（2015）桐民一重初字第00001号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-11-23

案件名称

程备志与潘长生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

桐城市人民法院

所属地区

桐城市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书（2015）桐民一重初字第00001号原告（反诉被告）：程备志，男，1975年2月4日出生，汉族，住安徽省桐城市，企业经理。委托代理人：ＸＸ鹏，江西红阳光律师事务所律师。委托代理人：叶苏，江西红阳光律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘长生，男，1982年12月19日出生，汉族，住安徽省桐城市，私营业主。委托代理人：黄志武，安徽正维律师事务所律师。原告程备志诉被告潘长生、潘长生反诉程备志房屋租赁合同纠纷一案，于2013年12月2日向本院提起诉讼。2014年8月25日本院依法作出判决，原告程备志、被告潘长生不服判决，向安庆市中级人民法院提起上诉，2014年12月4日，安庆市中级人民法院作出（2014）宜民一终字第01409号民事裁定，撤销桐城市人民法院（2014）桐民一初字第00002号民事判决书，发回桐城市人民法院重新审理。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月8日公开开庭进行了审理。原告程备志的委托代理人ＸＸ鹏，被告潘长生及其委托代理人黄志武等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程备志诉称：原告将两幢楼房及钢构顶棚厂房一套出租给被告作为无纺布加工厂，双方签订租房合同一份，合同约定：租期一年，自2013年3月25日至2014年3月25日；租期内，若被告发生火灾造成经济损失应由被告按价赔偿。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2013年10月22日23时45分，因电气线路故障引起火灾，烧毁原告出租给被告使用的钢构顶棚厂房、隔间及两幢楼房。火灾造成直接经济损失866471.60元。事故原因经桐城市公安消防大队认定为电气线路故障引起火灾。由于被告在承租期内疏于管理，未及时排除火灾隐患，造成火灾发生，给原告带来巨大经济损失，既是违约又是侵权，依照双方合同及相关法律规定，被告应当赔偿原告的经济损失50000元（暂定）。2014年3月26日，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿经济损失491520.35元。被告潘长生辩称：我租赁房屋用于无纺布加工，按照合同约定和租赁物的性质合理使用，并无不当，我依法不应对出租物自燃承担赔偿责任；本案损失是电气线路自燃造成火灾所致，起火点显示，三相电的四根电线都是从楼房和车间墙壁直接穿过，电线与墙体紧密为一体，没有瓷管或绝缘体防护，违反电力线路安装常识，安全隐患严重；因为电气线路直接埋入墙体，与建筑物形成一体，作为承租人无法也无权拆除墙体排除隐患；火灾发生时间是在无人用电情况下发生。因原告提供的厂房电力安装存在重大隐患，以致出租后，在空无一人情况下，电气线路自燃导致火灾，根据火灾事故认定书的认定，应该由原告承担责任，故请求驳回原告的错误诉讼。反诉原告潘长生诉称：我与程备志于2013年3月25日签订《个人租房协议书》一份，由我承租程备志的厂房及门面房，期限一年，年租金35000元。合同签订后，我在承租房内从事无纺布生产加工。2013年10月22日傍晚，我和员工关闭机械设备后关门离开厂房，当晚23时45分左右，厂房内电气线路故障引起火灾，烧毁了我在厂房内所有的生产机械设备、无纺布产品及原材料，造成直接财产损失866471.60元。火灾是因电气线路故障所致，电气线路是出租人安装、出租厂房固有的附着物，程备志作为出租人应当对火灾事故承担责任。故请求依法判决支持我的诉讼请求。2013年12月18日，反诉原告潘长生追加反诉请求，要求解除其与反诉被告签订的租房协议书，返还已经给付的租金和押金计20000元，赔偿经济损失504607元。反诉被告程备志辩称：1、租赁期间使用租赁物要负担安全管理责任，被告是实际使用管理租赁物者。2、被告办厂要办理相关消防许可。3、被告没有营业执照。4、被告在反诉里提到是电路故障引起，可能与负荷电阻有很大关系，被告对租赁物负有管理责任，涉及到生产中的安全管理义务应当由生产者负担。因此，反诉人应当对本起事故负全部的责任，所以他的反诉请求不能成立。原告程备志就其诉讼请求及陈述的事实与理由提交的证据材料为：1、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格。2、个人租房协议书原件一份，证明原、被告之间是出租方与承租方的关系，发生事故时间是在被告承租期内，原告对被告的用水、用电，只是供应、保证正常畅通。没有对被告在租期内使用房屋安全负有监督和管理义务。原告在被告当面检查正常后，交付给被告使用，租期内发生火灾造成经济损失，除不可抗拒的自然灾害，被告都必须对原告予以赔偿。