（2015）大民初字第00999号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-12-02
案件名称
魏建辉与江苏创世纪置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市大丰区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
魏建辉,江苏创世纪置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
江苏省大丰市人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第00999号原告魏建辉，男，汉族。委托代理人魏建新，男，汉族。委托代理人黄娓娓（特别授权），江苏姚竹平律师事务所律师。被告江苏创世纪置业有限公司，住所地盐城市盐都区新区管委会刘朋村。法定代表人朱海中，该公司董事长。原告魏建辉诉被告江苏创世纪置业有限公司（以下简称创世纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法由审判员黄杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏建辉的委托代理人魏建新、黄娓娓到庭参加诉讼，被告创世纪公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告魏建辉诉称，原、被告于2013年5月7日签订商品房买卖合同，约定原告以总价389758元购买被告开发的位于大丰市香堤水榭小区3-1006室房屋，被告于2014年12月31日前将房屋交付给原告。被告至今未能交房，故请求依法判令解除双方签订的商品房买卖合同，并判决被告返还原告购房款389758元；给付原告已支付的按揭利息31000元、违约金3897.58元；支付原告首付款119758元自2013年5月7日起至退款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；诉讼费用由被告承担。被告创世纪公司未答辩。经审理查明，被告创世纪公司以出让方式取得位于大丰市新丰镇裕南村三组沈方路东侧地块土地使用权，土地使用权证号为大土08国用（2009）第179号，建设工程规划许可证号为320982201120126，施工许可证号为320982020130002／0011，并投资开发建设香堤水榭小区。2013年5月7日，原告魏建辉（买受人）与被告创世纪公司（出卖人）签订合同编号为0914800820130507的商品房买卖合同，约定：第三条，买受人所购商品房的基本情况：买受人购买出卖人位于香堤水榭第10层3-1006号房，建筑面积共112.15平方米；第四条，计价方式与价款：商品房单价为3475.33元／平方米，房款合计389758元；第六条，付款方式及期限：买受人在2013年5月7日前以现金方式支付首期商品房房款壹拾壹万玖仟柒佰伍拾捌元（含定金），剩余商品房房款贰拾柒万元由买受人通过银行按揭贷款方式于2013年5月10日前支付；第八条，交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条，出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退换全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，并对其他事项做了约定。合同签订后，原告按约于2013年5月7日向被告支付了首付款119758元，并于2013年6月16日与江苏大丰农村商业银行股份有限公司新丰支行（以下简称新丰支行）签订了个人楼宇按揭抵押担保借款合同，新丰支行于2013年7月23日向被告创世纪公司发放贷款270000元。原告于2013年5月8日缴纳了商品房买卖契税5846.40元。被告创世纪公司未能于2014年12月31日前向原告交付房屋，2015年4月12日，原告魏建辉委托江苏姚竹平律师事务所向被告创世纪公司发函，函告载明：“经查，贵公司在2013年5月7日与魏建辉签订商品房买卖合同一份，将香堤水榭3幢1006号房卖给魏建辉，同时约定在2014年12月31日交付房屋，但你公司至今没有能交付，故魏建辉要求退房，同时要求创世纪公司退还魏建辉房屋款389758元，已支付利息31000元，违约金3897.58元，另承担首付款139758元自付款之日到退款之日的同期银行贷款利息。望贵公司接函后，尽快组织资金，退还房款。”该函件于2015年4月13日通过中通快递公司寄至被告处，被告于2015年4月14日签字确认签收。后双方协商未果，原告遂于2015年4月23日向本院提起诉讼。上述事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同、现金完税证、销售不动产统一发票、个人楼宇按揭抵押担保借款合同、律师函等证据在卷证实。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，自成立时生效。双方均应按照约定履行各自的义务。当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。被告创世纪公司未能在合同约定的交付期限内向原告交付房屋，构成逾期交房违约。原告通过律师函的方式将解除合同的通知寄送至被告处，根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此原、被告之间的房屋买卖合同自解除通知到达被告处时即解除，故原告要求解除原、被告之间的商品房买卖合同已无实际意义。原告要求退还购房款，符合法律规定，本院依法予以支持。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方当事人约定的违约金明显低于给原告造成的损失，原告主张按照其实际损失承担违约责任，即首付款119758元自2013年5月7日起、银行贷款270000元自2013年6月16日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，本院依法予以支持。被告创世纪公司经本院传票传唤后，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，应视为是对其在本案中所享有的答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告创世纪公司返还原告魏建辉购房款389758元，并承担首付款119758元自2013年5月7日起、银行贷款270000元自2013年6月16日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、驳回原告魏建辉其他诉讼请求。案件受理费7908元，减半收取3954元，由被告创世纪公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员 黄杰二〇一五年七月十三日书记员 胥谨附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注微信公众号“”