（2015）宜中民四终字第62号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-11-01
案件名称
上诉人熊中强、黄振梅因与被上诉人余军、夏冬苟房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
江西省宜春市中级人民法院
所属地区
江西省宜春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
熊中强,黄振梅,余军,夏冬苟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百零六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宜中民四终字第62号上诉人（原审被告）：熊中强，男。委托代理人：焦尹，江西天开律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄振梅，女。委托代理人：焦尹，江西天开律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余军，男。委托代理人：陈平宜，江西鸿韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏冬苟，男。上诉人熊中强、黄振梅因与被上诉人余军、夏冬苟房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2014）袁民一初字第1665号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员吴刚担任审判长，与审判员黄若凡、代理审判员罗武平参加的合议庭，书记员李星宇担任记录，于2015年6月19日公开开庭审理了本案。上诉人熊中强、黄振梅的委托代理人焦尹，被上诉人余军的委托代理人陈平宜，被上诉人夏冬苟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，熊中强、黄振梅系夫妻关系。坐落于江西省宜春市袁州区坛前袁山文化中心对面3楼，建筑面积为176．24m，房权证号为宜房字第1-131**号的房产，登记的房屋所有权人为熊中强。熊中强系夏冬苟的远房表舅。2009年4月28日，熊中强、黄振梅向夏冬苟出具委托书，委托书载明：“我们夫妻共同拥有坐落在江西省宜春市坛前袁山文化中心对面的商用房一套（建筑面积为176.24平方米，房屋所有权证编号：房权证宜房字第1-131**号），我们同意出售该商用房，因我们没有时间亲自前往宜春市有关部门办理相关手续，现全权委托夏冬苟为我们的合法代理人，代为办理与该商用房产权过户登记等有关的一切事宜。代理人在办理上述事项中所签署的一切有关文件，我们均予以承认。委托期限自今日起至办理完上述事项时止。”熊中强、黄振梅于同日前往宜春市赣中公证处对《委托书》进行了公正。2009年7月3日，夏冬苟以熊中强、黄振梅代理人的身份与余军签订《购房协议书》，约定：余军购买熊中强、黄振梅位于宜春市坛前袁山文化中心对面商用房，价格20万元。协议书同时对价款支付及产权过户等问题进行了约定。签订协议后，余军于当日支付购房款20万元给夏冬苟，夏冬苟在收到购房款后，向余军出具收条一张：“今收到余军购买熊中强位于宜春市坛前袁山文化中心对面的房屋款贰拾万元正（人民币）。收款人：夏冬苟2009.7.3”。夏冬苟亦于同日将本案诉争房产的房权证交付给了余军。但余军并未实际占有该房屋，也未及时办理产权过户手续。后因该房产的建设用地属集体土地性质，依法不允许向非该集体经济组织成员的第三人转让或出售，不能在宜春市房地产管理局办理产权过户手续。此后，双方多次协商未果，余军诉至法院，要求夏冬苟、熊中强、黄振梅立即返还购房款20万元并支付此款的银行同期贷款利息。另查明，夏冬苟在收到余军的购房款20万元后，并未将该款项交付给熊中强、黄振梅。原审法院认为，本案的争议焦点为：一、余军与夏冬苟于2009年7月3日签订的《购房协议书》是否具有法律效力；二、夏冬苟与余军签订《购房协议书》的行为是否构成表见代理。