（2015）郑民四终字第349号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-07-24

案件名称

上诉人河南中原集装箱运输公司因与被上诉人河南省运输联营总公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

河南中原集装箱运输公司,河南省运输联营总公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2015）郑民四终字第349号上诉人（原审被告）河南中原集装箱运输公司。法定代表人王政，经理。委托代理人徐珍珍，河南闻禹律师事务所律师。委托代理人魏德强，河南博风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）河南省运输联营总公司。法定代表人黄日强，总经理。委托代理人李静，该公司员工。委托代理人胡俊华，该公司员工。上诉人河南中原集装箱运输公司（以下简称中原集装箱公司）因与被上诉人河南省运输联营总公司（以下简称省运输总公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第1413号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中原集装箱公司的委托代理人魏德强、被上诉人省运输总公司的法定代表人黄日强及其委托代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：省运输总公司与中原集装箱公司1997年5月5日签订租房协议一份，甲方为中原集装箱公司；乙方为省运输总公司。协议约定：一、省运输总公司原占用中原集装箱公司的两间房屋（陇海中路90号院内东楼二楼）共30平方米，由省运输总公司长期无偿使用，直至省运输总公司主动提出不使用为止；中原集装箱公司原欠省运输总公司的债务款39702.41元，省运输总公司也不再要求收回。二、省运输总公司新租中原集装箱公司房屋五间（陇海中路90号院内东楼二楼）共56平方米，年租金25000元，由省运输总公司每年分二次付给中原集装箱公司。三、省运输总公司原占用和新租赁房屋的维修由中原集装箱公司负责。四、省运输总公司占用和租赁中原集装箱公司的房屋，使用水、电、暖气和车辆停在中原集装箱公司院内不再付费。五、本协议从1997年4月1日起执行。合同签订后，省运输总公司与中原集装箱公司开始全面履行合同，其中，省运输总公司与中原集装箱公司合同约定的因欠款用房事宜位于陇海中路90号院内东楼二楼两间房屋共30平方米，由省运输总公司长期使用至今，省运输总公司租赁中原集装箱公司位于陇海中路90号院内东楼二楼房屋5间共56平方米，由省运输总公司按合同约定向中原集装箱公司交纳租金。且省运输总公司在租赁期间自愿承担了水、电费用。2014年6月23日，中原集装箱公司向省运输总公司发出解除租房协议通知，解除1997年5月5日双方签订的租房协议，并要求收回省运输总公司所租用的所有房屋。省运输总公司对解除合同通知有异议，于2014年6月23日起诉。中原集装箱公司收到二七法院应诉手续后，2014年7月10日将省运输总公司租赁的房屋进行了停水、停电，并将省运输总公司租赁的房屋予以锁门，致使省运输总公司无法正常使用租赁的房屋。省运输总公司诉至法院，请求判令：1、中原集装箱公司继续履行双方于1997年签订的租房协议；2、中原集装箱公司按协议偿还原先17年房屋维修费30000元；3、中原集装箱公司停止违法封门、断电断水等强制措施，恢复原状；4、中原集装箱公司赔偿因封门断水、断电期间给省运输总公司造成的损失计120374元，其中毁坏电脑两台，内存资料全失；因封门断电无法办公损失营运收入101374元；5、中原集装箱公司按合同规定偿还省运输总公司电费、水费、取暖费51292元；6、本案诉讼费用由中原集装箱公司承担。原审法院认为：省运输总公司与中原集装箱公司1997年5月5日签订的租房协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、规定的强制性规定，合法有效，省运输总公司、中原集装箱公司双方应全面履行各自的义务。省运输总公司与中原集装箱公司开始全面履行合同，其中，省运输总公司与中原集装箱公司合同约定的因欠款用房事宜位于陇海中路90号院内东楼二楼两间房屋共30平方米，由省运输总公司长期使用至今，省运输总公司租赁中原集装箱公司位于陇海中路90号院内东楼二楼房屋5间共56平方米，由省运输总公司按合同约定向中原集装箱公司交纳租金。现中原集装箱公司并没有法定理由要求解除合同，并于2014年7月10日将省运输总公司租赁的房屋进行了停水、停电及锁门，对形成本案纠纷应承担违约责任。