（2014）深中法房终字第1618号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-09-10

案件名称

深圳沣和投资管理有限公司与雅芳婷布艺实业（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

深圳沣和投资管理有限公司,雅芳婷布艺实业（深圳）有限公司,深圳市鑫辉物业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第七十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2014）深中法房终字第1618号上诉人（原审原告）深圳沣和投资管理有限公司（以下简称沣和公司）。法定代表人廖远虎，执行董事。委托代理人吴景友、陈雏婉，均为广东新东方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）雅芳婷布艺实业（深圳）有限公司（以下简称雅芳婷公司）。委托代理人杨超，广东广和律师事务所律师。原审第三人深圳市鑫辉物业有限公司（以下简称鑫辉公司）��法定代表人杨雅绚。上诉人沣和公司因与被上诉人雅芳婷公司、原审第三人鑫辉公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第165号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。沣和公司原审诉讼请求：1、变更沣和公司与雅芳婷公司签署的《租赁合同》第四条第2款为沣和公司按照物业管理公司的物业管理服务收费标准缴纳物业管理费，即每月每平方米0.95元；2、雅芳婷公司承担全部诉讼费用。原审庭审中，沣和公司明确第1项诉讼请求为：沣和公司按照每月每平方米0.95元的标准自合同签署之日起即2012年12月1日起至2020年11月30日止缴纳物业管理费。原审法院审理查明，某工业城1号厂房的权利人为雅芳婷公司。《租赁合同》的标的物为某工业城1号厂房5、6、7层（以下简称涉案房产）。沣和公司（乙方、承租方）与雅芳婷公司（甲方、出租方）及深圳市某实业集团有限公司（丙方、担保方）于2012年11月20日签署了《租赁合同》约定，雅芳婷公司出租给沣和公司的厂房坐落在某工业城一号厂房第五、六、七层，总租赁建筑面积为6330平方米，租期自2012年12月1日起至2020年11月30日止，2012年12月1日至2015年11月30日期间每月每平方米建筑面积租金为25元（含租赁税和租赁管理费），月租金为158250元，2015年12月1日至2018年11月30日期间每月每平方米建筑面积租金为28元（含租赁税和租赁管理费），月租金为177240元，2018年12月1日至2020年11月30日期间每月每平方米建筑面积租金为30.8元（含租赁税和租赁管理费），月租金为194964元，沣和公司每月10日前支付，免租期为四个月，免租期分段执行，2013年1月1日至2013年2月28日为第一、二个月，2014年12月1日至2014年12月31日为第��个月，2015年12月1日至2015年12月31日为第四个月，租赁期间发生的水、电、煤气、电话通讯的费用由沣和公司承担，沣和公司应按月缴纳物业管理费，2012年12月1日至2015年11月30日期间每月每平方米物业管理费为10元，月物业管理费为63300元，2015年12月1日至2018年11月30日期间每月每平方米物业管理费为11.2元，月物业管理费为70896元，2018年12月1日至2020年11月30日期间每月每平方米物业管理费为12.32元，月物业管理费为77985元，沣和公司每月10日前支付，沣和公司应向雅芳婷公司支付两个月的租金加物业管理费的租赁保证金及一个月租金加物业管理费，租赁期间，沣和公司因用于建筑装修、装饰设计产业园基地，沣和公司可在此前提下分拆转租，但不得整体转租转让给第三方，深圳市某实业集团有限公司承诺在沣和公司出现拖欠行为30日内，自愿代偿沣和公司所欠任何之费用，以及其他条款。