（2015）宁民终字第2618号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-07-31
案件名称
上诉人南京诚厦物业管理有限公司与被上诉人张桥珍、马千军物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京诚厦物业管理有限公司,张桥珍,马千军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2618号上诉人（原审原告）南京诚厦物业管理有限公司，住所地南京市高淳经济开发区松园南路8号3幢。法定代表人甄诚，该公司总经理。委托代理人王松林，男，1958年6月7日生，汉族，该公司职工。被上诉人（原审被告）张桥珍，女，汉族，1974年3月30日生，某公司会计。委托代理人吴义堂，男，1950年10月28日生。被上诉人（原审被告）马千军，男，1971年4月10日生。上诉人南京诚厦物业管理有限公司（以下简称诚厦物业公司）因与被上诉人张桥珍、马千军物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第857号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人诚厦物业公司的委托代理人王松林，被上诉人张桥珍的委托代理人吴义堂及被上诉人马千军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人诚厦物业公司原审诉称：张桥珍、马千军为本市鼓楼区黑龙江路16号紫苑小区某幢503室产权人，诚厦物业公司为该小区物业服务公司。根据诚厦物业公司与该小区业主委员会签订的《“紫苑”小区物业服务合同》约定标准，诚厦物业公司向包括张桥珍、马千军在内的业主提供物业服务，但张桥珍、马千军长期拖欠物业服务费及公摊水电费，经诚厦物业公司多次催要仍未缴纳。现诚厦物业公司诉至法院，请求判令张桥珍、马千军支付2013年1月1日至2014年12月31日物业服务费、公摊水电费及滞纳金合计2653.6元，并承担本案诉讼费用。被上诉人张桥珍、马千军原审辩称：诚厦物业公司主张按照每平方米每月0.8元收取物业费的条件未成就，张桥珍、马千军同意按照合同约定的每平方米每月0.5元缴费，诚厦物业公司拒绝收取；诚厦物业公司主张的公摊水电费收费标准没有合法依据，按照合同约定公摊水电费按照实际用量收取，但张桥珍、马千军未提交相应缴费票据；双方对缴费标准有争议，不是张桥珍、马千军拒绝缴费，故不存在滞纳金。原审法院经审理查明，坐落于本市鼓楼区黑龙江路16号紫苑小区某幢503室房屋（建筑面积123.68平方米）登记所有权人为张桥珍、马千军。2012年9月22日，诚厦物业公司（乙方）与南京市紫苑住宅小区业委会（甲方）签订了关于本市鼓楼区紫苑小区的《“紫苑”小区物业服务合同》，约定：乙方为紫苑小区提供物业服务，合同期两年（2013年1月1日至2014年12月31日），前3个月为试用期（2012年10月1日至2012年12月31日），物业管理费按门面房每平方米1元收取、多层住宅按0.5元每平方米收取，待3个月试用期满后，如果全体业主满意率超过60%以上，2013年1月1日起，物业管理费标准调整为门面房每平方米1.5元、多层住宅每平方米0.8元。如果2013年12月31日，物业服务满一年，全体业主满意率达不到60%以上，收费标准恢复为门面房每平方米1元、多层住宅每平方米0.5元。物业管理费每半年缴纳一次，业主应在每年1月1日至3月31日、7月1日至9月30日履行交纳义务。公共能耗费由全体业主按实际用量分摊。2014年12月31日诚厦物业公司退场，不再为紫苑住宅小区提供物业服务。因张桥珍、马千军未按时支付2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费、公摊水电费，诚厦物业公司经多次催告未果，遂诉至原审法院，请求判如所请。一审庭审中，诚厦物业公司提供业主满意度调查表复印件以证明诚厦物业公司服务满意度超过60%，张桥珍、马千军对该房证据的真实性不予认可，但同意按照每月每平方米0.5元的标准缴纳物业费。上述事实，有当事人陈述、《“紫苑”小区物业服务合同》、费用催缴通知书、满意度调查表复印件等证据为证，予以证实。原审法院认为，诚厦物业公司与紫苑小区业主委员会签订的物业服务合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有法律约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张桥珍、马千军作为业主应当根据合同约定交纳物业服务费等相关费用。