3、火灾事故认定书一份，证明起火原因为电气线路故障引起，不是不可抗拒的自然灾害，被告应按价赔偿原告的经济损失。该认定书作出后，原、被告双方都已经认同。4、安徽九华司法鉴定意见书及鉴定发票，证明原告火灾直接损失为471520.82元，支出鉴定费20000元。5、火灾现场照片一组，证明原告遭受财产损失的客观事实。6、原告集体土地使用证复印件一份，证明涉案房产为原告所有。7、消防监督检查记录，证明原告出租的房屋是符合消防要求。8、证明一份，证明原告的房屋有合法报建手续的。9、询问笔录一份，证明被告租赁原告房屋，购买安装新设备后就出现过电气线路闸刀问题，还起过火，然后被告对电气进行整改却没有到位，还出现过零线和火线碰火事故，被告均没有及时处理，也没有尽注意义务，被告对火灾事故应负全责。经庭审质证，被告（反诉原告）潘长生对原告（反诉被告）程备志提交的证据材料发表的质证意见为：原告证据1、4、5、6，被告不持异议；对证据2、3、7、8、9的真实性不持异议，对证明目的有异议；经庭审举证、质证，本院对原告所举证据认证如下：原告证据1、4、5、6，被告不持异议，予以认定。原告证据2、3，7、8、9被告对真实性不持异议，予以认定。被告潘长生就其辩称以及反诉请求、陈述的事实与理由提交的证据材料为：1、火灾事故认定书及火灾卷宗，证明：火灾不是承租人使用电力引起，是在无人状态下电气线路自燃发生火灾，火灾的发生与承租人无关；火灾造成直接损失866471.60元，其中程备志328600元、潘长生537871.60元。2、火灾后事故现场录像及录像截图照片，证明：引起电气线路故障的电线安装违反规定，存在隐患；穿墙而过的电力线路与建筑物是不可分割的部分。3、租房协议一份、押金收条一张、房租收条一张，证明：协议是反诉被告提供的格式条款；因反诉被告原因导致合同无法继续履行，应当退还押金5000元及部分租金15000元（35000元÷12个月×5.1个月）。4、司法鉴定意见书一份、鉴定费发票一张，证明：反诉原告火灾直接损失为498604元，支出鉴定费6000元。5、桐城市练潭亨达包装有限公司的企业信息查询单，证明房屋出租前，该房屋是程备志独资私企“亨达公司”塑料制品的生产车间，因“亨达公司”搬迁到双港工业园，而将该房租给潘长生用于生产。6、国网桐城市供电公司出具的“证明”和用户编号为2831014101、102、103、104的用户电费明细表，证明本案房屋同时安装有生活立户用电和工业立户用电，编号尾数102、103、104是一组380伏工业用户供电，编号101是220伏居民生活供电；其用户电费明细表显示，2012年程备志企业搬迁前最后的当月用电电费为4406.76＋5452.18＋4770.21＋684.65＝15313.80元，2013年潘长生承租期间每月电费均不足2000元，因此不存在潘长生用电过度、用电不当问题。7、桐城市双港镇福华村“证明”一份，证明本案出租物是生产车间，该房屋没有办理用地和建设审批，无产权登记。经庭审质证，原告（反诉被告）程备志对被告（反诉原告）潘长生提交的证据材料发表的质证意见为：对证据1、2、3的真实性不持异议，对证明目的有异议；对证据4不持异议；对证据5、6、7的真实性无异议，对关联性有异议。经庭审举证、质证，本院对反诉原告提供的证据认定如下：反诉原告证据4，反诉被告不持异议，予以认定。反诉原告证据1、2、3、5、6、7，反诉被告对真实性不持异议，予以认定。桐城市人民法院调取的桐城市公安消防大队出具的桐城市登高无纺布加工点火灾事故情况说明，证明该起火灾事故引起线路故障的原因和火灾责任现已无法认定。原、被告的质证意见：均无异议，本院予以认定。经庭审举证、质证、认证，查明：2013年3月25日，原告程备志与被告潘长生签订《个人租房协议书》一份，由原告将闲置钢构顶棚厂房一套及楼房两幢出租给被告作为无纺布加工厂，期限自2013年3月25日至2014年3月25日。协议约定：被告不得损坏房屋结构；租期内，原告应帮助被告协调水、电的供应，保证畅通。当面检查，一切正常交给被告使用，租期内的安全由被告自负；租期内被告如发生火灾，造成经济损失应由被告按价赔偿给原告，不可抗拒的自然灾害，被告不承担赔偿责任。被告潘长生向原告程备志支付35000元租金及5000元押金后，进入承租厂房进行无纺布加工。2013年10月22日傍晚，被告及工人关闭机械锁门后离开，当晚11时45分，无纺布加工厂发生火灾，虽经消防部门扑救，但造成巨大财产损失。2013年11月19日，桐城市公安局消防大队以桐公消火认字（2013）第5号火灾事故认定书对起火原因认定为：起火部位为无纺布加工点三层民房与钢构顶棚厂房之间的隔间部位，起火点位于隔间部位北墙无纺布原料堆放最高处，起火原因为电气故障引起火灾。2013年12月2日，原告程备志诉至本院，要求被告潘长生赔偿火灾直接损失471520.82元，及司法鉴定费用20000元，合计491520.82元。2013年12月13日，被告潘长生提起反诉，要求原告程备志赔偿火灾直接损失498607元和司法鉴定费用6000元；解除租房协议，原告返还押金5000元及租金15000元。另查明，原告程备志在其自家自留地建造的钢构顶棚厂房在庭审结束前尚未起得相关产权手续，被告潘长生在租赁的厂房进行无纺布加工，未办理相关生产加工登记手续。