（2015）顺庆民初字第650号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2016-03-11
案件名称
乐山市中盛房地产开发有限公司与蒲川蓉商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南充市顺庆区人民法院
所属地区
南充市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乐山市中盛房地产开发有限公司,蒲川蓉
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条
全文
南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺庆民初字第650号原告乐山市中盛房地产开发有限公司。法定代表人徐易。委托代理人樊新屏。被告蒲川蓉，女。本院于2014年12月30日立案受理了乐山市中盛房地产开发有限公司（简称中盛公司）诉被告蒲川蓉商品房销售合同纠纷一案，依法由审判员文君担任审判长，与人民陪审员李大志、罗平组成合议庭于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告中盛公司的委托代理人樊新屏、被告蒲川蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中盛公司诉称：2010年12月13日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定，被告购买原告开发的“南充公馆”6栋4单元11楼1号商住楼一套，总价款为380996元整，付款方式为贷款，……。被告按合同约定支付了总价款30%的首付款（即114996元），其余为按揭贷款。由于被告未在原告通知收房的期限内办理房屋交接手续，也未履行办理委托原告办理房屋权属证书的公证手续和提供办理房屋权属证书的相关资料及缴纳相关税费等义务，导致原告为被告提供的担保无法解除，对原告经营活动造成了不良影响，根据《补充协议》第八条、第十条之约定，被告应按房屋总价款按每逾期一日万分之四的标准承担违约责任。另外，被告未向原告缴清相关款项和了结相关手续，已构成根本违约，根据《补充协议》第四条之约定，原告有权解除合同，被告应按商品房成交总额的20%承担违约责任。为促使被告履行合同约定义务，原告请本单位的常年法律顾问于2014年4月7日向被告发出律师函，要求被告限期履行合同约定的义务，并办理房屋交接手续，被告仍不予理睬。原告认为，被告不按约定履行义务，已经违反双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，应承担相应的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，现向你院提起诉讼，请求判令被告向原告支付违约金201165.89元，向原告支付律师代理费12000元，诉讼费用由被告承担。原告为支持自己的主张，向法庭提交了如下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证复印件，被告身份证及结婚证复印件，证明原、被告主体身份；2、商品房买卖合同及补充协议复印件，证明原、被告之间签订了商品房买卖合同；3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、南充市建设工程规划验收合格证、竣工验收备案书、竣工验收备案书、关于申请办理南充公馆竣工验收分批备案再合并的申请、情况说明，证明案涉房屋已具备交房条件；4、EMS特快专递回执，证明原告催促被告接房。被告蒲川蓉辩称：未接房的原因是因房屋质量问题，我方提出异议，原告提出因质量问题而延期交房，但未约定具体交房时间，被告有权拒绝接收不合约定质量的商品房并不构成违约。原告在交房时间以及商品房质量上严重违约，导致合同目的不能实现，要求原告承担修复责任以及违约责任，合同继续履行。被告蒲川蓉为支持自己的主张，向法庭提交如下证据：1、建筑设计说明、技术鉴定报告，拟证房屋质量存在问题；2、说明一份，证明被告拒收房屋是因为质量问题；3、照片数张、报纸一份，拟证诉争房屋存在质量问题。经审理查明：2010年12月13日，原、被告之间就购买南充公馆6幢第4单元11层4－1101号住房签订了《商品房买卖合同》，在合同第十一条约定了交付条件：（一）出卖人应当在2012年8月18日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书。在合同第十五条约定了交接手续：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：详见《商品房买卖补充协议》。在《补充协议》第八条中对合同的第十五条做了补充约定：一、甲方所售商品在符合约定的交付条件后，甲方应向乙方发出交房通知。