关于物业管理费收费标准问题。按照合同约定，如果全体业主满意度超过60%以上，收费标准可以调整为多层住宅每平方米0.8元，但对诚厦物业公司提交满意度调查表复印件，张桥珍、马千军对其真实性不予认可，诚厦物业公司也未进一步提交相应证据予以证明，故应认定全体业主满意度不足60%，诚厦物业公司应按照合同约定的多层住宅每平方米0.5元的标准收取物业管理费。张桥珍、马千军应支付欠付物业管理费1484.16元（计算公式：0.5元／平方米／月×123.68平方米×24个月）。关于公摊水电费问题。物业服务合同约定按实际用量计算。因诚厦物业公司表示没有证据证明公摊水电的实际用量，应承担举证不能的法律后果，故对诚厦物业公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。关于滞纳金问题。因双方对物业管理费的收费标准有争议，导致张桥珍、马千军未能缴纳物业管理费，故对诚厦物业公司要求张桥珍、马千军支付滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决如下：一、张桥珍、马千军于判决生效之日起十日内支付诚厦物业公司物业服务费1484.16元。二、驳回诚厦物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元、减半收取25元，由张桥珍、马千军负担（此款诚厦物业公司已预交，张桥珍、马千军于判决生效之日起十日内加付此款）。上诉人诚厦物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审法院未查明案件基本事实，认定物业管理费收费标准错误。2012年9月22日，诚厦物业公司与案外人紫苑小区业主委员会（以下简称紫苑小区业委会）签订《紫苑小区物业服务合同》，约定：合同期两年（2013年1月1日至2014年12月31日），前三个月为试用期，物业费按原标准收取，待试用期满后，全体业主满意率超过60%，自2013年1月1日起，物管费收费标准调整为门面房1.50元／㎡、多层住宅0.80元／㎡、公司经营户1.50元／㎡。如果2013年12月31日物业服务管理一年后，全体业主满意率达不到60%以上，则收费恢复原标准。结合诚厦物业公司在进驻紫苑小区前的《服务承诺书》第三条关于收费标准及满意率调查的条款可知，业主满意率由紫苑小区业委会进行调查。紫苑小区业委会分别于2013年和2014年开展过两次业主满意率调查。2013年4月，紫苑小区业委会进行第一次调查，采取公告并书面征求反对意见的方式，收到的反对票不足10户，紫苑小区业委会据此认为业主满意率超过60%。2014年7月3日，紫苑小区业委会进行第二次调查，经逐户书面征求业主意见，统计后的调查结果为满意率超过60%。作为合同相对方，诚厦物业公司根据紫苑小区业委会的业主满意率调查结果，按合同约定于试用期满后对案涉物业按0.8元／㎡标准收取，有事实和法律依据。退一步而言，即使紫苑小区业委会第一次业主满意率调查存在瑕疵，诚厦物业公司并无过错，张桥珍、马千军应依约交纳物业费。况且，紫苑小区近80%的业主都是按门面房1.50元／㎡、多层住宅0.80元／㎡、公司经营户1.50元／㎡的标准按时足额交纳物业费，按10元／月的标准交纳公摊水电费，足以推定60%以上的业主对诚厦物业公司提供的物业服务是满意的。2.张桥珍、马千军从未交纳过任何物业管理费，属于重大违约行为，应当支付违约金。张桥珍、马千军自诚厦物业公司提供物业服务之日起，经多次催缴，从未交纳过任何物业费，属于重大违约行为，应承担违约责任，自2013年1月1日起至实际给付之日止，每日按应交数额的千分之一支付违约金。若张桥珍、马千军对紫苑小区业委会的两次业主满意率调查结果有异议，可以通过提起业主撤销权诉讼等方式主张权利，其从不交纳物业费，显系恶意违约。原审法院以双方对物业费标准存在争议为由，不支持诚厦物业公司违约金的诉请，系认定事实错误、适用法律错误。综上，请求二审法院：1.撤销原判，改判张桥珍、马千军支付2013年1月1日至2014年12月31日的物业管理费、公摊水电费共计2614.66元，并自2013年1月1日起至实际给付之日止，每日按应交数额的千分之一支付违约金；2.全部诉讼费由张桥珍、马千军承担。被上诉人张桥珍、马千军辩称：1.诚厦物业公司已经按照0.5元／㎡收取紫苑小区某幢2单元603室业主2013年至2014年的物业费，对张桥珍、马千军提起上诉没有依据。2.诚厦物业公司诉讼中提到的二次满意度调查时间分别为2013年4月和2014年7月，在调查时间上已经违约。