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：1、引起线路故障的原因和火灾的责任如何认定？2、原告程备志与被告潘长生签订的房屋租赁合同是否合法有效？3、因火灾原因导致原、被告双方的财产损失如何分担？一、该起火灾原因是线路故障，但引起线路故障的原因和火灾的责任如何认定？2013年10月22日11时45分，被告潘长生的登高无纺布加工厂发生火灾，2013年11月19日，桐城市公安局消防大队桐公消火认字（2013）第5号火灾事故认定书对起火原因认定为：起火部位为无纺布加工点三层民房与钢构顶棚厂房之间的隔间部位，起火点位于隔间部位北墙无纺布原料堆放最高处，起火原因为电气故障引起火灾。庭审中，原、被告双方对火灾事故认定书均没有异议，但该火灾事故认定书，未对引起线路故障的原因以及火灾的责任作出认定。案在审理中，本院到桐城市公安局消防大队了解该起火灾事故引起线路故障的原因以及火灾责任应如何认定，桐城市公安局消防大队以当时参与火灾调查的人员均已调离桐城大队、火灾发生已一年多时间、火灾现场已破坏为由，已无法查明引起线路故障的原因以及对火灾的责任认定，对此，该起火灾事故引起线路故障的原因以及火灾责任认定，现已无法查明。二、原告程备志与被告潘长生签订的房屋租赁合同是否合法有效？最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”庭审中原告提供集体土地使用证复印件一份，证明原告租赁给被告使用的楼房已取得合法手续；2014年11月19日，桐城市双港镇福华村民委员会出具的证明一份，证明程备志于2007年向该村委会提出建造厂房，经村两委研究同意并报镇城建办、土管所同意，批准程备志在自家住宅后面的自留地建造塑料生产车间，桐城市双港镇环境保护和规划建设管理分局证明属实，但原告未提供相关产权登记手续，故原告在其自家自留地建造的钢构顶棚厂房属不合法建筑，因此原告与被告订立的租赁合同属无效合同。三、因火灾原因导致原、被告双方的财产损失如何分担？由于引起线路故障的原因以及火灾责任认定现已无法查明，原、被告要想证明自己对引发火灾事故不承担责任，必须提供证据证明。原告程备志将案涉厂房等出租给被告潘长生，被告应对租赁物负有管理和妥善保管租赁物的义务。在不能进一步查明火灾原因的情况下，被告主张自己无责任，必须证明自己正当使用租赁物，或属原告方原因导致火灾事故的相关证据，即举证责任在被告方。被告潘长生在租赁期间未对出租物及附属设施提出改建意见，厂房持续地处于被告的实际控制管理下，在不进行生产时，被告未将总电源闸刀闭合，且生产车间无人值守，导致火灾发生不能及时发现，因此被告潘长生应对火灾的发生承担主要责任。火灾的发生，是电气线路故障引起，说明原告提供的出租物存在一定的安全隐患，原告程备志向被告潘长生交付厂房时，对电力线路存在的安全隐患亦没有尽到修缮和提醒义务，故原告程备志应对火灾的发生承担次要责任。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。原告程备志与被告潘长生签订的房屋租赁合同，虽属无效合同，由于被告潘长生在租赁期间因电气故障引起火灾致租赁物灭失，给原告造成财产损失，为此原告要求被告赔偿财产损失，符合法律规定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”由于原、被告签订的租赁合同属无效合同，原告收取被告的押金5000元，依法应返还给被告。原、被告在租赁合同中约定一年的租金为35000元，被告已实际使用出租物近7个月，故对被告潘长生要求原告程备志返还租金15000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第二百二十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告潘长生赔偿原告程备志财产损失471520.82元、鉴定费20000元计491520.82元的70%，即344064.57元。二、反诉被告程备志赔偿反诉原告潘长生财产损失498607和鉴定费6000元计504607元的30%，即151382.1元。三、反诉被告程备志返还反诉原告潘长生押金5000元、租金15000元计20000元。一、二、三项相比，被告潘长生赔偿原告程备志款172682.47元，此款限于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告程备志其他诉讼请求。五、驳回反诉原告潘长生其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8973元，原告程备志负担2692元，被告潘长生负担6281元；反诉案件受理费6333元，反诉被告程备志负担1900元，反诉原告潘长生负担4433元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。（注：二审上诉中）审　判　长　　王从庆审　判　员　　王文忠人民陪审员　　余中明二〇一五年七月十三日书　记　员　　陈佳伟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 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