……四、乙方须于办理房屋交付手续时向甲方缴纳委托甲方代缴的税费、专项维修资金，若乙方未缴纳该相关税费、专项维修资金，则甲方有权延期向乙方交房，直至乙方履行完毕前述义务为止。对此，甲方不承担任何逾期交房的违约责任。同时，乙方须根据房屋总价款按每逾期一日万分之四的标准向甲方支付违约金，且须承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险、责任和物业管理等费用。……2012年8月15日，原告在南充晚报上刊登了《南充公馆交房公告》，定于2012年9月17号9：00－17：30交付2栋、3栋、5栋、8栋部分，2012年9月18日9：00－17：30交付6栋、7栋部分，公告之后，被告并未前往办理接房手续。2012年9月2日，原告开发的南充公馆5号A、6号、7号、8号商业中心取得了四川省建设工程竣工验收备案书，2012年9月12日，取得了南充市建设工程规划验收合格证，2012年9月10日，南充市房地产测绘所为上述房屋出具了规划验收房屋建筑面积测绘报告，本案中的诉争房屋已具备了交房条件。据被告称，原告并没有在约定的时间内交房，被告后来去接房时，因房屋质量问题没有接房，原告给业主出具了一份说明，其上载明：现因房屋质量问题，房屋暂时无法交付业主使用，待省建院质量检测报告出来后，我司将根据报告结果作如下处理办法：1、如质量检测不合格，我司将根据国家规定办理退房手续，并根据国家规定作出赔偿方案。2、如质量检测符合国家标准，我司将通知业主收房，同时针对有质量问题的业主房屋作出维修方案（根据合同规定交房时间至现在通知交房时间的延误期由我司承担，同时作出赔偿方案）。2013年6月，原告委托四川省建筑科学研究院对南充市“南充公馆”6栋房屋主体结构的安全性进行了鉴定，2013年7月8日，四川省建筑科学研究院作出《技术鉴定报告》，其鉴定结论为：5.1综上所述，根据设计资料、施工资料及现场检查结果，经综合分析判断，南充市“南充公馆”6栋房屋的地基基础及上部主体结构的承载能力满足原设计正常使用下的安全性要求，即该房屋主体结构安全。5.2对填充墙（或后砌隔墙）裂缝以及第4.4条（4.4其它检查情况。1、该房屋部分墙体抹灰面层存在空鼓、开裂。2、该房屋个别屋面板局部有渗水痕迹。3、个别现浇板板底翘曲。4、屋盖变形缝处防水层开裂。）中的其它缺陷应采取措施进行整改处理。在装修、使用过程中应避免破坏房屋主体结构和超载使用。2013年10月16日，原告又通过EMS快递向被告送达了南充公馆收房告知书、收房所需物件、缴费明细表，在被告未前去办理收房手续的情况下，原告又于2014年4月7日向被告发出律师函，要求被告于2014年4月30日前带齐收房手续到南充公馆3栋2单元2楼2号向中盛公司履行委托办理房屋权属证书的公证手续和提供办理房屋权属证书的相关资料及缴纳相关税费等义务并办理房屋交接手续。但没有任何证据证明被告收到了该通知。同时查明，被告所购房屋系以按揭方式购得，2010年11月18日，原告即与中国建设银行股份有限公司南充分行签订了《个人住房／商业用房借款最高额保证合同》，为与建设银行发生借贷关系的全部债务人提供担保，在被告的房屋未办理他项权证的情况下完成了按揭手续，被告也按时足额支付了按揭款，只是因未接房而没有办理他项权证，因被告及其他未办理他项权证业主的原因，原告在建设银行处的保证金307059.63元尚未退回。在诉讼中，原告撤回了解除合同的诉讼请求。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”之规定，该合同合法有效，且被告已按合同约定将首付款交付给原告，并通过银行按揭的方式足额支付了购房款，原告就应当将符合约定的商品房交付给被告，原告虽称曾多次通知被告来接房，但房屋实际并未完成交付，原告称被告提供的《说明》是不真实的，但从原告自己委托四川省建筑科学研究所对诉争房屋所在楼栋进行鉴定的情况可以看出，双方确实存在房屋质量问题的争议，被告拒绝接收存在质量瑕疵问题的商品房，是合法行使权利的结果，并不构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告违约在先，被告在本案中并未提起反诉，故对被告要求原告承担修复责任以及违约责任的主张，本案不做处理，被告可另案起诉。在庭审中，原告也未提供证据证明房屋已进行了整改，并再次通知原告来接房，同时，被告已通过按揭方式足额支付了购房款，没有完成他项权证的办理手续是因为没有完成房屋的交付，且原告在银行的保证金只是暂时没有退回，该行为也不是因为被告一人的行为造成的，故对于原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告乐山市中盛房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4498元，由原告乐山市中盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 员 文 君人民陪审员 阳宁胜人民陪审员 罗 平二〇一五年七月十三日书 记 员 敬 敏 来源：百度“”