（2014）盐民初字第00229号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-12-29

案件名称

范青玲与泰州宏盛房地产开发有限公司民间借贷纠纷一审民事判决书

法院

江苏省盐城市中级人民法院

所属地区

江苏省盐城市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

范青玲,泰州宏盛房地产开发有限公司

案由

民间借贷纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

江苏省盐城市中级人民法院民事判决书（2014）盐民初字第00229号原告范青玲，居民。委托代理人任满军，江苏大直律师事务所律师。被告泰州宏盛房地产开发有限公司，住所地在江苏省泰州市海陵区凤凰西路101号。法定代表人张宏，该公司董事长。委托代理人方玉宝，上海市诚建成律师事务所律师。委托代理人蔡申，上海市诚建成律师事务所律师。原告范青玲与被告泰州宏盛房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2104年10月9日受理后，依法组成合议庭于2015年7月2日公开开庭审理了本案。原告范青玲及其委托代理人任满军，被告宏盛公司的委托代理人方玉宝到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告范青玲诉称：原告与被告宏盛公司法定代表人张宏夫妇是邻居，2008年初张宏夫妇找原告，称在泰州市有一个房地产开发项目，缺少资金，故希望原告能投资合作。2008年3月18日，原告与张宏签订《合作协议》，约定由原告出资1700万元，其余部分由张宏按实际需要出资。随后原告实际出资了1200万元。在合作期间，张宏又多次向原告借款。2009年6月，张宏夫妇作为股东，以夫妻共同财产出资设立了被告宏盛公司，开发泰州市凤城丽都小区项目。2009年7月17日张宏以宏盛公司名义出具《保证书》，承诺如果新借原告的款项到期未还清，就将宏盛公司的财务公章交给原告方保管。2011年6月18日，张宏向原告出具借条一份，言明：今借到范青玲人民币43923000元（本借条中已含息），还款日期2011年12月18日。但实际上张宏夫妇并未按时还款，也没有将宏盛公司的公司账务章交给原告保管。后经多次协商，宏盛公司同意将其开发的凤城丽都小区58套商品房作价42255511元来冲抵借款。2012年6月，宏盛公司与原告指定的王洪、王爱民等签订了58套《商品房买卖合同》，以房抵债。原告在取得上述58套商品房之后开始对外销售，宏盛公司也帮助销售了其中的第一批13套房屋，所得房款也由原告领受，原告实际已经收到房款6936468元。后双方于2013年5月16日又签订了一份《退房协议书》，约定将第二批26套房屋办理“退房”手续，仍以被告宏盛公司的名义对外销售和办理销售手续。但在2013年9月份因宏盛公司有其他外欠债务，导致该26套房屋中有25套被法院查封而无法销售，另外还有20套房也因被法院查封而无法销售。为此原告先向法院起诉，请求：1、解除2013年5月16日的《退房协议书》及其《商品房预售合同备案变更表》；2、判令被告返还25套商品房或计价赔偿17420055元；3、由被告承担本案诉讼费用。后在审理过程中，被告宏盛公司答辩认为本案纠纷的实质是原、被告之间的民间借贷纠纷，并进行了相关举证，经法院释明并依据相关法律规定，原告将原诉讼请求变更为：1、判令被告宏盛公司偿还借款本金2950万元；2、由被告宏盛公司承担自2011年12月19日起至判决确定之日止的利息；3、由被告宏盛公司承担本案全部诉讼费用。原告范青玲为支持其诉讼请求提交的证据材料有：证据（一）范青玲、薛松的身份证明复印件，证明：原告与薛松是夫妻关系，范青玲是适格主体。证据（二）薛松出具的《情况说明》，证明：案涉房屋是其夫妻共同财产，夫妻双方同意由范青玲提起诉讼。证据（三）王洪、王爱民出具的《情况说明》，证明：案涉房屋的实际所有权人是范青玲夫妻。证据（四）宏盛公司的工商信息表，证明：宏盛公司是张宏、戴新兰夫妻二人以夫妻共同财产出资，并以二人为股东设立的公司。证据（五）2008年3月18日范青玲与宏盛公司法定代表人张宏签订的《合作协议》，证明：原、被告双方之间最初是合作关系。证据（六）2009年7月17日宏盛公司法定代表人张宏向原告出具的《保证书》一份，证明：张宏代表宏盛公司向原告承诺归还所借款项。证据（七）2011年6月18日被告宏盛公司法定代表人张宏向原告出具的借条一份，证明：双方终止了合作，并对原告所投资金的返还问题以借款方式进行结算，确认被告欠原告借款本息合计4392万元，并承认还款。证据（八）凤城丽都的房屋价格表，证明：宏盛公司同意以自己公司开发的58套房屋抵偿原告借款的事实。证据（九）《商品房买卖合同》（王洪、王爱民），证明；宏盛公司以实际行为偿还原告借款的事实。证据（十）王洪、王爱民出具的《授权委托书》，证明：案涉以房抵借款的房屋的实际权利人是原告。证据（十一）2013年5月16日宏盛公司与原告签订的《退房协议书》，证明：原告因以房抵借款的房屋部分被查封，无法销售，故将其中的26套退还给宏盛公司仍由宏盛公司销售后将房款归还原告的事实。