2013年1月14日，沣和公司（乙方、承租方）与雅芳婷公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》约定，沣和公司承租涉案房产，租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月25元计算，月租金为158250元，租赁期限自2012年12月1日起至2020年11月30日止，租赁期间，雅芳婷公司负责支付租赁房屋所用土地的使用费及房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费，沣和公司负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因使用涉案房产所产生的其他费用，以及其他条款。雅芳婷公司提供的银行转账凭证载明，沣和公司向雅芳婷公司支付租金及管理费情况如下：2012年11月21日支付定金10万元；2012年11月27日支付564650元，备注：房租、房租保证金；2013年4月11日支付221550元，备注：沣和投资4月租金及管理费；2013年6月25日支付221550元，备注：租金��管理费-6月份；2013年8月22日支付221550元，备注：7月租金；2013年10月15日支付101280元，备注：9月租金及管理费；2013年10月28日支付341820元，备注：租金；2013年10月15日支付158250元，备注：10月租金；2013年10月15日支付6330元，备注：10月管理费；2013年11月29日支付164580元，备注：11月租金及管理费；2013年12月30日支付164580元，备注：12月租金及管理费；2014年1月15日支付158250元，备注：1月租金；2014年1月15日支付6330元，备注：1月管理费。2013年11月7日，沣和公司向雅芳婷公司邮寄的《关于厂房租赁相关事宜的函》载明，沣和公司认为雅芳婷公司收取的物业管理费过高，显失公平，在协商一致之前暂按照每月每平方米1元的标准支付物业管理费，以及其他内容。雅芳婷公司提交了一份制作人为沣和公司、落款日期为2013年7月31日的函件，该函件载明：“……当时我公司与贵司商谈��时候，是以35元/平方米打包计算，所以免租期内不存在管理费的问题，至于合同上分开25元租金与10元管理费，是我司为配合贵司在水费上的安排才予以同意……”，以及其他内容。沣和公司以该函件无公章为由对该函件的真实性不予确认。雅芳婷公司提交了一份制作人为沣和公司、落款日期为2014年4月2日的函件，该函件载明：“第一年至第三年租赁期间（免租期后）按原合同物业管理费标准每月减少3元每平米……”，以及其他内容。沣和公司以该函件无公章为由对该函件的真实性不予确认。2014年4月8日，雅芳婷公司作出《关于申请调低租赁物业部分管理费等的复函》，载明：“……我司不同意减免管理费……”，以及其他内容，沣和公司对该证据真实性未提出异议。原审庭审中雅芳婷公司确认其向鑫辉公司缴纳外部管理费的标准为每月每平方米0.95元，雅芳婷公��陈述其在涉案房产所在的1号厂房内进行卫生、公共设施、设备的日常维护、检修、养护，公共秩序的保安维护，以及卫生保洁等工作；沣和公司确认雅芳婷公司对涉案房产所在1号厂房内部自行管理，不包括小区内的外部保安及卫生保洁工作。原审庭审中沣和公司、雅芳婷公司均称述雅芳婷公司向沣和公司收取物业管理费后统一由雅芳婷公司向鑫辉公司支付物业管理费，沣和公司承租涉案房产后用于办公及转租经营。原审法院审理认为，本案的争议焦点为沣和公司在签署《租赁合同》时是否受到欺诈。本案中，因涉案房产既需要鑫辉公司对涉案房产所在的1号厂房外部施行保安、保洁等物业管理活动，又需要雅芳婷公司对涉案房产所在的1号厂房内部单独进行管理、保洁及安保等日常维护，雅芳婷公司向沣和公司收取物业管理费后再向鑫辉公司支付外部管理费，无须沣和公司另行支付，故沣和公司、雅芳婷公司约定的每月租金标准及物业管理费标准应视为沣和公司与雅芳婷公司对沣和公司使用涉案房产的租金及发生的各类外部物业管理及内部安保、保洁、设备保养维护的综合考虑而拟定的标准，沣和公司、雅芳婷公司在合同中亦约定了物业管理费与租金同期增加的标准，与物业管理费的标准须经审批、公示等程序且相对固定的客观情况不符，故沣和公司将合同中约定的租金与物业管理费单独分项计算有失公平；沣和公司作为独立的民事主体，具备相应的民事行为能力，承租涉案房产后用于办公及转租收取租金的经营活动，应当对承租涉案房产所发生的整体费用以及转租经营盈亏情况有较详尽的了解与调研，且根据沣和公司向雅芳婷公司支付租金及管理费的明细情况，沣和公司于2013年10月份之前，系按照每月租金158250元、物业��理费63300元、合计221550元的标准向雅芳婷公司支付部分租金及物业管理费，故沣和公司主张其签署合同时受到雅芳婷公司之欺诈，无事实及法律依据，原审法院不予采信。