（2015）鄂前民初字第840号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-12-21
案件名称
银川兴吉昌物业服务有限公司诉华钧物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
鄂托克前旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
银川兴吉昌物业服务有限公司,华钧
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款，第六条
全文
内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂前民初字第840号原告银川兴吉昌物业服务有限公司，地址内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗上海庙镇长城花园。法定代表人王新兵，男，系该公司经理。委托代理人蒯继东，男，系该公司项目负责人。被告华钧，男。委托代理人孙玉英，女。原告银川兴吉昌物业服务有限公司（以下简称兴吉昌物业公司）诉被告华钧物业服务合同纠纷一案，本院于2015年05月07日受理后，依法由审判员陈继平适用简易程序于2015年06月09日公开开庭进行了审理。原告兴吉昌物业公司的委托代理人蒯继东、被告华钧均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告兴吉昌物业公司诉称，原告系一家物业公司，被告是原告服务区域内的住户。原告一直按规定向被告提供物业管理服务，但被告却未按规定及时向原告交纳相应的费用，经原告工作人员多次催要，被告总是拒绝交纳。原告认为，被告拒绝交纳物业费的行为，已致使原告资金周转困难，并违反了相关法律的规定。有鉴于此，原告根据《中华人民共和国合同法》第108条之规定，诉至法院请求：1、依法判令被告交清拖欠物业费2013年6月15日至2014年6月14日，收费标准1.00元／平方米／月，物业费1028.16元，逾期费0.3元／平方米／月，逾期物业费308.44元，合计：1336.60元，滞纳金从逾期之日起每天按物业费的千分之一计算；2、本案诉讼费及其它相关费用均由被告承担。被告华钧庭审答辩称，被告已经两年未在该小区中的居住，物业公司在卫生方面服务不到位，且监控设施不能使用，还有就是物业公司给被告修理地板，未修理完就没人管理了，所以不应承担物业费。原告提供证据及被告质证情况：第一组：营业执照、组织机构代码证各一份（共两份）。证明原告系一家合法的物业服务机构，具有提供物业服务的资质；被告对此没有异议。第二组：物业服务合同、备案登记表、欠费明细各一份（共三份）。用于证明原告与业主委员会签订了物业服务合同，且收费标准是合法，是通过房管局备案的，还有被告住房面积及欠1028.16元物业费的事实；被告对此没有异议。被告提供证据及原告质证情况：第一组：照片9张，用以证明物业公司卫生服务不到位，且物业公司修理地板未完工及因漏水损坏的家具等事实。对此组证据原告质证称，地板未修理是发生在原告物业公司进驻小区之前，与本案无关。至于卫生问题，业主可以随时电话告知物业公司，原告会及时通过相关责任人处理此事的。第二组：证人杜治喜出庭证言。用以证明原告派人给被告修理地板，至今还未修理完工的事实。对此证言原告质证称，虽证人现为原告物业公司职员，但此事发生在长城物业公司服务期间的，与原告无关系。根据双方当事人举证、质证情况，本院对原告提供的第一、二组证据，因被告华钧均无异议，故本院予以采信；本院对被告提供的第一、二组证据，因原告不认可，且被告地板未予维修确为前任物业公司遗留问题，与本案无关联性。至于原告在卫生、修护服务等问题上出现了个别瑕疵，但这并不能成为被告拒交全部物业费的理由，故本院对其证明目的不予采信。根据上述证据及原、被告的陈述与答辩，查明以下事实：2013年6月份，原告兴吉昌物业公司进驻长城花园小区，同时为该小区提供物业管理服务。2014年8月10日，原告又与小区业主委员会（之前未成立）签订了一份物业服务合同，按照合同约定原告为小区业主提供日常、定期及其它服务等，被告于2014年9月10日前一次性交清原告物业费（从2013年6月15日至2015年6月14日止），收费标准（住宅）为1.00元／平方米／月，逾期1.30元／平方米／月……。被告华钧居住在新希望家园36号楼1单元302室，建筑面积85.68㎡，按物业收费标准每年应交1028.16元，被告以原告服务不到位为由，拒交原告所诉过去一年（2013年6月15日至2014年6月14日）的物业费，故原告以被告逾期按1.30元／平方米／月计算的物业费为1336.60元，此费经原告多次催要未果，现诉至法院提出上述诉讼请求。本院认为，物业服务合同是一方提供服务和另一方接受服务的合同，双方当事人应按合同约定履行各自义务。被告作为该小区的业主，接受了原告提供的物业服务，就应积极配合原告物业管理公司的工作，履行按时交纳物业费的义务；同时也享有接受物业公司尽职尽责地服务的权利，对物业公司在工作中存在的问题有权提出建议，有权通过调解、诉讼等合法渠道予以解决。而物业公司在履行物业合同时，除了对单个业主负责外，还涉及对整个小区的环境、卫生、绿化、维修公共设施等及全体业主的服务负责，故在具体服务过程中难免出现不足之处，但业主也不应当以其个别服务存在瑕疵为由而拒交物业费，此行为既不符合权利、义务的对等原则，也不利于更好地实现业主所期待的物业服务目的，反而会造成秩序混乱，导致物业公司难以维持，服务质量愈加下降，业主意见累积愈加增多，最终只会激化矛盾，形成恶性循环。因此，业主必须按照物业服务合同按期交纳物业费，同时兴吉昌物业公司作为服务企业，要转变服务观念，提高服务质量。二者理应加强沟通，相互配合，实现互利共赢，共创一个美好、舒适的和谐家园。而在本案中，被告华钧未能按时交纳到期物业费的行为是错误的，应负本案的主要责任；同时原告在履行具体物业服务过程中所存在一定瑕疵，这也是导致被告逾期交纳物业费的主要原因，应负有一定责任，故其主张以逾期1.3元／平方米／月计算并承担滞纳金的诉讼请求，本院不予支持，应以合同约定1元／平方米／月计算为准；关于被告辩称至今未予修理地板的问题，因其不是原告物业公司服务期间发生，且其以个别服务未到位拒交物业费的理由，不能成立，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告华钧于本判决生效之日向原告银川兴吉昌物业服务有限公司交纳物业费925.34元即1028.16元的90%（从2013年6月15日至2014年6月14日止），原告自己承担物业费102.82元即1028.16元的10%。二、驳回原告银川兴吉昌物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告华钧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员 陈继平二〇一五年七月十三日书记员 巴 鑫法律链接-------《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的责成部分。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仍以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 关注公众号“”