2013年4月的调查仅有14户，直到2013年11月才公示。2014年7月3日满意度调查从未经公示。2014年7月小区原业委会已经不能正常履行职责，中央门街道2014年6月25日已经要求业委会重新选举并上缴公章，2014年7月5日街道再次通知，禁止业委会以公章出具任何法律文件，否则将承担法律责任。诚厦物业公司所谓2014年7月3日的满意度调查，根本无效。3.召开业主大会及进行满意度调查必须按程序进行，须经业委会决议才可以进行满意度调查，调查结果也需要公示，还需要对新的收费标准及服务标准进行公示，诚厦物业公司未能提供原业委会进行此次满意度调查的应有程序方面的证据。4.按照合同约定，张桥珍、马千军应按0.5元／㎡交纳物业费，张桥珍、马千军曾要求按0.5元／㎡交，诚厦物业公司不接收，有录音证据可以证明。5.诚厦物业公司服务不到位，曾出通告说经专家论证小区某幢的主卧卫生间不能使用，只能把一楼的管道堵死，导致张桥珍、马千军所在某幢2单元103—603六户人家有一年多时间卫生间不能使用。综上，请求驳回上诉，维持原判。上诉人诚厦物业公司对原审查明的事实异议之处为：其在一审中未出示紫苑小区业委会满意度调查表原件，故相关事实原审判决未能予以查明。被上诉人张桥珍、马千军对于原审查明的事实无异议。本院对于原审查明事实中双方当事人无异议之部分予以确认。诚厦物业公司于二审中提供以下证据：1.2014年117户业主满意度调查表，称117户中，满意业主112户，不满意业主4户，弃权业主1户，证明满意度已经超过60%。2.联系函一份。张桥珍、马千军经质证对证据真实性持异议，认为调查表上签字的很多人不是业主，且小区并没有3幢102、103、109、110、112、113、114号、1幢107、108等号码；同时，上诉人也未填写过该表。对联系函的真实性不予认可，认为2014年6月25日街道物管科已在小区张贴公告，让紫苑小区业委会将公章交到区里，不能再继续使用公章；而该调查表出具的时间位于该时间之后，业委会已无权使用公章。本案关联案件二审审理中，诚厦物业公司认可其提供的112户满意业主调查表中有7户属不满意，并陈述合同中没有约定公摊水电费每月每户10元，诚厦物业公司为了简化手续，没有按实计算，就按10元收取。张桥珍、马千军于二审中提供以下证据：1.公示一份，以证明2013年满意度调查仅调查了14户业主。2.某幢603室业主按照0.5元／㎡交纳物业费，诚厦物业公司出具的发票。诚厦物业公司经质证认为：1.公示系紫苑小区业委会出具，对其真实性不予认可3.对发票真实性没有异议，标准是0.8元／㎡，但诚厦物业公司根据情况有权调整，只能下浮，不能上浮，603室收费标准是个别现象。本院认为，诚厦物业公司与南京市紫苑住宅小区业委会于2012年9月22日签订的《“紫苑”小区物业服务合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对该小区全体业主具有约束力。该合同约定，诚厦物业公司的试用期为2012年10月1日至2012年12月31日，试用期内多层住宅物业费按0.5元每月每平方米收取，试用期满后，如果全体业主满意率超过60%以上，自2013年1月1日，物业管理费用收费标准进行调整，多层住宅为0.8元每月每平方米。虽然二审中诚厦物业公司提交了案涉小区业主满意度调查表，称根据业委会的业主满意率调查，业主满意度已经超过60%，诉争物业费应按0.8元每月每平方米标准收取，但张桥珍、马千军对该证据的真实性持异议且进行了合理陈述，即便诚厦物业公司提供的117户调查表是真实的，其中也有十多户不满意或弃权，案涉小区业主共有181户，因此业主满意度尚未达到60%，故诚厦物业公司认为业主满意度已经超过60%，物业费应按0.8元每月每平方米标准收取的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。由于张桥珍、马千军未及时交纳物业费是诚厦物业公司要求调整物业费标准导致，并非张桥珍、马千军拒交，因此，诚厦物业公司认为张桥珍、马千军违约，应当支付违约金的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。诚厦物业公司关于每户每月按10元交纳公摊水电费的主张，缺乏合同依据，亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人诚厦物业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一五年七月十三日书 记 员 朱亚芳 来自：