（2015）合民一终字第01591号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-07-28
案件名称
胡太元与合肥城建发展股份有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡太元,合肥城建发展股份有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十五条
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第01591号上诉人（原审原告）：胡太元。委托代理人：刘圣海，安徽凯安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥城建发展股份有限公司，住所地安徽省合肥市长江中路319号仁和大厦23-24层，组织机构代码71396516-0。法定代表人：王晓毅，董事长。委托代理人：祁兵，安徽健友律师事务所律师。委托代理人：蔡国俊，安徽健友律师事务所律师。上诉人胡太元因与被上诉人合肥城建发展股份有限公司（以下简称为城建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民一初字第04144号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。一审原告胡太元诉称：本人和城建公司于2011年7月11日签订《房屋买卖合同》。根据合同的约定，本人购买位于合肥市瑶海区长江东路8号琥珀名城茗园5幢商104／104上门面房，支付了首付款574540元，余款560000元办理按揭贷款。该商品房的用途是商业，建筑面积126.06平方米，套内建筑面积122.08平方米，公摊面积3.98平方米（实际房屋面积124.77平方米，套内建筑面积120.83平方米）。合同还对房屋的交付、设计变更、保修责任等作出了规定。2013年12月3日，城建公司通知交房，本人到房间时才发现门面房内多出一个“小房间”。本人遂找城建公司进行交涉，相关人员说这些墙是可以打掉的。2014年6月1日，本人将房屋出租给王鹏。施工人员在打墙时发现，墙是承重墙，不能打掉，打掉会危及整栋楼的安全。因为承重墙无法打掉，房屋租金由4000元被压到3500元，并且三年内不得变更租金。如果本人知道涉案门面房内有承重墙，不可能购买该房产。双方在合同签订时，城建公司没有提供房屋户型图，没有告知本人该房屋内有承重墙。城建公司隐瞒门面房内有个“小房间”的行为涉嫌构成民事欺诈。由于城建公司没有告知本人房屋的结构情况，致使本人对房屋的结构产生重大误解，一直认为房屋内没有“小房间”。门面房内存在“小房间”对门面房的市场价值、使用、租金有重大影响，给本人造成严重损失。根据《合同法》第54、58条的规定，因重大误解订立的合同属于可变更、可撤销的合同，有过错的一方应赔偿对方因此所遭受的损失。诉前本人多次与城建公司沟通无果。本人诉请法院判令：1、依法撤销双方的商品房买卖合同；2、城建公司赔偿本人各项损失317024.6元。一审被告城建公司辩称：1、根据法律规定，撤销合同的后果是返还财产并赔偿损失。胡太元当庭明确在本案中不要求返还财产，故法院应本着不告不理的原则，不予审理。2、我公司交付的房屋符合商品房买卖合同的约定。3、在胡太元购买商品房过程中，本公司没有任何欺诈行为，因而胡太元主张的重大误解不成立。4、胡太元诉请要求撤销合同并赔偿损失无任何事实和法律依据。综上，请求法院驳回胡太元的诉讼请求。一审经审理查明：2011年7月11日，胡太元与城建公司签订《商品房买卖合同》，约定胡太元向城建公司购买位于合肥市琥珀名城茗园5幢商104／104上门面房（以下简称涉案房屋），房屋总价款1134540元，首付款574540元，剩余房款560000元由胡太元向中国银行合肥南城支行办理按揭贷款。涉案房屋验收合格后，城建公司于2013年12月3日向胡太元交付涉案房屋。交房后，胡太元发现涉案房屋内有承重墙。涉案房屋南北长5.2米，东西长11.8米，屋内承重墙的具体位置为：西侧的承重墙距离西侧的门有3.2米，长度为1.8米；西侧承重墙延长至与南侧墙衔接的位置有一处长为0.3米的墙，该墙与西侧承重墙的南端相距0.8米，并且在接近屋顶处相连；北侧有两个相距2.4米、长为1米的承重墙，距离北面的墙均有2.1米。上述承重墙的位置与涉案房屋的建筑施工结构平面图相一致。另，2014年4月16日，涉案房屋的产权登记至胡太元名下。胡太元现已将涉案房屋出租。一审经审理认为：胡太元与城建公司签订的《商品房买卖合同》已实际履行完毕，现胡太元以签订合同时存在欺诈和重大误解为由要求撤销上述合同。1、一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，城建公司并未告知胡太元虚假情况，但胡太元认为城建公司系故意隐瞒真实情况，诱使其作出错误的意思表示。但城建公司与胡太元签订《商品房买卖合同》时对房屋位置、建筑面积、价款、用途等均作出了约定，但商品房买卖中并非必须注明承重墙的位置，因此城建公司即使没有告知胡太元承重墙的位置也不能认定为故意隐瞒真实情况。故原审对胡太元认为的城建公司存在欺诈行为的主张不予认可。2、行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。可见重大误解的构成要件包括：误解一般是因受害方当事人自己的过错造成的，而不是因为受到他人的欺骗或不正当影响造成的；当事人的误解必须是要对合同的主要内容构成重大误解；误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务。重大误解与合同的订立或合同条件存在因果关系。在商品房买卖中，承重墙的位置并非合同的主要内容，一般也不会出现在合同条款中。本案中，胡太元称其购买涉案房屋时原是准备用于开超市或者饭店，认为门面房中不应当有像“小房间”一样会遮挡屋内情况的承重墙。既然胡太元对门面房有此种要求，就应当在签订合同时着重了解房屋内部构造，并在签订合同时附加相关条款。但胡太元又称其在购买房屋时仅是在售楼部的墙上看到上面标示的房屋面积，就根据自己的购买能力选择了相对较小的一间房屋。购买价值一百多万元的门面房对于普通人而言必然是生活中的重大事件，而胡太元在购买房屋时对房屋情况仅是简单了解就决定购买，可见其并非对门面房的内部构造有着特别的要求。因此，胡太元签订《房屋买卖合同》时即使存在误解，也不能认定为“重大”误解。综上，胡太元要求撤销《商品房买卖合同》并赔偿损失没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款（一）项、第二款，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条、第71条之规定，判决：驳回胡太元的诉讼请求。案件受理费6670元，减半收取3335元，由胡太元负担。胡太元上诉称：1、一审法院认定事实错误导致对重大误解含义的认定错误；2、在签订房屋买卖合同时，城建公司有义务告知上诉人案涉房屋存在承重墙的情况；3、对是否存在承重墙的误解构成重大误解；4、存在承重墙给上诉人造成较大损失。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉请。城建公司二审答辩称：1、本公司按照合同约定交付的商品房完全合格；2、本公司没有欺诈行为；3、胡太元没有重大误解，是其曲解房屋没有承重墙。请求二审法院驳回上诉，维持原判原判。二审中双方当事人提供的证据和相对方的质证意见同一审。二审查明的事实同一审。本院认为：具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的，撤销权消灭。本案中，胡太元于2013年12月3日接收房屋时，其门面房中便已存在承重墙，胡太元没有行使撤销权，且接收了房屋并对外出租，此外，双方于2014年4月16日，将涉案房屋的产权登记至胡太元名下。胡太元以自己的行为放弃了撤销权，其撤销权消灭。一审法院虽说理欠妥，但其判决结果并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项和《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由胡太元负担。本判决为终审判决。审判长 陈 思审判员 沈 静审判员 王 莉二〇一五年七月十三日书记员 王二辉附件：本判决引用的法律原文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。2、《中华人民共和国合同法》第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 来源：