补充协议，办理了房屋产权过户登记，从原告名下过户到了被告名下，现在被告是涉案房屋的产权人。2014年10月30日，原、被告又签订了《协议书》，这个买卖协议可以执行，但双方应该首先确定实际价格。双方在《协议书》中只是说了最低计税的价格，但没有写清具体价格。被告认为《协议书》无效，但现在还是同意卖这个房子，可价格被告要求以市场价格进行评估，用评估价格作为计税的基准价格。另外，《协议书》中第二条的约定被告不同意履行了，即被告不同意减去评估价格的一半，也不同意减去债务。现被告不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求，诉费由原告承担。经审理查明：原、被告原系夫妻，双方于2010年6月9日协议离婚。离婚协议中约定北京市西城区XXX号的诉争房屋（该房屋原系原告于2000年自中国石化集团北京设计院购得，建筑面积41.8平方米）归原告所有。离婚后，双方在2013年11月19日又签订了经公证的《离婚协议书补充协议》，约定诉争房屋变更为被告所有。双方并依据《离婚协议书补充协议》的约定，于2013年12月11日将诉争房屋的产权变更为被告单独所有（产权证号：X京房权证西字第X**号）。2014年10月30日，双方又签订了《协议书》约定：“双方于2010年6月9日协议离婚，协商坐落在北京市黄寺大街XXX室的房屋归ＸＸ所有。2013年11月19日，双方签订离婚协议书的补充协议，房屋产权归郭艳芳所有。现经双方协商一致，通过买卖的方式重新处置该房产及婚姻关系存续期间的共同债务。1、郭艳芳同意将该房产卖给ＸＸ，ＸＸ同意买受该房产。2、双方同意依据税务机关核定的该房产的北京市最低计税价格进行交易。由ＸＸ给付郭艳芳计税价格的一半减去共同债务20万元的一半（即10万元）。此价格为实际成交价格。3、由于房产变更前无法知道计税价格，双方在《北京市存量房屋买卖合同》中，暂时约定房价为100万元。ＸＸ按照实际成交价格于取得房产证之日起两年内支付郭艳芳。4、郭艳芳由于出国，委托郭志刚（本案中被告的委托代理人之一）代为办理房产相关手续。郭志刚应按此协议价格执行。5、本协议双方各持一份。（双方签字），2014年10月30日。”该《协议书》签订后，被告未及时履行协议内容，未协助原告办理诉争房屋的产权过户手续，故原告诉至本院。庭审中，本院经向北京市西城区地方税务局咨询，得知目前诉争房屋的最低计税价格为22946.75元每平方米。被告抗辩《协议书》无效，但经本院提示，未提起确认合同效力之诉。被告表示要求以评估的市场价格作为房屋的价格基数，但未提交书面申请，并表示如果原告严格按照《协议书》履行，被告就同意履行该协议。对于房价款的数额，被告表示要求按照100万元为基数计算房价款，考虑亲情因素，要求原告支付40万元房价款。原告坚持要求按照《协议书》约定的北京市最低计税价格乘以房屋建筑面积为基数，计算具体的购房款价格，同意按照《协议书》约定的时间和数额支付房价款（22946.75元每平方米×41.8平方米÷2－100000元=379587元，房屋过户后两年内支付）。此案经调解，双方当事人各持己见。上述事实，有双方当事人陈述、2010年6月9日的《离婚协议书》、（2013）京方圆内民证字第12863号公证书及《离婚协议书之补充协议》、2014年10月30日的《协议书》、中国石化集团北京设计院出售公有住宅楼房协议书、房产证、录音光盘及文字版、双方来往的电子邮件打印件等材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订的《协议书》中虽然对房价款的支付期限约定较长，但因《协议书》不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，且最低计税价格确定后，房价款为具体确定的价格，故该《协议书》为有效合同。双方在《协议书》中对于房屋过户未约定具体的履行期限，根据我国合同法的相关规定，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现原告诉至本院，要求被告按照《协议书》的约定履行义务，被告应当予以履行，但原告应当给予被告必要的准备时间。故本院在本判决中对被告协助原告办理产权过户的时间，酌情预留一个月的期间。被告要求原告支付40万元的房价款，无合同依据及法律根据，对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。原告应当依据《协议书》约定的数额向被告支付房价款379587元。本判决生效后，双方在实际履行《协议书》的过程中，对于房屋买卖需要支付的印花税、个人所得税等相关税、费，双方当事人应当按照相关规定由各自予以支付。庭审中，原告表示同意按照《协议书》约定的时间和数额支付购房款，对此本院予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第四款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，被告郭艳芳协助原告ＸＸ将郭艳芳名下位于北京市西城区双旗杆东里XXX号房屋（产权证号：X京房权证西字第X**号）过户至原告ＸＸ名下。二、原告ＸＸ于上述房屋过户后两年内，支付被告郭艳芳购房款三十七万九千五百八十七元。如果原告ＸＸ未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千元，由被告郭艳芳负担（自本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王德海人民陪审员 李丹萍人民陪审员 许子莲二〇一五年七月十三日书 记 员 王运佳 来自：