综上，沣和公司与雅芳婷公司以及担保方深圳市某实业集团有限公司签订的《租赁合同》系各合同当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格依约履行。沣和公司应依约向雅芳婷公司支付租金及物业管理费，且沣和公司已经依约支付了部分月份的租金及物业管理费，沣和公司以受到欺诈为由，诉请变更《租赁合同》中的物业管理费标准为每月每平方米0.95元，无事实及法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回深圳沣和投资管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费25元，由沣和公司负担。上诉人沣和公司不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，判令变更沣和公司与雅芳婷公司签署的《租赁合同》第四条第2款为沣和公司按照物业管理公司的物业管理服务收费标准缴纳物业管理费；2、判令由雅芳婷公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：原审判决认定事实和适用法律错误。雅芳婷公司未提供任何有效证据证明物业管理费属于租金的一部分，物业管理费与租金同期增加、物业管理费未经审批公示程序、约定数额过高等因素，仅仅表明合同约定的物业管理费的不合理和不合法性，此本为沣和公司请求变更关于物业管理费的约定的原因，原审法院却据此推断沣和公司将合同中约定的租金与物业管理费分项计算有失公平，存在理解和认定方法上的错误。由此，因合同明确使用了物业管理费概念，也没有事实和法律依据支持此物业管理费是租金的一部分，涉案物业管理费与租金实际上没有关联，原审法院没有独立的根据物业管理费的相关规定考察该约定费用的合理性和合法性，在认定事实和适用法律上都有错误。物业管理费的相关数额标准并非一种常识，沣和公司在签订合同前未能意识到雅芳婷公司提出的物业管理费数额高出标准数额10倍以上实属正常，原审法院认为沣和公司理应认识到该约定数额比标准数额高，从而否定沣和公司受到了欺诈，该种理解方式有失偏颇。沣和公司签订合同时对物业管理费的标准数额没有充分认识，受到雅芳婷公司的恶意欺瞒，从而在当时接受了关于物业管理费的不合理约定，从而遭受了重大损失，理应认为沣和公司确实受到了欺诈，依法应变��该物业管理费条款。本案争议焦点除了沣和公司是否受到欺诈之外，另有一个焦点，即涉案物业管理费条款是否显失公平。根据《民通意见》的规定：“一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”本案中，雅芳婷公司利用沣和公司没有经验，提出了高于物业管理费标准10倍以上物业管理费数额，使沣和公司承担了明显不合理的义务，根据《民通意见》，应认定涉案《租赁合同》第四条第2款显失公平。又根据《合同法》，显失公平的合同，受害一方有权请求法院予以变更，故原审法院驳回沣和公司的诉讼请求是不合法的。原审适用简易程序，违反了法定程序。根据《民事诉讼法》规定，对权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件可适用简易程序。本案所涉权利义务关系并不明确，沣和公司提起此变更之诉，也表明双方对该条款存在巨大争议，本案审判结果，将对沣和公司和雅芳婷公司之间的债权债务认定产生极大影响，并将直接决定另一涉案标的额巨大的案件的审判结果，故本案并非权利义务明确、争议不大的简单民事案件，不应适用简易程序。鑫辉公司的缺席，使原审法院作出了缺席判决，缺席审判也在一定程度上增加了本案的复杂性，所以，原审适用简易程序严重违反了法定程序。综上所述，涉案《租赁合同》第四条第2款存在欺诈和显失公平等应予变更的法定情形，非为合同当事人的真实意思表示。原审法院在认定事实、适用法律和适用程序上都存在重要错误，原审判决应予撤销，沣和公司关于变更涉案物业管理费条款的请求应该得到支持。上诉人沣和公司在本案二审法庭调查时，补充上诉意见：原审判决认定雅芳婷公司在涉案房产所在的1号厂房内进行卫生、公共设施、设备的日常维护、检修、养护，公共秩序的保安维护以及卫生保洁等工作缺乏事实依据，属认定事实不清。没有任何证据证明雅芳婷公司对涉案房产本体内部的公共区域及公共设施设备进行维护、保洁以及安保维护等工作。涉案房产共8层，其中沣和公司承租的5-7层物业的卫生保洁、安保以及消防设施等均是沣和公司自行负责，其余1-4层以及8层由雅芳婷公司自用。