（2015）长经开民初字第00096号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-10-06
案件名称
何文凯与吉林省日辉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长春经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何文凯,吉林省日辉房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）长经开民初字第00096号原告：何文凯，男，满族，1985年12月11日生，住长春市宽城区。委托代理人：沈春雨，吉林吉良律师事务所律师。被告：吉林省日辉房地产开发有限公司，住所地：长春经济技术开发区。法人代表人：刘勇，该公司董事长。委托代理人：杨东升，吉林衡丰律师事务所律师。原告何文凯与被告吉林省日辉房地产开发有限公司(以下简称日辉公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何文凯及其委托代理人沈春雨，被告日辉公司的委托代理人杨东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何文凯诉称：2014年，原告购买被告开发的位于长春经济技术开发区北海丽景一期第一幢X单元XXXX号房，建筑面积107.83平方米，每平方米7328.44元，总房款790226元，并已签订商品房买卖合同。合同第八条约定：出卖人应当在2014年10月15日前将商品房交付买受人使用；第九条（2）约定：逾期超过60日交房，买受人有权解除合同，出卖人退还全部已付款，并向买受人支付已付款1%违约金。截止到现在原告累计付款455851.14元，但是被告却不能交房，且已逾期超过60日。现原告诉至法院，请求：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2、被告立即退还原告已付款455851.14元；3、被告赔偿原告损失16815.32元(购房款利息16415.32元及代办费400元)；4、诉讼费用由被告承担。被告日辉公司辩称：原告诉讼请求及事实理由不成立。被告不存在逾期交房60天，被告房屋早已竣工验收，原告在竣工之前未按要求办理公积金贷款手续以及后期以房屋没有水、没有电为由拒绝接受房屋，综上，原告要求解除合同理由根本不成立，应驳回其诉讼请求。经审理查明：2014年10月18日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（编号：XXXXXXXXXX），约定原告购买被告所开发建设的北海丽景一期（X区）X幢X单元XXXX室房屋一套，总房款790226元。该合同第八条约定，被告应当于2014年10月15日前交付经验收合格的商品房；第九条约定，被告如逾期交付房屋的，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退换全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等。另查明：原告分别于2013年7月23日、2013年7月29日、2014年10月9日、2014年11月4日向被告交纳购房款共计430226元。原告于2014年10月18日向被告交纳契税、印花税、物业维修基金、预告登记费、抵押登记费等共计25625.14元。再查明：原告为购买合同项下房屋而申请公积金贷款，申请过程中，委托长春益达房地产服务有限公司代办相关手续，支出代办费400元。又查明：2014年9月18日，监理单位吉林省恒安建设管理有限公司为北海丽景一期1号楼出具《住宅工程质量单体验收合格证明书》。以上事实有原、被告签订的《商品房买卖合同》、《承诺书》、被告收到原告交纳部分购房款后出具的《收据》、被告收取原告契税、印花税、物业维修基金等费用后出具的《收款收据》、被告出具的《承诺书》、吉林省恒安建设管理有限公司出具的《住宅工程质量单体验收合格证明书》、原、被告及其代理人当庭陈述等证据在卷为凭，并经当事人充分质证，足资认定属实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故应认定合法、有效，双方均应依约履行各自义务。该合同第八条的约定，被告应当于2014年10月15日前交付合同项下房屋;第九条约定定，原告在被告逾期交付房屋时，享有合同解除权。根据审理查明的事实，在前述指定的期日内，被告并未将房屋交付原告，且在约定的宽限期界满后，仍未履行交付义务。被告的行为已构成严重违约，原告行使合同解除权的条件已经具备。原告关于解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉请，事实及法律依据充分，本院予以支持。被告诉讼中抗辩称，本案所涉房屋已具备交付条件，被告亦曾在约定时间内通知原告受领，却遭原告无故拒绝，故被告不存在违约行为。但对此项事实主张，被告并未提供表明其在交付期限内，已备齐《商品房验收合格证书、》《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等全部交付文件的证据材料，亦未举证证明其已依约将书面受领通知送达原告，在原告否认涉案房屋达到交付标准、否认曾收到被告交付房屋通知的前提下，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，被告上述关于房屋已具备交付条件、其已履行通知义务的抗辩主张，因缺乏证据支持而不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行状况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，原告在合同履行过程中，已向被告交纳购房款、契税、印花税、物业维修基金、预告登记费、抵押登记费等共计455851.14元，现因该合同已被解除，故被告依法应将上述收取的款项予以返还。原告关于被告返还购房款、契税、维修基金等款项共计455851.14元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告提出的赔偿代办费及已付款利息损失的诉讼请求。本案合同解除的根本原因，在于被告存在逾期交房的违约行为。依照前述法律规定，原告作为守约方，有权要求违约方赔偿其经济损失。根据原告实际交款金额及交款期限，并参照银行同期贷款利率标准，原告主张的16415.32元银行利息损失，与其实际损失相符。虽然此项损失金额高于合同约定的违约金数额，但根据合同法总则关于“约定的违约金低于实际损失的，守约方有权按其实际损失金额予以调整”的规定，原告选择以利息损失金额追究被告的违约责任并无不当。另外，原告支出的400元公积金贷款代办费，亦属于实际损失范畴，被告也有赔偿义务。原告关于被告赔偿利息损失、代办费损失合计16815.32元的诉讼请求，事实及法律依据充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告何文凯与被告吉林省日辉房地产开发有限公司于2014年10月18日签订的《商品房买卖合同》（编号：XXXXXXX）；二、被告吉林省日辉房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告何文凯已付购房款430226元、税费及物业维修基金等25625.14元，共计455851.14元；三、被告吉林省日辉房地产开发有限公司赔偿原告何文凯代办费400元、利息损失16415.32元，共计16815.32元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8390元（原告何文凯已垫付），由被告吉林省日辉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 林乐泉代理审判员 车 岩人民陪审员 牛瑗莉二〇一五年七月十三日书 记 员 陶海红