（2015）泰民初字第126号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-10-23

案件名称

泰宁县国土资源局与三明市兴泰房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一审民事裁定书

法院

泰宁县人民法院

所属地区

泰宁县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

泰宁县国土资源局,三明市兴泰房地产开发有限公司

案由

建设用地使用权出让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第二百零八条第一款

全文

福建省泰宁县人民法院民事裁定书（2015）泰民初字第126号原告泰宁县国土资源局，住所地泰宁县杉城镇东洲路2号，组织机构代码：00379127－4。法定代表人陈增华，该局局长。委托代理人肖友和，该局用地股股长。委托代理人江堪辉，泰宁县法律援助中心律师。被告三明市兴泰房地产开发有限公司，原住所地沙县金鼎城1幢2单元701室，现下落不明。法定代表人罗增铨，该公司执行董事。原告泰宁县国土资源局与被告三明市兴泰房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告泰宁县国土资源局及其委托代理人江堪辉、肖友和到庭参加诉讼，被告三明市兴泰房地产开发有限公司未到庭。本案现已审理终结。原告泰宁县国土资源局诉称，2004年7月23日，泰宁县人民政府批复由原告以挂牌方式出让位于泰宁县杉城镇尚书巷路口8175.5平方米（宗地编号为2004挂-7号）国有土地使用权，用途为商服、住宅综合用地。2004年9月7日，罗增斌以1760万元的报价竞得该地块土地使用权，并与原告签订了《国有土地使用权出让合同》（合同编号：泰土（2004）14号），约定该宗地土地使用权出让价为1760万元；建筑容积率小于1.1；改变土地用途土地使用条件的，应相应调整土地使用权出让金。合同签订后，罗增斌申请合同当事人变更为被告。该工程竣工后，于2007年6月12日，县城建局出具《关于灵秀商城容积率增加的函》（泰城建函（2007）18号）通知，建筑竣工后，经泰宁县城乡建设测绘队进行实地房产测量，实际建筑面积为9343.33平方米，超过原定指标350.28平方米。根据闽政办（2007）190号《福建省政府办公厅关于加强房地产开发项目容积率管理意见的通知》的规定，新增加建筑面积按原楼面地价（1957元／平方米）计算，应补交土地出让金68.5497万元。2008年3月25日，被告补交了土地出让金2.96万元，另根据政府专题会议同意，被告因拆迁垫付20万元予以对抵，尚差45.5912万元至今未交。现原告要求：1、确认双方签订的《国有土地使用权出让合同》合法有效；2、判令被告补交土地出让金45.5912万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告三明市兴泰房地产开发有限公司未提供书面答辩意见。经审理查明，2004年7月23日，泰宁县人民政府批复由原告泰宁县国土资源局以挂牌方式出让位于泰宁县杉城镇尚书巷路口8175.5平方米（宗地编号为2004挂-7号）国有土地使用权，用途为商服、住宅综合用地。2004年9月7日，罗增斌以1760万元的报价竞得该地块土地使用权，当日与原告签订了《国有土地使用权出让合同》（合同编号：泰土（2004）14号），约定：出让土地面积为8175.5平方米；合同项下的土地使用权出让金总额为1760万元；受让人于合同双方签字后3日内缴付定金528万元，定金抵作土地使用权出让金；受让人分二期支付土地出让金，分别于2004年10月7日、2004年11月7日依次支付520万元、704万元；建筑容积率小于1.1；建筑密度小于50%；受让人改变土地用途和土地使用条件，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地出让金等。合同签订后，罗增斌与被告共同申请将讼争地块土地使用权变更为被告，被告并按约支付了土地出让金。2006年2月4日，泰宁县人民政府专题会议纪要（2006）5号文件同意灵秀商城密度从≤50%相应提高到≤58%，建筑总面积增加控制在4%以内；由兴泰房地产公司补交20万元，作为县妇幼保健院拆迁补助费。2007年6月12日，泰宁县城乡规划建设局向原告出具了《关于灵秀商城容积率增加的函》（泰城建函（2007）18号），该函载明：根据《泰宁县人民政府专题会议纪要（2006）12号》文件精神，同意对原规划指标进行调整，建筑密度调整为58%，建筑总面积增加控制在4%以内。经泰宁县城乡建设测绘队进行实地房产测量，实际建筑面积为9343.33平方米，超过原定指标350.28平方米。对超容积率部分的建筑面积的土地出让金，被告于2008年3月25日补交了2.96万元，同时，原告同意被告因拆迁垫付的20万元抵作应补交的土地出让金。现原告认为，根据闽政办（2007）190号《福建省政府办公厅关于加强房地产开发项目容积率管理意见的通知》的规定，对被告超容积率部分的建筑面积350.28平方米，要求被告按原楼面地价（1957元／平方米）补缴土地出让金共计68.5497万元，扣除已补缴的22.96万元，尚应补缴45.5912万元。以上事实，有原告提供的证据材料泰政地（2004）29号文件1份；国有土地使用权出让合同1份；规划红线图1份；关于变更土地使用权的申请1份；泰城建函（2007）18号文件1份；票据1份；政府专题会议纪要（2006）5号文件1份等证据材料予以证实，上述证据材料经庭审质证核实，予以采信。本院认为，本案纠纷缘于双方当事人对被告受让国有土地使用权后，在开发建设过程中改变建筑容积率是否应当按照《福建省人民政府办公厅转发省建设厅国土厅关于加强房地产开发项目容积率管理意见的通知》第四条第四款之规定补交土地出让金问题存在争议。双方当事人于2004年9月7日签订的《国有土地使用权出让合同》中约定：“在出让期限内，受让人需要改变合同规定的土地用途和土地使用条件，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记”，但双方在签订该合同后，并未因建筑容积率变更而就土地使用权出让金的调整达成协议，而且合同中亦未约定建筑容积率变更的情况下土地出让金如何确定。因此，泰宁县国土资源局提起本案诉讼并非基于合同约定，其依据福建省人民政府的有关文件要求被告补交增加容积率的土地出让金，属行政机关的职权范围，此纠纷不属于民事诉讼的受理范围。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告泰宁县国土资源局的起诉。原告泰宁县国土资源局预交的诉讼费8139元，予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。审判长　　林建国审判员　　伍旺贵审判员　　江　红二〇一五年七月十三日书记员　　江　炜裁定书所引用的主要法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。关注公众号“”