因此原审判决作出如上的事实认定是错误的。原审中，雅芳婷公司主张其对厂房内部进行管理、保洁及安保等日常维护，根据谁主张谁举证的原则，雅芳婷公司应就此提供合法有效的证据予以证明。但显然，原审中雅芳婷公司未能举证证明该事实。而案件的事实是，在涉案房产内部，沣和公司所承租的房屋公共区域（包括公共走廊、消防通道、洗手间）等均是沣和公司自行管��和保洁，也是沣和公司自行负责相应楼层的安保和秩序维护，公共水电费用均由沣和公司自行承担。雅芳婷公司所负责在公共区域包括每层在两边消防楼梯在清洁、一楼保安一名以及两部电梯在维护。在此情况下，原审判决认定雅芳婷公司实施了内部管理事务而应收取超出外部物业管理费近10倍的管理费，完全错误且缺乏事实依据。沣和公司与雅芳婷公司签订的租赁合同虽然约定了管理费的收费标准，但实际履行合同过程中，由于实际的管理模式为鑫辉公司负责外部管理事务，雅芳婷公司及沣和公司在内的使用人负责内部管理事务，因此，对于内部管理事务产生的管理费用，不能按租赁合同约定的标准执行，而应根据实际的管理成本由各使用人进行分摊。具体到本案，首先应查明雅芳婷公司对涉案房产内部实施的管理项目以及支出的成本等事实，然后基于雅芳婷公司非专门从事物业管理的经营业务，因此，其不得就管理行为进行牟利，而应根据实际发生的管理成本（如人工成本、公共部位发生的水电费以及电梯等设施维护费用等）由各使用人按建筑面积进行分摊，只有这样才符合合同法的公平原则以及相关物业管理法律法规的规定。因此，沣和公司申请二审法院对雅芳婷公司对涉案房产的内部管理成本进行核实和查明。根据《深圳市物业管理服务收费指导标准表（工业区）》，鑫辉公司收取的管理费0.95元，应该包含管理楼内的电梯、公共卫生、公共用电等管理支出，如果只负责房屋本体外的公共部分卫生、绿化、保安、公共设施维护等，每月每平方米建筑面积最高收费标准为0.5-0.6元。根据该指导标准，即便雅芳婷公司全部负责涉案房产内部的公共区域的保洁、绿化、保安以及公共设施设备维护工作，则其所应收取的管理��不可以也不可能超过专业提供物业管理服务的管理单位收费标准的10倍。如果允许雅芳婷公司隐瞒真实管理支出与沣和公司达成畸高的管理费标准约定，并强行要求沣和公司按该约定标准向雅芳婷公司交纳管理费，将意味着确认雅芳婷公司以欺诈行为牟利行为的合法性，这显然违法。综上，原审判决认定事实错误，判决结果背离法律的公平原则，依法应予以改判。请求二审法院依法查清雅芳婷公司的管理成本，并按实际管理支出由沣和公司等使用人进行分摊，维护各使用人的合法权益。被上诉人雅芳婷公司辩称，沣和公司的上诉请求没有事实和法律依据。双方之间的房屋租赁合同系双方充分协商自愿签署的，雅芳婷公司不存在任何欺诈。涉案房产的租赁价格是双方充分协商确定。根据雅芳婷公司提供的，来自沣和公司2013年4月27日的电子邮件可以看出，双方协商确��的就是打包情况下每月每平米35元，双方基于其他原因将这个金额在合同中分成了两项。每月每平米35元就是双方的真实意思表示。鑫辉公司提供的物业管理仅局限在涉案大楼之外。对于大楼内部的管理，包括安保巡逻登记、保洁、电梯维保、水力、电力、消防设施维保等工作，均由雅芳婷公司自行或另行委托第三方完成，雅芳婷公司自身承担了经济支出，雅芳婷公司不可能存在所谓欺诈的故意及客观行为。沣和公司本身的经营范围就有物业租赁，沣和公司对物业租赁的选择、管理、招商等有着不同于一般市场主体的专业经验，同时也是基于其自身的专业与商业的判断力选择了与雅芳婷公司合作涉案项目。本案中雅芳婷公司既不存在欺诈的故意，也不存在隐瞒真实情况等欺诈行为，更不存在沣和公司基于欺诈而签署租赁合同的情况，本案中不存在欺诈的构成要件。��方之间房屋租赁合同不存在显失公平的情形。沣和公司与雅芳婷公司双方是在市场经济社会中的平等民事主体，均可以自主决定是否选择与对方合作以及与对方合作的各项条件，双方之间不存在任何客观上可能构成胁迫、强势的关系。如上所述，沣和公司本身的经营范围就有物业租赁，沣和公司本人对物业租赁事宜应当十分熟悉，不可能存在缔结所谓显失公平合同的情况。从雅芳婷公司提供的网上公开资料可以看出，目前涉案项目的市场租赁价格可能每月每平方米高达55元，已经远高于沣和公司与雅芳婷公司合同约定的35元。双方合同的约定在客观上具有对价性和均衡性，双方权利义务关系不存在失衡的情况。本案中雅芳婷公司不存在故意的主观目的，也不存在利用优势地位，同时合同权利义务关系在客观上也不存在失衡的情况，本案中不存在显失公平的构成要件��沣和公司所谓没有适用普通程序的观点不符合民事诉讼法规定，上诉没有依据，本案一审没有违反法定程序，符合法律规定。