（2015）成民终字第4375号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2016-03-16
案件名称
刘明君与杨敏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘明君,杨敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十四条，第七十六条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第4375号上诉人（原审原告）刘明君，女，汉族，1976年2月28日出生，住四川省成都市锦江区。委托代理人杨霞，四川兴蓉律师事务所律师。委托代理人周红，四川显卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨敏，女，1960年5月25日出生，住成都市高新区。委托代理人程果，女，汉族，四川省成都市青羊区。上诉人刘明君与被上诉人杨敏房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院作出（2014）龙泉民初字第3671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2014年7月10日，刘明君作为买方与作为卖方的杨敏及作为中介的成都天汇房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》1份，约定刘明君以170万元购买杨敏所有的位于成都市龙泉驿区龙泉街道北泉路1068号艺锦湾三期39栋1单元6楼12号房屋及地下车位。合同签订当日，由刘明君向杨敏支付10万元定金，除定金外的购房款160万元，在刘明君、杨敏双方到房屋所在地房管局提交过户所需的房产证等相关证件并通过房管局审核合格的当日内支付。刘明君、杨敏应在2014年9月20日前向中介提供办理产权过户的相关证件及证明资料，在2014年9月30日日前，按中介通知亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续。并约定，如刘明君未履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则杨敏有权没收刘明君已支付的定金或要求刘明君支付房屋成交价5%的违约金，并有权另行转让房屋。刘明君逾期支付房款，应按未付房款每日千分之五向杨敏支付违约金，逾期超过30天，杨敏有权不再出售房屋，并要求刘明君支付该房屋成交价5%的违约金。合同签订后，刘明君于当日向杨敏支付了10万元定金。杨敏按约将办理房屋过户所需相关房屋所有权证等交给了成都天汇房地产经纪有限公司。此后因刘明君无力支付购房余款，而导致合同未继续正常履行。期间刘明君曾通过成都天汇房地产经纪有限公司向杨敏提出介绍新买家购买杨敏房屋，但双方未达成交易，刘明君、杨敏也未就原《房屋买卖合同》的履行问题达成新的协议。此后，杨敏以房产证遗失为名，申请注销了案涉房屋的原房屋所有权证，重新办理了新的所有权证。刘明君起诉称：《房屋买卖合同》签订后，刘明君发现资金不到位且杨敏不接受按揭贷款购买，刘明君经中介磋商将合同权利义务转让给第三人，杨敏表示同意。但此后杨敏却迟迟不与第三方办理过户手续接受购房款，甚至将房屋所有权证灭籍，导致合同目的无法实现。为此，请求判令：1、解除刘明君、杨敏之间签订的《房屋买卖合同》；2、杨敏返还刘明君购房款10万元。杨敏辩称：同意解除刘明君、杨敏之间签订的《房屋买卖合同》，但刘明君向杨敏支付的10万元是定金，而非购房款。由于刘明君违约未在合同约定的最后付款期限2014年9月30日前付款，故其无权要求退还定金。在本案中，杨敏从未同意刘明君转让合同权利义务给第三人，刘明君介绍新买方的行为不能豁免其违约责任。原审法院认定上列事实，有《房屋买卖合同》、定金收条、房屋登记记录信息证明等在案佐证。原审法院认为：刘明君、杨敏所签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同不违反相关法律规定，应为有效。双方应按合同约定各自履行自己的义务。刘明君因无力支付购房余款，而导致合同未继续正常履行，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。双方在合同中明确约定，在刘明君违约时杨敏有权没收所交10万元定金。因此，该定金属于《中华人民共和国担保法》第八十九条规定的作为债权担保的定金。由于刘明君存在违约行为，按双方合同约定，刘明君无权要求退还定金，刘明君主张所交10万元不是作为债权担保的定金而系购房款的理由不能成立，其以合同目的无法实现为由要求解除合同退还定金没有事实根据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回刘明君的全部诉讼请求。案件受理费2300元，由刘明君负担。宣判后，原审原告刘明君不服提起上诉，理由是：1、原审认定刘明君无力支付购房款导致合同未继续履行是错误的，因为双方在合同中约定过户递件期前，刘明君要求中介公司与杨敏协商合同权利义务转让事宜，在得知杨敏同意后刘明君才将合同权利义务转让给第三人，刘明君协助第三人催促杨敏一同前往房管局过户递件并接收房款，但杨敏均拖延，后来无法找到杨敏刘明君才起诉的；2、双方合同约定过户递件完成后才支付剩余购房款，杨敏并未提供证据证明其完成过户递件，刘明君不应支付房款，并不是刘明君无力支付主房款；3、起诉前刘明君一直找不到杨敏，是杨敏拖延递件，另又将存于中介的房产证灭籍，由此可见首先违约的是杨敏；4、双方2014年7月10日签订合同，过户递件时间是2014年9月30日，截止开庭杨敏均未完成过户，故刘明君有权要求解除合同，本案应适用《合同法》第94条规定。故请求二审法院撤销原审判决，发回重审或查清事实改判杨敏退还定金10万元，一、二审诉讼费由杨敏承担。被上诉人杨敏答辩认为，双方在合同上明确了10万元是购房定金，原审认定事实是清楚的，请求二审维持原审判决。二审审理过程中，双方当事人均未提供新证据，本院二审查明的案件事实与原审法院查明的案件事实一致。二审审理过程中，刘明君认为因合同目的无法实现，因此应当解除刘明君、杨敏之间签订的《房屋买卖合同》，杨敏也认为，双方之间签订的《房屋买卖合同》符合法定解除的条件，因此予以解除。本院认为，本案争议的焦点有：1、案涉合同是否应当予以解除；2、杨敏是否应当返还刘明君定金10万元。关于案涉合同是否应当予以解除的问题。本院认为，上诉人刘明君在起诉状中明确陈述“原告发现资金不到位”，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，在此情况下原审法院认定“刘明君无力支付购房款”并无不当，刘明君认为原审认定事实错误的理由不成立。由于合同约定只能选择一次性付款，因此，在刘明君无力一次性支付购房款的情况下，双方未在2014年9月30日到房管局办理过户递件手续的责任应当由刘明君承担。由于不能一次性支付购房款的行为已经导致双方买卖房屋的合同目的不能实现，已属《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项规定的合同可以解除的情形，故刘明君请求解除与杨敏之间的《房屋买卖合同》符合法律的规定，应予支持。关于杨敏是否应当返还刘明君定金10万元的问题。本院认为，本案中，刘明君主张在无力支付购房款的情况下找到第三方，并将与杨敏的合同权利义务转让给第三方，对此杨敏予以同意，刘明君的该陈述意见，除刘明君自己的陈述外，并未提供其他相关证据予以证实，且杨敏又不认可，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”的规定，对刘明君主张杨敏同意其将权利义务转让给第三方的事实，本院不予支持。由于刘明君无力支付购房款导致《房屋买卖合同》不能完全履行而解除，根据《房屋买卖合同》第十条的规定，杨敏有权没收刘明君所支付的定金。因此，刘明君主张杨敏返还购房定金的理由不成立，原审判决驳回刘明君要求返还购房定金10万元的主张正确。综上，原审判决认定事实清楚，但判决有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市龙泉驿区人民法院作出（2014）龙泉民初字第3671号民事判决；二、解除刘明君与杨敏2014年7月10日签订的《房屋买卖合同》；三、驳回刘明君的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行。二审案件受理费2300元，由上诉人刘明君负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐云国代理审判员 李 俊代理审判员 毛程程二〇一五年七月十三日书 记 员 黄 迪 百度搜索“”