（2015）海民初字第16179号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-11-03

案件名称

王彦春与北京百龙腾科贸发展有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市海淀区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王彦春,北京百龙腾科贸有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款

全文

北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第16179号原告王彦春，男，1985年5月2日出生。身份证号：×××。委托代理人吴国明，北京市中勤律师事务所律师。被告北京百龙腾科贸有限责任公司，住所地北京市海淀区二里庄35号楼二层206B房间，注册号：110108010799737。法定代表人严从容，总经理。委托代理人晋晶。原告王彦春与被告北京百龙腾科贸有限责任公司（以下简称百龙腾科贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员隋秋红独任审判，公开开庭进行了审理。原告王彦春的委托代理人吴国明，被告百龙腾科贸公司的委托代理人晋晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王彦春诉称，2013年1月28日，我通过竞拍方式竞得了位于北京市海淀区35号楼房产（以下简称35号楼房产），2013年3月7日北京市第一中级人民法院出具了（2012）一中执字第506-1号执行裁定书，裁定书第二条明确载明：“北京市海淀区35号楼房产的所有权及相应的其他权利归买受人王彦春所有，上述房产的财产权自本裁定书送达王彦春时起转移。”所以自2013年3月7日我依据执行裁定取得了房屋的所有权。我在办理交接过程中发现百龙腾科贸公司作为承租人与原房屋所有权人签订有租赁合同，承租房号为206B号的房屋。后双方重新签订房屋租赁合同，合同初始期为2013年3月7日。合同签订后百龙腾科贸公司以房屋租金已交付给原产权人为由，拒绝支付2013年3月7日起至2013年8月19日的206B号房屋租金。故现起诉要求判令百龙腾科贸公司支付房屋租金13643.54元，诉讼费由该公司承担。百龙腾科贸公司辩称，2013年3月7日法院裁定35号楼房产所有权归王彦春所有，王彦春于2013年4月9日办理了产权登记，成为该房产所有权人。我公司与原产权人万和置业有限公司（以下简称万和公司）自2012年2月20日签约租赁206B号房屋办公，租期一年。合同约定“每半年为一个付款期，第一期租金于上期合同到期前支付，以后每期到期提前一个月付清”。按该合同第二个付款期应在2013年7月20日付余下半年租金，但此时该房产权已变更为原告。2013年7月31日，王彦春要求将原来与万和公司的租赁合同改为其拟定的租赁合同，否则将不允许我公司在此办公。租赁合同的起始日期虽为2013年3月7日，我公司曾就此提出过质疑，王彦春方面的解释是“为了体现该房产权取得日期为法院裁定的3月7日，所有与承租方新签订的日期均为3月7日，实际租金起始日期与原来合同衔接，之前的租金由王彦春与万和置业在房屋交接时自行解决。”次日，王彦春收取了2013年8月20日至2014年2月19日的半年租金。我公司与万和公司和王彦春签订的租赁合同的基本要素完全一致，说明王彦春明知我公司与万和公司合同的详细内容，也知道我公司已将2013年2月20日至2013年8月19日的房租交付给万和公司。而且我公司与王彦春的合同有拖欠租金达5日出租人有权单方解除合同的条款，但事实上王彦春从未主张过解除合同和收取房租，也没有主张过违约金或扣除押金，这足以说明王彦春一直认可我公司与万和公司的原租赁合同及付款事实，也认可我公司从未欠其租金的事实。而且原告主张的租金期间已超过一年的诉讼时效。综上我公司不同意王彦春的诉讼请求。经审理查明，王彦春于2013年1月28日通过拍卖以最高价竞得35号楼房产，2013年3月7日北京市第一中级人民法院出具了（2012）一中执字第506-1号执行裁定书，裁定35号楼房产的所有权及相应的其他权利归买受人王彦春所有，上述房产的财产权自裁定书送达王彦春时起转移。王彦春于2013年1月4日取得35号楼房产的产权证。百龙腾科贸公司在王彦春取得35号楼房产所有权之前，即为35号楼房产206B号房屋的承租人。2013年1月4日，百龙腾科贸公司与35号楼房产的原产权人万和公司签订新一期房屋租赁合同，租赁期为2013年2月20日至2014年2月19日，租金每月2500元，每半年为一个租赁期，第一期租金于上期合同到期前支付，以后每期到期提前一个月付清下一个租赁期的租金。百龙腾科贸公司于2013年2月1日向万和公司支付了2013年2月20日至2013年8月19日期间的租金15000元，百龙腾科贸公司就此向法庭提交了万和公司开具的租金发票予以证明，王彦春认可发票的真实性，但表示发票不能作为已付租金的凭证，亦未就其否认的事实向法庭提供相应反证证明。