（2015）昆民初字第386号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2016-12-31
案件名称
苏州福万家物业管理发展有限公司与陈慧物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州福万家物业管理发展有限公司,陈慧
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民初字第386号原告苏州福万家物业管理发展有限公司,住所地苏州工业园区顺达商业广场1幢517室。法定代表人吕中华，该公司经理。委托代理人韩开柱，该公司员工。被告陈慧，女，1982年4月20日出生，住江苏省昆山市。原告苏州福万家物业管理发展有限公司与被告陈慧物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月13日受理后，依法适用简易程序由审判员邓丽红独任审理，后因被告下落不明，本案转为普通程序，依法组成合议庭，并于2015年6月15日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人韩开柱到庭参加诉讼，被告陈慧经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州福万家物业管理发展有限公司诉称：被告陈慧系XX小区XX号楼XX室业主，原物业管理单位苏州金港物业管理有限公司昆山分公司多次催交无果，自2009年8月1日至2014年5月31日累计欠物业费5067元，滞纳金2242元，共计7309元，该债权由苏州金港物业管理有限公司昆山分公司委托原告全额收取，故诉诸法院，请求判令：1、被告支付拖欠的物业管理费用5067元及2014年6月1日起按银行同期贷款利率支付迟延支付违约金，2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求中的违约金的计算方式，要求以尚欠物业费5067元为基数，自起诉之日计算至被告实际支付之日，按照银行同期贷款利率计算。被告陈慧未作答辩。经审理查明：2009年2月12日，昆山美发房地产开发有限公司（以下简称美发房产公司）与苏州金港物业管理有限公司（以下简称金港公司）及被告陈慧签订《苏州市前期业务管理服务协议》一份，约定：物业名称东方丽池，地址位于昆山市XX路XX号，在物业区域业主委员会成立前，美发房产公司选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作；前期物业管理费住宅为1.0元/月·平方米，小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费0.5元/月·平方米；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求被告补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。2014年1月25日，金港公司向原告出具委托书一份，言明:苏州金港物业管理有限公司昆山分公司即日起全权委托苏州福万家物业管理发展有限公司收取2009年1月1日到2013年12月31日之间在昆山东方丽池服务期内的所有物业管理费。另金港伟业与原告及昆山市东方丽池小区第一届业主委员会（以下简称东方丽池业委会）还签订《协议》一份，约定：金港公司未收款金额（2009年1月1日-2014年1月31日）合计975194元，原告一次性支付金港物业341317.9元，金港公司未收款全额委托给原告收取，原告在日后服务中收取该款项后，该款项归原告，金港物业不得收取；金港物业将按照江苏省物业管理条例移交物业资料，与原告双方办理移交手续；业主交纳的装修保证金由原告负责退款，原告凭收据向金港公司收取相应金额；三方商定2014年2月1日双方进行移交，自移交之日起，金港公司不得干预原告正常工作。2014年2月22日，原告与东方丽池业委会签订《物业管理合同》，约定：东方丽池业委会通过招投标的方式将东方丽池花园委托原告实行物业服务，委托服务期限自2014年2月1日至2015年1月31日，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅1.5元/月·平方米，物业服务费按月计算，业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金，在每年6月、12月的10日前向原告交纳包括本月在内的6个月物业服务费。另查明:被告陈慧为昆山市开发区XX小区XX号楼XX室房屋的（建筑面积58.24平方米）业主，产权登记日期为2009年4月4日。以上事实有苏州市前期业务管理服务协议、委托书、协议、物业管理合同、房屋产权登记信息查询结果证明及庭审中原告的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：物业开发企业及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务委托合同对全体业主具有拘束力。自2009年8月1日至2014年1月31日期间，涉案小区由金港公司进行物业服务，其有权向被告收取服务费，但金港物业将涉案小区物业管理工作移交给原告时，自愿将其债权转让给原告，且东方丽池业委会知情，原告依法可向被告主张该期间的物业服务费；自2014年2月1日至2014年5月31日期间，涉案小区由原告实施物业服务，原告主张该期间的物业服务费有事实及合同依据。关于物业服务费金额，按合同约定的1.5元/月/平方米计算，被告尚欠物业费累计为5067元（1.5×58.24×58=5066.88）。关于迟延履行违约金，由于两份物业服务合同均有约定，原告主张自起诉之日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至被告实际支付之日，未违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告陈慧于本判决生效后十日内向原告苏州福万家物业发展有限公司支付物业管理费5067元及违约金（计算方式：以5067元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率，自2015年1月13日计算至被告实际付清之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费690元，合计740元，由被告陈慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定的江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。审 判 长 邓丽红人民陪审员 陆 娟人民陪审员 方静丽二〇一五年七月十三日书 记 员 张 磊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度搜索“”