针对第一个争议焦点，本案诉争房产是在占用原宜春秀江街道办事处袁山村的集体土地上建设的，根据土地管理法规定，农民集体所有的土地使用权不得出让，只能在本集体经济组织成员之间流转。余军并非该集体经济组织成员，故余军与夏冬苟于2009年7月3日的《购房协议》因违反法律强制性规定而无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。针对第二个争议焦点，熊中强、黄振梅与夏冬苟对双方于2009年4月28日签订《委托书》及同年5月29日签订《终止委托声明》均予认可，该院认定熊中强、黄振梅与夏冬苟的委托授权自2009年5月29日解除。但熊中强、黄振梅在终止委托后并未将诉争房产的房权证及时收回，也未对《终止委托声明》采取任何公示措施，夏冬苟依据《委托书》及公证书与余军签订《购房协议书》足以让余军信赖其具有代理权，故夏冬苟的行为构成表见代理。熊中强、黄振梅在庭审中辩称，其对夏冬苟的授权仅限于“办理该与商用房产权过户登记等有关的一切事宜”，该院认为，委托书明确载明熊中强、黄振梅同意出售本案诉争房产，代理人在办理产权过户登记手续所签署的一切有关文件，均予以认可。其真实意思应为委托夏冬苟出售诉争房产。此外，《中华人民共和国民法通则》亦明确规定，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任，故该院对该辩称不予采信。余军在签订合同时，明知该房屋是占用集体土地建设的，依法不能转让，对造成合同无效存在一定的过错，故该院对其要求夏冬苟、熊中强、黄振梅按银行同期贷款利率支付购房款利息的诉请不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：一、限熊中强、黄振梅于本判决生效后十日内返还余军购房款20万元；二、夏冬苟对上述还款承担连带责任；三、驳回余军的其他诉讼请求。案件受理费5308元，由熊中强、黄振梅、夏冬苟负担。上诉人熊中强、黄振梅不服上述判决，向本院提出上诉，要求撤销一审判决，依法改判20万元购房款由夏冬苟承担。其理由：一、一审对夏冬苟提交的银行账户明细证据不予认定错误。该证据证明夏冬苟共向余军借款55万元（包括本案20万元），每季度向余军按照3分的利率计算支付利息49500元，双方并没有真正的房屋买卖关系，所签房屋买卖协议也是想以合法的买卖掩盖借款的非法目的。二、一审在认定上诉人已经解除了夏冬苟的《委托书》的情况下，仍判决上诉人承担责任是错误的。三、一审认定夏冬苟的行为构成表见代理属适用法律错误。首先，表见代理是需要代理人的代理行为不存在任何瑕疵，而本案被上诉人余军明知本案房屋系国家明令禁止买卖的小产权房，如果其是真正的房屋买受人应当提出质疑，同时对夏冬苟的委托代理行为理应产生合理怀疑，一审在明知委托代理行为存在缺陷的情况下还判令上诉人承担责任显然错误。其次，被上诉人余军在明知本案房屋无法产权过户的情况下，仍然选择与被上诉人夏冬苟签订买卖协议，可以说其主观上不是善意。再次，被上诉人余军2009年购买房屋后从来没有要求上诉人办理产权过户，且到本案起诉长达6年的时间，被上诉人余军也没有占有过房产，这显然与常理不符。四、一审认定上诉人的委托书授权不明，代理人应负连带责任错误。上诉人的委托书明确注明委托人委托夏冬苟办理房产产权过户登记等相关事宜，并不包括选择购买人和签订房屋买卖合同，一审错误的扩大上诉人的委托权限显然错误。被上诉人余军答辩称：一、一审判决对夏冬苟已经归还购房款20万元的证据不予认定是正确的。二、一审判决熊中强、黄振梅返还购房款有事实和法律依据，依法应予维持。1、虽然熊中强、黄振梅终止了夏冬苟的委托代理关系，但其并未将房产证和契税证等原件及时收回，也未对终止委托采取任何的公示措施，夏冬苟依据委托书和房屋权证等与被上诉人签订购房协议，足以让被上诉人信赖其具有代理权，故夏冬苟的行为构成表见代理；2、被上诉人购买诉争的房产主观上是善意的；3、我国法律、法规并不禁止诉争房产的转让，土地法对集体土地流转的禁止和限制，仅是对宅基地使用权的单独转让，法律、法规并没有禁止小产权房的买卖；从物权法的角度来说，诉争房屋的转让也是允许的；随着我国房产政策的变化，允许小产权房的转让也是迟早的事。