2013年7月31日，王彦春与百龙腾科贸公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定206B号房屋的租赁期为2013年3月7日至2014年2月19日，租金标准每月2500元，按六个月为一个租赁期支付租金，下一个租赁期的租金应提前十日一次性付清，如逾期未付。百龙腾科贸公司向王彦春交纳了自2013年8月20日之后的租金，2013年3月7日至2013年8月19日期间的租金未交纳。百龙腾科贸公司陈述双方在商谈签订租赁合同时，就告知王彦春已向原产权人万和公司交纳了诉争期间的租金的事实，当时王彦春承诺双方合同倒签至2013年3月7日是为了体现王彦春通过法院裁定取得房产的日期为该日，亦表示百龙腾科贸公司已交纳过的租金不再收取，由其自行向万和公司主张。王彦春认可在双方签订租赁合同前百龙腾科贸公司告知过其已向万和公司交纳了诉争期间租金的情况，但否认曾承诺放弃向百龙腾科贸公司收取诉争期间的房租。就百龙腾科贸公司所述，在双方租赁合同履行期间王彦春从未向该公司主张过诉争期间的租金一节，王彦春认可未发出过书面催缴通知，但曾口头向该公司主张过租金，但就此未向法庭提供相应证据证明。对于万和公司及王彦春何时告知百龙腾科贸公司房屋产权转移的事实，百龙腾科贸公司表示未接到过万和公司的通知，王彦春也是直到6月份才派人与其公司开始联系，告知王彦春是新的产权人。王彦春表示在2013年3月中旬就在35号楼房产采取张贴公告的方式通知产权人变更一事，但就此未向法庭提供相应证据证明。经查，北京市第一中级人民法院曾于2012年8月29日在35号楼房产张贴公告，公告内容为涉案房产已被查封，自2011年11月28日查封之日起，上述财产不得办理抵押、转让、出租等任何权属变更及转移登记手续，凡查封期间办理上述手续，将依法视为无效，由此造成的经济损失自行承担。百龙腾科贸公司表示未曾见过法院张贴的公告，也没有见过王彦春张贴的公告。另查，百龙腾科贸公司现仍租用206B号房屋。上述事实，有双方当事人陈述，房屋租赁合同，租金发票，（2012）一中执字第506-1号执行裁定书，（2012）一中执字第506号公告，房产证等证据材料在案佐证。本院认为，房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。本案中，百龙腾与王彦春之间的租赁合同关系一直持续至今，故王彦春的起诉未超过诉讼时效，本院对百龙腾科贸公司的此项抗辩理由不予采信。依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。租赁合同履行过程中租赁房屋发生所有权变动的，房屋所有权变动的时间为新的租赁关系成立的时间。本案中，百龙腾科贸公司与万和公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，在双方租赁合同的履行过程中，租赁房屋被法院查封并拍卖，房屋所有权发生转移，故在王彦春通过法院裁定取得租赁房屋所有权之日起，百龙腾科贸公司与王彦春之间成立新的租赁关系。但在租赁房屋所有权发生转移之前，万和公司仍是该房产的所有权人。王彦春于2013年1月28日就已通过拍卖竞得租赁房屋，但其未提供充分证据证明已将该事实及时通知承租人百龙腾科贸公司，而百龙腾科贸公司作为一直使用租赁房屋进行经营的承租方，其按与万和公司之间的合同约定按期预交租金时并不知晓租赁房屋所有权已转移至王彦春的事实，其预交租金的行为并不存在恶意，如让诚信履约的承租人因此承担双倍支付诉争期间的租金的后果则有失公平。王彦春虽主张按照其与百龙腾科贸公司签订的新的房屋租赁合同约定，租期从其取得租赁房屋所有权时起算，但该合同签订时间为倒签，从双方实际履行合同的情况来看，按约定租金应按期结算，百龙腾科贸公司自2013年8月以来一直按期交付诉争期间之后的租金，从未拖欠，且王彦春未提供充分证据证明在合同履行期间向该公司催缴过诉争期间的租金，履行过程中也没有主张过以后付的租金先抵缴双方争议期间的租金，结合上述情形，百龙腾科贸公司所述王彦春在双方倒签合同时口头承诺放弃索要诉争期间的租金明显更符合合同实际履行情况；且承租人作为弱势和被动的一方，在缔约地位上与出租人并不平等，故不能以合同所确定的起租日期作为百龙腾科贸公司应当向其交纳诉争期间租金的依据。另外，王彦春虽对百龙腾科贸公司已向万和公司交纳了诉争期间的租金的事实不予认可，但百龙腾科贸公司就此事实向法庭提交了万和公司开具的诉争期间的租金发票，而王彦春未就此异议向法庭提供任何反证予以推翻，故本院对其该项反驳不予采信。综上，王彦春向百龙腾科贸公司主张诉争期间的租金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：驳回王彦春全部诉讼请求。案件受理费七十元，由王彦春负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　隋秋红二〇一五年七月十三日书　记　员　　杨　静 关注公众号“”