（2015）海民一初字第574号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-11-17
案件名称
秦子远与北海尚源居房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北海市海城区人民法院
所属地区
北海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广西壮族自治区北海市海城区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民一初字第574号原告：秦子远。委托代理人：陈王朗，北海市海城区第二法律服务所法律工作者。委托代理人：庞贤鹏，北海市海城区第二法律服务所法律工作者。被告：北海尚源居房地产开发有限公司，住所地北海市公园路体育宾馆附楼三楼。法定代表人：王合娟，执行董事。委托代理人：邓维棠，广西天惠律师事务所律师。原告秦子远诉被告北海尚源居房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月14日受理后，依法由代理审判员沈海浪适用简易程序，于2015年5月26日公开开庭审理。原告秦子远及其委托代理人陈王朗、庞贤鹏、被告北海尚源居房地产开发有限公司的委托代理人邓维棠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦子远诉称：2014年6月26日，原、被告签订《尚源大厦商品房预约合同》一份，约定原告自愿认购北海市西南大道北、湖南路以东尚源大厦1单元1802号房，建筑面积82.57平方米，双方签订本合同时原告支付3万元给被告作为定金，该定金只用于抵充房款，不予退还，还约定原告必须在被告取得预售许可证七天内到尚源大厦售楼中心换签商品房买卖合同及被告承诺于2013年12月30日前取得商品房预售许可证，逾期被告按原告已付房款的日千分之一支付违约金等内容。同日，原告即向被告支付了3万元作为购房定金，所以被告应双倍返还给原告。2014年8月11日，原告支付被告购房款105051元。签订预约合同时，原告不知道被告已于2013年8月7日已取得商品房预售许可证并将土地抵押。2014年8月11日交了购房款后，原告多次要求与被告签订商品房买卖合同，被告拒绝签订。原告在预约合同签订后多次向被告要求签订商品房买卖合同，但被告屡次在承诺签订后，又再次违约，因被告不履行预约合同主要条款，原告不能按约达成购房目的，故原告主张解除与被告签订的预约合同。原告依约有权选择退房处理，被告应在十个工作日内退回定金给原告。被告拒绝与原告签订商品房买卖合同已构成违约，应双倍返还定金并退还购房款及支付相应利息。根据2015年2月10日被告的承诺书，被告应支付违约金给原告。为此请求：1、解除原、被告于2014年6月26日签订的尚源大厦商品房预约合同；2、被告双倍返还原告定金60000元；3、被告返还原告购房款105051元；4、被告支付原告购房款105051元经济损失4040.87元（暂自2014年8月11日起算至起诉时2015年4月2日，直至判决执行完毕时止）；5、被告支付原告自2015年4月1日起原告已支付房价款违约金177.53元（暂自2014年4月1日起算至起诉时2015年4月2日止，直至判决执行完毕时止）；6、被告承担本案诉讼费用。被告北海尚源居房地产开发有限公司辩称：一、原、被告签订的《尚源大厦商品房预约合同》合法有效，不存在解除合同的法定要件和约定要件。2013年8月7日已取得尚源大厦项目的商品房预售许可证，并悬挂在售楼部明显位置的墙壁上，这是通常做法，本项目也不例外。被告不存在隐瞒已领取商品房预售许可证及未通知原告来签订商品房买卖合同的事实。双方签订预约合同时，原告不仅知道项目已取得商品房预售许可证，还知道所购房屋实际情况，故原告以预定方式要求签订预约合同。尚源大厦约定是2014年12月30日交房的，但因施工期间多次强台风的影响而延期，近期国内外媒体对中国房地产发出种种泡沫、降价的声音，导致原告产生反悔心里，虽然被告对此催告原告来签订商品房买卖合同，但原告却以各种理由推延。二、原、被告商品房买卖的目的能够实现。被告最后一次催告原告来签订商品房买卖合同是在收到法院送达的法律文书的前几天，而现今尚源大厦已经全部完成交接房工作，买卖双方的目的已经得到实现。原告最初签订合同所预定的1802号房屋不存在买卖限制，只要支付首付款并签订商品房买卖合同，即可交接房屋使用，合同的目的就实现了。经审理查明，2014年6月26日，原、被告签订《“尚源大厦”商品房预约合同》一份，载明由被告作为甲方，原告作为乙方，主要约定如下：乙方经认真考察和全面了解，自愿认购位于北海市西南大道北面尚源大厦1单元1802号房屋，双方在签订本协议书时乙方自愿支付3万元给甲方作为该商品房的定金，该定金只用于抵充房款，不予退还，同时乙方在2014年7月26日内交齐43%左右的房款155051元（含定金），在签订商品房买卖合同时直接抵充房款；乙方必须在甲方取得预售证七天内到尚源大厦售楼中心换签《商品房买卖合同》，逾期甲方有权解除认购书，没收乙方所付房款，并对乙方所定房屋另行处置。