三、熊中强、黄振梅终止了夏冬苟的委托代理关系，但不收回房产证和契税证等原件的行为是非善意的，其对本案纠纷的发生具有不可推卸的责任。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。被上诉人夏冬苟未书面答辩，其在二审庭审中口头答辩称，其与余军是借贷关系，当时为了借款的需要，就在余军拟好的房屋买卖协议上签了名，认为这只是一种抵押，并承诺尽快归还余军借款。本院经审理查明，原审查明的事实属实，二审予以确认。上诉人熊中强、黄振梅，被上诉人余军和夏冬苟均未提供新的证据。上诉人熊中强、黄振梅向二审提供了一份工商银行《账号发生额明细文件》，用以证明夏冬苟每个季度向余军支付利息49500元，夏冬苟与余军之间没有真实的房屋买卖关系，而是借贷关系。该证据属于补强证据，在一审已经由夏冬苟举证，由于没有加盖银行印章一审没有认定，现二审在该证据上加盖了银行印章，并由上诉人举证。余军质证认为，该证据不能证明款项转至谁的账户，双方确实有经济往来，但不能证明本案是借款关系。夏冬苟对该证据没有异议。本院认为，该份证据结合一、二审的法庭调查，能够证明夏冬苟与余军之间存在民间借贷关系，因此，二审补充这一事实。另外，一审遗漏了部分事实，二审补充如下：2009年4月28日，熊中强、黄振梅与夏冬苟签订了一份《终止委托声明》。本院认为，本案争议的焦点：一是本案是否适用表见代理的法律规定；二是本案20万元购房款的性质问题。一、所谓表见代理，是指无权代理人的代理行为客观上有使相对人相信其有代理权的情况，且相对人主观上为善意且无过失，因而可以向被代理人主张代理的效力。其构成要件：一是以被代理人的名义进行了代理行为；二是相对人在客观上有理由相信无权代理人有代理权；三是相对人主观上是善意的且无过错；四是无权代理人与相对人之间的民事行为具备成立要件。而从本案已经查明的事实来看，夏冬苟向余军提供了涉案房屋的房产证、契税证、建设用地许可证等有关权证，余军在已经知道该房屋性质属于小产权房的情况下，仍与夏冬苟签订房屋买卖合同，明显存在过错，特别是双方存在长期的借贷关系，双方签订的房屋买卖合同不能认定为善意的取得。对于小产权房，目前我国有关的法律、法规仍禁止向本集体经济组织成员以外的人员出售，夏冬苟与余军签订的房屋买卖合同应该认定无效。另外，本案《委托书》载明的委托事项只是办理房屋产权过户登记等事项，并没有委托夏冬苟签订房屋买卖合同，从行为发生的时间来看，也是先有买卖后有产权过户登记。本案房屋买卖合同无论是委托权限，还是合同内容均违反了法律规定。因此，由于本案房屋买卖合同和代理行为均无效，本案不构成表见代理法律关系。一审判决在认定了房屋买卖合同无效的情况下，又认定代理行为有效，明显前后矛盾，适用法律错误，为此二审应予纠正。二、本案从夏冬苟与余军的关系看，夏冬苟提供了自2009年签订房屋买卖合同后至2012年其向余军支付20多万元款项的银行流水明细，能够说明双方存在长期的民间借贷关系，对此余军并不否认。况且，就本案而言，余军购买本案房屋之后，在长达5年的时间里不主张权利也不收取租金也有悖常理。因此，余军向夏冬苟支付的20万元更符合民间借贷的性质，该款理应由夏冬苟归还。至于余军与夏冬苟之间的其他借贷关系以及利息等，当事人可以另行主张权利解决。综上，上诉人熊中强、黄振梅的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决主要事实清楚，但适用法律错误，本院应以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2014）袁民一初字第1665号民事判决；二、限夏冬苟于本判决生效后十日内偿还余军借款20万元。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5308元，二审案件受理费5308元，共计10616元，由被上诉人夏冬苟负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 刚审 判 员 黄若凡代理审判员 罗武平二〇一五年七月十三日书 记 员 李星宇 关注公众号“”