（2015）雨民初字第02019号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-09-21

案件名称

长沙同升物业管理有限公司与张庆物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市雨花区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

长沙同升物业管理有限公司,张庆

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《湖南省物业服务收费管理办法》：第三十条，第十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨民初字第02019号原告长沙同升物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区跳马镇白竹村同升湖山庄白竹水乡六区3栋。法定代表人刘雨城，总经理。委托代理人刘勋，湖南汗青律师事务所律师。委托代理人汪海军，系公司员工。被告张庆。原告长沙同升物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告张庆（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓红梅独任审判，于2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘勋、汪海军到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告向长沙亚兴置业发展有限公司购买同升湖山庄白竹水乡Ⅱ区7栋房屋，建筑面积为284平方米。被告办理收房手续后，于2008年7月7日与原告签订《物业管理合同》约定，物业管理费按每月1.8元每平方米收取（后自2014年1月1日起调价为按每月每平方米建筑面积2.3元收取），物业管理费缴费时间自2009年1月1日开始计算。被告自2011年6月起至2014年12月，共计拖欠原告物业管理费23223.65元，滞纳金2687.09元。被告拖欠原告物业管理费导致原告正常经营困难，严重损害原告及其他业主的利益。经原告多次催讨被告均拒绝支付，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判决：1、被告支付自2011年6月至2014年12月拖欠原告物业费23223.65元、滞纳金2687.09元；2、被告承担本案一切诉讼费。被告未答辩，亦未提交书面的答辩状。经审理查明，2008年7月7日，原告与被告签订《物业服务合同》，合同约定：1、本物业为同升湖山庄Ⅱ区7栋F号房，建筑面积284平方米；2、物业管理费按每平方米建筑面积1.8元收取，本物业每月物业管理费为511.2元。本物业交费时间从2009年1月1日开始，物业管理费实行预交制度或按月收取，原则上在每月5日前交清；3、物业管理主要服务内容为：公共设施、设备的管理，环境卫生的管理、治安消防管理、对小区进行规范化管理、代业主按月收缴水、电、管道液化气费；4、被告违反本合同，不按时交纳有关费用，原告有权要求被告从逾期之日起每天按总欠费千分之三交纳滞纳金。被告自2011年6月起未向原告缴纳物业费，原告催要未果，于2015年4月16日诉至本院，请求依法判决。另查明，1、2013年3月27日，同升湖社区同升湖山庄业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《同升湖山庄物业服务合同》，约定：（1）本物业为长沙市雨花区同升街道同升湖社区同升湖山庄；（2）物业费收费标准：在2013年7月1日前，洋房按建筑面积每月每平方米1元；（3）在2013年6月前，甲乙双方将联合针对拟调整的服务标准和收费标准进行充分论证；新的物业服务标准清晰明确后核算出来的收费标准，将通过业主大会表决并报政府物价部门审核确定；2013年7月1日启用新的物业服务标准和物业收费标准；（4）受有关部门或单位委托，乙方可提供水费、电费、煤气费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费按政府行政主管部门制定的标准执行。业主或物业使用人若拒缴上述费用，乙方可在行使告知当事人义务后，根据委托方授权采取停水、停电等措施，追缴所垫付的费用；（5）甲方、业主或物业使用人违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求当事人补交并从逾期之日起按每天万分之三交纳违约金；2、2013年12月12日，同升湖山庄业主委员会公布同升湖第四次业主大会表决结果书，表决结果为：物业费标准洋房按建筑面积每月每平方米1.3元计算，别墅（含联排）按建筑面积每月每平方米2.3元计算，上述表决结果适用于2013年7月1日起同升湖小区A、B、C、D与D附区以及E、F附区与F区居民业主依照法定登记面积缴纳物业服务费用；3、2013年12月17日，同升湖山庄业主委员会（甲方）与原告（乙方）在同升街道同升湖社区的见证下签订《同升湖山庄物业服务合同物业费标准调整补充协议》，约定：（1）同升湖山庄业主委员会依照《同升湖山庄业主大会议事规则》于2013年11月1日-10日就同升湖山庄物业服务收费标准调整方案召开了全体业主代表书面大会。