证据（十二）《商品房预售合同备案变更表》，证明：为履行上述《退房协议书》，双方将以房抵借款的备案合同进行变更（退房）的事实。证据（十三）王洪、王爱民的《证明》，证明：宏盛公司以58套房屋抵原告借款的事实。证据（十四）原告已经销售房屋13套的明细表，证明：原告已经将以房抵借款的房屋销售了13套，并取得价款。证据（十五）案涉未能销售的25套房屋清单，证明：以房抵借款的房屋中，有25套因被法院查封无法销售的事实。证据（十六）以房抵借款的房屋中，有20套也因没有备案而无法抵还借款的事实。证据（十七）凤城丽都普通车库买卖协议书，证明：所有车库原告均没有委托宏盛公司销售，产权在原告名下。证据（十八）I汇款明细表，证明：原告自2008年3月21日至2012年1月22日，通过银行转帐方式向被告出借4649.93万元，其中包括原告汇给泰州嘉禾拍卖公司的给被告缴纳土地拍卖资金的1200万元。证据（十九）原告支付上述各笔款项的银行转帐凭证，证明原告向被告支付款项的事实。证据（二十）2011年10月11日宏盛公司法定代表人张宏向原告出具的100万元借条一张。证明：原告向被告出借款项的事实。被告宏盛公司辩称：1、原、被告之间并没有成立房屋买卖合同关系，原告也从没有向被告支付过购房款，故被告无需向原告返还房屋。2、本案纠纷的性质应当是民间借贷纠纷，而且被告已经将所有借款还清，并且还向原告多支付了部分款项，被告保留向原告起诉的权利。3、原告出借资金的来源大部分是通过贷款公司贷款而来的，故应当在查清资金往来情况依法判决。被告宏盛公司为证明其主张提交的证据材料有：证据（一）《汇款明细》一份（共30笔计50147474.3元）一份，证明被告向原告汇款的情况。证据（二）《还款明细表》及付款凭证一组，证明：被告向原告还款计31149482元（其中含13套房屋的销售款8186482元）的事实。在质证过程中，被告宏盛公司对原告范青玲证据（一）至（四）的“三性”均无异议。对证据（五）的真实性无异议，但认为这是一份名为合作实为民间借贷的协议。对证据（六）、（七）的真实性无异议，但认为与本案无关联。对证据（八）真实性不认可。对证据（九）真实性无异议，对证明目的有异议。对证据（十）真实性无法确认。对证据（十一）、（十二）真实性无异议，但认为不能证明原告的诉讼请求。对证据（十三）至（十六）真实性无异议，但对其证明目的有异议，不能证明原告的诉讼请求。对证据（十七）的真实性无异议，但认为原告并没有付过相应的买卖价款，故也未实际履行相应的协议书。对证据（十八）、（十九）的真实性无异议，但具体帐目需要双方进一步核对才能发表意见。对证据（二十）真实性无异议，但仍需要核对帐目。原告范青玲对被告宏盛公司提交的证据（一）、（二）质证后认为，其中的付款明细并不算是证据，而双方往来的帐目需要进行核对。经本院审核认为，原告范青玲所举证据（一）至（二十），其内容真实、合法，且与本案的事实有关联，能够证明双方之间起初系合作关系，后双方终止合作并转化为民间借贷，且对往来帐目进行过核对，同时以部分售房款抵冲借款的事实。被告宏盛公司所举证据（一）、（二），系宏盛公司向范青玲部分汇款的明细及以部分售房款抵冲借款的帐目，其真实性予以认定，但具体数额仍需进一步核对。根据本院审核认定的证据，可以确认下列事实：2008年3月18日，范青玲（甲方）与张宏（乙方）签订《合作协议》，约定：双方对泰州市凤凰西路110－111号地块的合作开发事项进行差额合作；由甲方出资1700万元，其余部分由乙方按实际需要出资；双方商定本合作协议期限为一年，到期后双方另行商定，合作期间双方不得将合作股份转让他人，如吸收他人参与合作，须经双方同意，甲方须在2008年3月20日前将1700万元出资交由乙方，甲方可随时检查乙方的经营活动；乙方必须将甲方投入的资金全额用于该项目的经营，不得抽调部分或全部资金。协议并对违约责任等条款作了约定。上述合作协议签订后，范青玲即开始向张宏汇款用于开发经营，自2008年3月21日起至2009年5月27日，范青玲向张宏汇款额1950万元（其中1200万元汇入泰州市嘉禾拍卖有限公司用于张宏竞拍泰州市凤凰西路110－111号地块，其余750万元汇至张宏账户）。2009年6月3日，张宏、戴新兰夫妇以其共同财产投资设立宏盛公司，许可经营项目为房地产开发经营，注册资本金为5000万元，其中张宏投资额4440元，戴新兰投资额560万元，法定代表人为张宏。并且宏盛公司设立后，即开始对上述泰州市凤凰西路110－111号地块的项目凤城丽都商品房进行开发建设，同时张宏并未按照上述《合作协议》的约定与范青玲共同开发经营该地块房地产项目。2009年7月17日，张宏就范青玲投入的款项，向范青玲出具保证书，言明：本人所借范青玲、薛松（范青玲丈夫）的款项一定按照借款日期归还，如果未还清，就将张宏法人宏盛公司的财务公章交给范青玲保管。后范青玲通过银行转帐方式继续向张宏及宏盛公司出借款项，而宏盛公司及张宏一起也陆续向范青玲归还过部分款项。2011年6月18日宏盛公司法定代表人张宏向原告出具的借条一份，言明：今借到范青玲人民4392万元（本借条中已含息），还款日期为2011年12月18日。