（2015）楼民城初字第153号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-10-08

案件名称

原告岳阳市岳阳楼区城陵矶街道办事处洪家洲社区居民委员会与被告龚文军租赁合同纠纷案民事判决书

法院

岳阳市岳阳楼区人民法院

所属地区

岳阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

岳阳市岳阳楼区城陵矶街道办事处洪家洲社区居民委员会,龚文军

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民事判决书(2015)楼民城初字第153号原告岳阳市岳阳楼区城陵矶街道办事处洪家洲社区居民委员会。法定代表人胡昆红，该居委会主任。被告龚文军，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住XX。原告岳阳市岳阳楼区城陵矶街道办事处洪家洲社区居民委员会（以下简称洪家洲社区居委会）与被告龚文军租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日受理后，依法由审判员许东适用简易程序，公开开庭进行了审理。书记员高文祥担任本庭记录。原告法定代表人胡昆红与被告龚文军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，因社区辖区单位洪家洲市场改制，将位于洪家洲市场东南角二层楼临街门面的一号门面产权移交给洪家洲社区居委会，社区居委会于2014年9月1日正式开始收取门面相关租赁费用。被告龚文军多年来一直承租一号门面，在原告开始收取相关租赁费用后，社区多次找龚文军协商签订协议续租事项，龚文军以其与原产权单位有押金未处理为由，拒绝签订新的租赁合同。经多次与其协商无果后，社区又通过城陵矶司法所、派出所多次调解，无法达成协议。原告为维护自己的合法权益，特诉至人民法院，请求1、判令被告迁出侵占的房屋；2、判令被告按380元/月的标准，支付自2014年9月1日起至房屋交付之日止的占用费。被告龚文军口头辩称，1、原告的主体不适格。租赁合同的相对方是蔬菜公司，不是原告。2、蔬菜公司在没有退还1000元押金给龚文军的情形下，就把门面转交给原告是不合法的。3、门面实际上从2013年就关闭了，但是龚文军一直将租金交至了2014年8月，原产权单位的改制影响了龚文军的门面生意。4、龚文军受让此空门面时出了4500元转让费，装修门面花费8000元，另有押金1000元，如果原告同意适当补偿，被告龚文军同意退出门面。经审理查明，2005年3月1日，城陵矶蔬菜公司与案外人方林英签订了租赁合同一份。约定，城陵矶蔬菜公司将本案诉争的门面出租给方林英，租金380元/月，租赁期自2005年3月1日至2007年3月1日，每个门面交纳押金1000元。签订合同的当年，方林英将此门面转租给了被告龚文军。诉争的门面一直由龚文军使用，龚文军按380元/月的标准向城陵矶蔬菜公司交纳租金至2014年8月。2007年3月1日，租赁合同到期后，城陵矶蔬菜公司与龚文军没有再签订书面合同。2007年1月16日，城陵矶蔬菜公司与原告洪家洲社区居委会签订了一份资产移交协议书，载明因城陵矶蔬菜公司进行企业改制，将位于洪家洲市场东南角二层楼临街面的一号门面、二号门面和该楼的二楼产权移交给原告洪家洲社区居委会。双方签订移交协议后，产权和管理权由洪家洲社区居委会所有，租金由洪家洲社区居委会收取。以上资产无产权证，须服从政府的统一规划和建设需要，资产处置由洪家洲社区居委会自主决定。本案诉争的门面是移交协议中的临街一号门面。2008年10月6日，岳阳市市属国有企业改制领导小组同意城陵矶蔬菜公司变更改制形式为清算解散，改制基准日为2008年10月31日。因被告龚文军自2014年9月起未再向原告洪家洲社区居委会交纳租金，并且一直占用该门面，遂酿成纠纷。以上事实，有2005年3月1日的租赁合同、城陵矶蔬菜公司的租金收款收据三份、岳阳市市属国有企业改制领导小组出具的同意变更改制的批复、资产移交协议书、城陵矶蔬菜公司启用新印章的通知、城陵矶蔬菜公司出具的证明及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，城陵矶蔬菜公司与被告龚文军之间的租赁合同于2007年3月1日到期后，双方没有再签订书面的合同，应当视为不定期租赁。此后，城陵矶蔬菜公司将诉争门面的产权和管理权移交给原告洪家洲社区居委会，洪家洲社区居委会成了不定期租赁合同的相对方。因诉争门面无产权证，原告洪家洲社区居委会与被告龚文军在案件审理过程中，又均未能提供诉争门面的建设工程规划许可证或其他合法报建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，洪家洲社区居委会与龚文军之间的不定期租赁合同，违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，被告龚文军应当将诉争门面返还给原告洪家洲社区居委会。且龚文军实际占有使用了门面，应当向原告支付占有使用期间的占有使用费。占有使用费参照合同约定的租金标准380元/月计算，根据原告诉求，龚文军应向原告支付自2014年9月1日起至门面实际交付之日止的占有使用费。关于押金。被告龚文军主张自己已按租赁合同的约定，向城陵矶蔬菜公司交付了押金1000元，但没有证据予以证实，资产移交后的洪家洲社区居委会对此也不予认可，对龚文军已交纳1000押金的抗辩理由，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告龚文军于本判决生效之日起五日内，将诉争门面返还给原告岳阳市岳阳楼区城陵矶街道办事处洪家洲社区居民委员会。二、由被告龚文军于本判决生效之日起五日内，按380元/月的标准，向原告岳阳市岳阳楼区城陵矶街道办事处洪家洲社区居民委员会支付自2014年9月1日起至门面实际交付之日止的占有使用费。本案案件受理费500元，减半收取250元，由被告龚文军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员　许　东二〇一五年七月十三日书记员　高文祥附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。微信公众号“”