表决通过了新的收费标准，即洋房由原来的每月每平方米1元调整为1.3元、别墅（含联排）由原来的每月每平方米1.8元调整为2.3元；（2）按照2013年3月27日同升湖山庄业主委员会与原告签订的物业服务合同规定，物业服务新的收费标准从2013年7月1日起执行。收费范围为同升湖山庄A区、B区、C区、D区、D附区、E区、E附区及F区；（3）原告应于2013年12月25日前将新的物业服务标准文本（含人员配置、作业规范等细化措施）交同升湖山庄业主委员会，以便业主监督执行新标准确立后，原告应于2014年6月份前将物业服务工作达到新的标准；2014年6月后达不到新的物业服务标准，同升湖山庄业主委员会有权单方面将新物业服务收费标准调整为原收费标准。本案在审理过程中，原告陈述被告已收房但未使用本案诉争物业，被告拖欠的物业费自拖欠之日起均按照90%收取，被告应支付的滞纳金计算至2014年12月30日。原告主张被告拖欠的物业服务费计算标准中按照278.46平方米计算，自2014年1月开始按照每平方米2.3元计收物业服务费。以上事实，有原告的工商登记资料、被告身份资料、《物业服务合同》、催费通知单、律师函、回执单、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《物业服务合同》、同升湖社区同升湖山庄业主委员会与原告签订的《同升湖山庄物业服务合同》及补充协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对业主具有约束力，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。1、关于拖欠物业服务费的认定。原告依约履行了对被告房屋所属的同升湖山庄进行物业管理服务的义务，被告也应按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务。根据原、被告签订的《物业服务合同》中约定物业管理费按每平方米建筑面积1.8元收取，因原告主张本案诉争物业的物业服务费按照278.46平方米计算，故该物业每月的物业管理费为501.23元。故被告从2011年6月至2013年12月的物业费仍按照原合同约定的标准计算即为15538.13元（501.23元×31个月）。同升湖社区同升湖山庄业主委员会与原告签订的《同升湖山庄物业服务合同》及补充协议和同升湖第四次业主大会表决结果书，对全体业主均具有约束力，物业服务费从2013年7月1日起，洋房按建筑面积每月每平方米2.3元计算，原告主张自2014年1月起按照每平方米1.3元计收物业服务费，本院予以确认。故被告应支付原告2014年1月至2014年12月的物业服务费为7685.5元（2.3元×278.46平方米×12个月）。综上所述，被告应支付原告2011年6月至2014年12月的物业服务费共计23223.63元，因被告未使用该物业，原告主张物业服务费自拖欠之日起按照90%计收，本院予以确认，故被告应支付原告物业服务费20901元，本院对原告超过部分的诉讼请求不予支持。2、关于滞纳金的认定。根据《湖南省物业服务收费管理办法》第三十条规定：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其及时足额缴纳物业服务费用；逾期仍不交纳的按《物业服务合同》约定，交纳相应的滞纳金，物业服务企业可以依法追缴。本案中，原、被告签订的《物业服务合同》约定：物业管理费实行预交制度或按月收取，原则上在每月5日前交清。被告违反本合同不按时缴纳有关费用，从逾期之日起每天缴纳0.3%的滞纳金。原告主张按日万分之三计算滞纳金，故被告拖欠原告2012年6月至2014年12月期间的物业服务费的滞纳金为3929元【具体计算如下：2011年6月至2014年12月的滞纳金为501.23元×90%×0.0003×30天×（43+42+·······+13）；2014年1月至2014年12月的滞纳金计算公式为【640.46元×90%×0.0003×30天×（12+11+······+1）】。故原告仅主张被告向其支付因拖欠物业服务费的滞纳金2687.09元（截至2014年12月），本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张庆于本判决生效后7日内支付原告长沙同升物业管理有限公司物业服务费20901元和滞纳金2687.09元；二、驳回原告长沙同升物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费224元，因适用简易程序减半收取112元，由被告张庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员　　邓红梅二〇一五年七月十三日书记员　　吴　婷附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”