（2015）巴法民初字第02677号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-09-07
案件名称
重庆市龙运物业服务有限公司与唐芳,胡明洪物业服务合同纠纷一审判决书
法院
重庆市巴南区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市龙运物业服务有限公司,唐芳,胡明洪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条，第一百六十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2015）巴法民初字第02677号原告重庆市龙运物业服务有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞江滨路2-33号，组织机构代码68149575-7。法定代表人闫锐，经理。委托代理人梅来辉，男，1958年11月27日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告唐芳，女，1968年11月8日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告胡明洪，男，1968年6月26日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告重庆市龙运物业服务有限公司（以下简称龙运物管公司）与被告唐芳、胡明洪物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月16日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由代理审判员李庆祥独任审判，先后于2015年5月22日、2015年6月16日依法公开开庭进行了审理。原告龙运物管公司委托代理人梅来辉、被告唐芳到庭参加了诉讼，被告胡明洪经本院送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。现已审理终结。经审理查明，原告龙运物管公司是依法成立的物业服务企业。原告龙运物管公司于2010年9月28日与和达·阳光家园小区开发商重庆和达房地产有限公司签订了《和达·阳光家园前期物业服务合同》（以下简称第一期物业服务合同），依约定入驻位于重庆市巴南区鱼洞街道石子坪282号的和达?阳光家园小区提供物业管理服务，物业服务期限自2010年10月1日至2012年10月1日，物业服务费标准为住宅每月每平方米1.1元、住宅商业每月每平方米1.5元。被告唐芳、胡明洪系和达?阳光家园小区房屋的业主，房屋建筑面积为134.02平方米。和达阳光家园业主手册约定物业服务费于每月10日前支付当月物业服务费。合同履行过程中，原告龙运物管公司依约定向被告唐芳、胡明洪提供了物业管理服务。被告唐芳、胡明洪自2012年8月1日起未支付物业服务费用。第一期物业服务合同到期后，双方于2012年9月27日签订了《和达·阳光家园前期物业服务合同》（以下简称第二期物业服务合同），约定原告龙运物管公司继续为和达·阳光家园小区提供物业管理服务，物业服务期限自2012年10月1日至2015年10月1日，合同约定的权利与义务与双方于2010年9月28日签订的合同一致。按两份《和达·阳光家园前期物业服务合同》约定标准计算，被告唐芳、胡明洪自2012年8月1日至2014年12月31日应支付物业服务费为4275.24元。经催收未果，原告龙运物管公司遂诉要求被告唐芳、胡明洪连带支付自2012年8月1日至2014年12月31日的物业服务费4274.6元、公摊费145元。审理中，原告龙运物管公司坚持其诉讼请求，二被告唐芳以被告龙运物管公司提供的安保不到位、消防设施缺失、无门禁系统、绿化管理不到位、绿化带被他人用于种菜、公共区域被他人饲养家禽等物业管理服务不符合约定及要求以小区公共收益抵销应付物业服务费用等为由，不同意支付物业服务费用，且提出诉讼时效抗辩，陈述其在2015年4月10日收到原告龙运物管公司的催收通知。被告胡明洪经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。上述事实，有原、被告的陈述、《和达·阳光家园前期物业服务合同》两份、业主公约等在卷为证，经当庭查证属实，足以认定。本院认为，原告龙运物管公司于2010年9月28日与重庆和达房地产有限公司签订的第一期物业服务合同依法成立并合法有效，对原告龙运物管公司及包括被告唐芳、胡明洪在内的和达?阳光家园小区全体业主均具有法律约束力；第一期物业服务合同到期后，和达·阳光家园小区尚未成立业主委员会，原告龙运物管公司继续为继续为该小区提供物业管理服务，并于2012年9月27日与重庆和达房地产有限公司签订了第二期物业服务合同，国务院《物业管理条例》第二十五条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，第一期物业服务合同与第二期物业服务合同除服务期限以外的约定均相同，有利于原、被告双方当事人的利益，故，该合同应当认定有效。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告龙运物管公司按照约定履行了合同义务，应当收取物业服务费用。二被告并未举示充分证据证明存在应当减收或免收物业服务费的事由，应当承担举证不能的法律后果，其抗辩理由不成立。二被告拒不支付物业服务费用构成违约，应当承担相应的法律责任。二被告向本院主张时效抗辩。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，本院于2015年3月30日收到原告龙运物管公司的民事起诉状，和达阳光家园业主手册约定物业服务费于每月10日前支付当月物业服务费，原告龙运物管公司未举示充分证据证明诉讼时效产生了中止、中断等事由，其起诉主张的2013年3月及以前的物业服务费已经超过诉讼时效。故，对于原告龙运物管公司起诉要求二被告连带支付自2012年8月1日至2014年12月31日的物业服务费4274.6元的诉讼请求，本院予以支持自2013年4月1日至2014年12月31日的物业服务费3095.86元。原告龙运物管公司并未举示证据证明二被告应当支付公摊费，应当承担举证不能的法律责任，故，对于原告龙运物管公司起诉要求二被告连带支付自2012年8月1日至2014年12月31日公摊费145元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告胡明洪经本院送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担拒不到庭参加诉讼的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告唐芳、胡明洪在本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市龙运物业服务有限公司自2013年4月1日至2014年12月31日期间的物业服务费3095.86元；二、驳回原告重庆市龙运物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐芳、胡明洪负担（此款原告龙运物管公司已经垫付，在本判决生效之日后予以退还，被告唐芳、胡明洪在本判决生效后七日内向本院缴纳案件受理费25元）。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。代理审判员 李庆祥二〇一五年七月十三日书 记 员 杨小燕 来自