综上所述，本案中不存在任何欺诈或显失公平的情形，一审没有违反法定程序，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回沣和公司的上诉请求，维持原审判决。原审第三人鑫辉公司经本院依法传唤，无正当理由未参加本案二审法庭调查，亦未就上诉人沣和公司的上诉陈述意见。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查，原审庭审时，沣和公司确认承租涉案房产系用于办公、转租。深圳市房屋租赁管理部门公布的涉案房产所在的马家龙工业区2012年-2014年办公类房屋租赁指导租金标准均为35元/月·平方米。本案二审法庭调查时，沣和公司与雅芳婷公司均确认：涉案房产在2012年12月1日交付沣和公司使用，现仍由沣和公��在使用；雅芳婷公司就沣和公司拖欠租金和管理费已另案起诉，原审法院已受理[案号（2014）深南法民三初字第78号]，现因等待本案审理结果而中止诉讼。本院认为，沣和公司未能举证证明雅芳婷公司在订立涉案《租赁合同》时存在故意隐瞒真实情况或虚构与订立合同有关事实导致沣和公司意思表示不真实的情形，而涉案房产所在马家龙金龙工业城的物业服务收费标准是可以向物业服务单位查询的，即使沣和公司认为其向雅芳婷公司交纳的物业管理费即为法定概念中的物业服务费，沣和公司在订立涉案《租赁合同》、约定10元/月·平方米的物业管理费标准前，负有向物业服务单位查询物业服务收费标准的审慎审查义务，沣和公司不能将自己未履行审查义务的后果转嫁与雅芳婷公司而要求认定雅芳婷公司欺诈。沣和公司主张雅芳婷公司在订立合同时存在欺诈的上诉��由，缺乏事实依据，本院不予采纳。原审庭审时，沣和公司确认承租涉案房产系用于办公、转租，而深圳市房屋租赁管理部门公布的涉案房产所在的马家龙工业区2012年-2014年办公类房屋租赁指导租金标准均为35元/月·平方米。故根据涉案《租赁合同》的约定，沣和公司每月向雅芳婷公司支付的租金及物业管理费总额并未过分高于指导租金标准，涉案《租赁合同》对沣和公司应交租金及物业管理费的约定不存在明显违反公平、等价有偿原则的情形。另，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条的规定，认定所订立的合同显失公平，尚有一方当事人利用优势或者利用对方没有经验的前提条件。沣和公司未能举证证明涉案《租赁合同》的订立存在雅芳婷公司利用其优势地位的情形，而沣和公司是一家专业从事投资管理��宜的有限责任公司，其所提出对签订房屋租赁合同没有经验的抗辩不符合常理，明显不能成立。本院确认涉案《租赁合同》的订立不存在显失公平的情形，沣和公司以显失公平为由要求变更涉案《租赁合同》约定的上诉请求，本院不予支持。综上，沣和公司要求认定涉案《租赁合同》存在欺诈、显失公平的上诉理由均不能成立，原审判决认定合同有效不予变更，认定正确，本院予以维持。涉案《租赁合同》约定，沣和公司除向雅芳婷公司支付租金外，尚需按月向雅芳婷公司支付物业管理费，且租金及物业管理费每三年递增；沣和公司应支付的租赁保证金为租金和其应向雅芳婷公司支付的物业管理费的总和。涉案《租赁合同》上述对物业管理费的约定，明显不符合法定概念中物业服务费的法律特征，故本院确认沣和公司应向雅芳婷公司支付的物业管理费实为双方当事人约定的沣和公司承租涉案房产所应支付的对价的一部分，该物业管理费非基于雅芳婷公司应提供相关物业服务而约定支付，故雅芳婷公司是否对涉案房产实施物业服务不影响本案对沣和公司应交费用标准的审查，沣和公司要求按雅芳婷公司提供的物业服务内容重新确定其应交的物业管理费数额的上诉理由，本院不予采纳。原审法院适用简易程序审理本案，未违反民事诉讼法的规定，沣和公司提出原审法院审理程序违法的上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人沣和公司的上诉请求理由均不能成立，本院予以驳回。原审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人深圳沣和投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　刘　粤　芳审　判　员　赵　　　　霞代理审判员　张　　　　睿二〇一五年七月十三日书　记　员　刘尹琳(兼) 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