其中第六条第一款约定：甲方如在规定时间不与乙方签订《商品房买卖合同》的，乙方有权选择退房处理，甲方应在十个工作日内退回定金给乙方；如甲乙双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内甲方将商品房另售他人，甲方应双倍返还乙方已付定金，同时本认购协议书自动失效。还约定，甲方承诺于2013年12月30日内取得商品房预售许可证，逾期甲方按乙方已支付房款的日千分之一支付违约金等内容。同日，原告即向被告支付了3万元定金，并于2014年8月11日支付了105051元购房款给被告，被告收款后均出具了收据予原告收执。另查明，2015年2月10日，原告收到被告向其作出的《承诺书》一份，内容为“秦子远您好！感谢您对我北海尚源居房地产开发有限公司和对尚源大厦的认可，您与我公司已签订《商品房认购协议》，但由于种种原因，至今仍未能与您正式签订《商品房买卖合同》。我公司特向您作出如下承诺：一、尚源大厦在2015年3月31日前达到交房条件并与您签订正式的《商品房买卖合同》；二、依签订的《商品房买卖合同》履行各自义务；三、如逾期即自2015年4月1日起，我公司按日向您支付已交付房价款万分之五的违约金。”原告收悉后作出了“认购人同意北海尚源居房地产开发有限公司上述意见”的意思表示并签字确认。2015年4月16日，被告电话通知原告签订正式的商品房买卖合同，但原告予以拒绝。现原告以被告拒不与其签订正式的商品房买卖合同为由诉至本院，提出上述诉讼请求。再查明，案涉房屋所在的楼盘已于2013年8月7日就已取得了《商品房预售许可证》。本案系商品房预约合同纠纷，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的商品房预约合同是否应予解除？二、原告的诉讼请求有无事实、法律依据？关于第一个焦点问题，本院认为，原、被告签订的《“尚源大厦”商品房预约合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行合同义务，原告负有积极履行按照约定支付购房款的义务，被告负有通知原告及时换签正式商品房买卖合同的义务。合同签订后，原告积极履行了按约支付相应购房款的义务，但被告在其承诺的最后签约期限期满前仍未与原告签订正式的商品房买卖合同。被告未能按约与原告签订正式的商品房买卖合同，其辩称已在约定的时间以电话通知的方式通知原告，但未能举证证实，原告亦予以否认，故对被告的该辩解本院不予采信，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。依据合同第六条第一款关于“甲方如在规定时间不与乙方签订《商品房买卖合同》的，乙方有权选择退房处理，甲方应在十个工作日内退回定金给乙方”的约定，被告并未在约定的时间内与原告换签正式的商品房买卖合同，故原告具备有权选择退房的权利，原告主张解除双方签订的预约合同的请求合法有据，本院予以支持。关于第二个焦点问题，本院认为，双方签订的预约合同解除后，被告应将收取原告的购房款退还予原告。虽然合同及收据上载明原告支付的3万元均为“定金”，但依据合同第六条第一款的约定，在原告选择退房时，被告仅负有退还定金的义务，双方关于该定金的约定并不适用定金双倍返还的法则，故原告请求被告双倍返还定金没有依据，本院不予支持。关于违约金的问题，因原告认可被告在《承诺书》中作出的意思表示，应视为双方达成了新的合意，即签订《商品房买卖合同》的时间变更为2015年3月31日前。但被告未能依约定的时间与原告签订商品房买卖合同，被告应为其违约行为向原告支付相应的违约金，但被告认为合同中约定的违约金过高，应依法予以调整，本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本院依法对双方约定的违约金进行相应的调整，确定为被告应按日向原告支付已交付房价款同期银行贷款利率上浮30%的违约金，计算违约金的期限为2015年4月1日起至本案判决发生法律效力之日止。关于原告请求的利息损失问题，因双方未对利息形成过约定，且被告向原告支付违约金足以弥补原告的预期利益损失，故原告主张被告按已付购房款支付利息的诉讼请求缺乏事实、法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告秦子远与被告北海尚源居房地产开发有限公司于2014年6月26日签订的《“尚源大厦”商品房预约合同》；二、被告北海尚源居房地产开发有限公司须退还定金30000元给原告秦子远；三、被告北海尚源居房地产开发有限公司须退还购房款105051元给原告秦子远；四、被告北海尚源居房地产开发有限公司须支付违约金（以135051元为基数，按银行同期贷款利率上浮30%的标准按日从2015年4月1日起算至本案发生法律效力的判决确定之日止）给原告秦子远；五、驳回原告秦子远的其他诉讼请求。本案案件诉讼费3684元，减半收取计1842元，由原告负担275元，由被告负担1567元（该款原告已向本院预交，被告在履行上述义务时一并付还予原告）。上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用3684元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 沈海浪二〇一五年七月十三日书 记 员 刘春颖附：本裁判文书引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。” 来自：