截止2013年10月23日止，范青玲向宏盛公司及张宏出借款项共计4649.93万元，宏盛公司及张宏向范青玲所汇款项共计3114.9482万元。2012年6月，宏盛公司与范青玲就如何偿还借款债务问题，曾以签订《商品房买卖合同》的形式以58套房屋抵偿借款债务。之后因其中45套房屋被法院依法查封而无法转让或办理销售手续，故未能履行。其余13套房屋由宏盛公司销售后，将房款8186482万元汇给范青玲归还借款（已含在上述宏盛公司及张宏向范青玲所汇款项的总额3114.9482万元之中）。因张宏及宏盛公司未能还清所借款项，范青玲遂提起诉讼，请求：1、判令被告张宏、戴新兰及宏盛公司共同偿还借款本金2950万元；2、由被告张宏、戴新兰及宏盛公司共同承担自2011年12月19日起至判决确定之日止的利息；3、由三被告承担本案全部诉讼费用。后范青玲于2015年7月2日申请撤回对张宏及戴新兰的起诉，本院已另行口头裁定准许。本案在审理过程中，宏盛公司（甲方）与范青玲（乙方）就双方借款往来帐目进行了核对，并于2015年7月2日形成《对帐协议》，约定甲、乙双方对借款等往来款进行对帐，确认并达成如下一致意见：一、截止2015年7月2日，甲方尚结欠乙方借款本息人民币2930万元（贰仟玖佰叁拾万元），其中本金为人民币1514.98万元（壹仟伍佰壹拾肆万玖仟捌佰元），利息为人民币1415.02万元（壹仟肆佰壹拾伍万零贰佰元）。二、双方无其他债权债务争议。本院认为，宏盛公司法定代表人张宏自2008年3月18日起即与范青玲就泰州市凤凰西路110－111号地块的合作开发事宜达成《合作协议》，共同商定对该地块进行房地产开发建设，并且范青玲也依据合作协议投入了相应的资金。由于宏盛公司设立之后，张宏及宏盛公司并未能与范青玲共同开发经营该地块房地产项目。为此，宏盛公司就其法定代表人张宏所借范青玲所投资金的归还问题，经多次协商同意按借款往来归还范青玲投入的资金，并以宏盛公司所建房屋抵还范青玲出借的款项。该事实能够证明宏盛公司对其法定代表人张宏所借资金系用于公司设立及经营的事实是认可的。关于宏盛公司结欠范青玲借款往来数额的问题，双方经核对于2015年7月2日形成书面《对帐协议》，一致确认截止2015年7月2日，宏盛公司尚结欠范青玲借款本息人民币2930万元，其中本金为人民币1514.98万元，利息为人民币1415.02万元，且确认双方无其他债权债务争议。经审核，该《对帐协议》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，其中约定的本息合计数额并未超出按照同期银行贷款基准利率分段计算的本息总和，故依法予以认定，即关于双方对帐确认的结欠款项本金1514.98万元及利息1415.02万元，宏盛公司依法负有偿还义务，并应当就所欠本金1514.98万元承担自2015年7月3日起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的利息。范青玲诉讼要求宏盛公司按借款本金2950万元承担还款责任，其诉讼请求，部分成立，本院予以支持。范青玲在诉讼请求中要求宏盛公司自2011年12月19日起算相应的利息，该部分主张因双方对利息截止日期已作约定，故已无依据，本院不予采纳。综上，范青玲的诉讼请求，部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第8条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告泰州宏盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告范青玲借款本息合计2930万元（其中本金1514.98万元，截止2015年7月2日止的利息1415.02万元），并承担自2015年7月3日起至实际给付之日止以1514.98万元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的利息。二、驳回原告范青玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189300元，财产保全费5000元，合计194300元，由原告范青玲负担1317元，由被告泰州宏盛房地产开发有限公司负担192983元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，账号10×××75。审　判　长　　孙曙光代理审判员　　谢超亮代理审判员　　胡廷霞二〇一五年七月十三日书　记　员　　周　洋附：适用法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第八条第二款依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。3、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第八条第一款借贷双方对有无约定利率有争议，又不能证明的，可参照银行同类贷款利率计息。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。来源：百度“”