故省运输总公司要求继续履行双方于1997年签订的租房协议的诉请，予以支持。对省运输总公司要求中原集装箱公司按协议偿还原先17年房屋维修费30000元的诉请，于法无据，不予支持。对省运输总公司要求中原集装箱公司停止违法封门、断电断水等强制措施，恢复原状的诉请，应予以支持。省运输总公司要求中原集装箱公司赔偿因封门、断水、断电期间给省运输总公司造成的损失120374元及因封门断电无法办公损失营运收入101374元，因省运输总公司未提供其损失的相关证据，故不予支持。中原集装箱公司辩解理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、省运输总公司与中原集装箱公司1997年5月5日签订的租赁合同继续履行。二、中原集装箱公司于本判决书生效后十五日内位于陇海中路90号院内东楼二楼的房屋恢复原状，停止封门及断电、断水。三、驳回省运输总公司的其他诉讼请求。案件受理费4294元，由中原集装箱公司承担550元，省运输总公司承担3744元。中原集装箱公司上诉称：一、引发本案纠纷的基本事实。中原集装箱公司于1997年5月5日与省运输总公司签订了租房协议，省运输总公司租用中原集装箱公司东楼二楼的七间房屋，其中五间房屋约定年租金25000元，未约定租期。协议签订后，省运输总公司每年只交纳了18000元的租金，未按协议约定的年租金进行交纳，每年少交7000元的房屋租金。2001年11月省运输总公司瞒着中原集装箱公司将其所租的房屋全部转租给郑州金安出租汽车有限公司使用。省运输总公司的上述行为已构成违约，加之我市对陇海路扩路建桥将中原集装箱公司所在的陇海中路90号院的大门、院墙及北楼拆除，年久失修破旧的东楼直接暴露于陇海路边，影响市容市貌，被政府、街道办事处列为整改楼宇范围。2014年5月底，中原集装箱公司向大楼中所有租赁房屋的客户发送了解除租赁协议的通知，同时也在各租户的门前予以张贴，通知于2014年6月30日起解除租赁协议并商议解除租赁协议后相关事宜的处理方案，于7月10日前搬迁完毕开始整修。楼中的其他租户均如期搬迁，交回所租赁的房屋，只有省运输总公司和郑州金安出租汽车有限公司对中原集装箱公司的通知不予理睬，多次无理拒绝中原集装箱公司的商议要求。中原集装箱公司无奈，于2014年6月23日以快递邮寄方式向省运输总公司递发了解除租房协议通知书及搬离通告。二、一审判决认定案件事实错误。1、中原集装箱公司与省运输总公司签订租房协议后，省运输总公司未按租房协议约定的租金数额交付房屋租金，已构成违约，且该租房协议中未约定房赁期限。省运输总公司在一审审理过程中，从未提交任何证据证明其交纳了合同约定的年租金25000元的事实。而一审判决却做出省运输总公司租赁中原集装箱公司位于陇海中路90号院内东楼二楼房屋5间共56平方米、由省运输总公司按合同约定向中原集装箱公司交纳租金的错误认定，此认定是有意回避省运输总公司欠交协议约定房租金额的违约行为和租房协议只约定租金未租赁期限的客观事实。2、中原集装箱公司所在的陇海中路90号院因陇海路的整体修建，大门、院墙及北楼已被拆除，年久失修破旧的东楼直接暴露于陇海路边，被政府、街道办事处列为整改楼宇范围。为此中原集装箱公司现对四层的东楼进行重新整修改建，已不具备房屋租赁的条件。夜晚关闭大楼在一楼的大门，白天打开，并未锁省运输总公司租赁的、至今还被省运输总公司占据的二楼整层房屋（省运输总公司未经中原集装箱公司同意在二楼安装了防盗门，占据了整楼层11间房屋），白天其人员自由进出，以致中原集装箱公司至今无法对大楼开始动工修建。省运输总公司也未提供其所租赁房屋被锁的证据，而一审判决却违背客观事实，错误认定中原集装箱公司“将省运输总公司租赁的房屋予以锁门，致使省运输总公司无法正常使用租赁的房屋”，是有意偏袒省运输总公司。3、中原集装箱公司是全民所有制企业，所管理的财产均属国有资产，经营范围之一是“租赁”。双方所签的租房协议约定，中原集装箱公司二楼的二间共30平方米的房屋租给省运输总公司使用，用以抵39702.41元的欠款，而不是将房屋卖给省运输总公司。按协议第二条约定的租金价格，每平方米每年需交446.43元（25000元÷56㎡），30㎡一年租金为13392.86元，17年就是227678.57元，还不包括例年房屋租金价格上涨的差价。因此租房协议约定“由省运输总公司长期无偿使用，直至省运输总公司主动提出不使用为止，原欠债务款39702.41元不再收回”的条款，其权利义务严重不平等，已造成了国有资产的严重流失，侵犯了国家的财产权益。中原集装箱公司依法解除该租赁协议，是有效保护国有资产不再继续流失的合法行为，应依法支持。4、2001年11月省运输总公司瞒着中原集装箱公司将其所租的房屋全部转租给郑州金安出租汽车有限公司使用，中原集装箱公司一审时提交的证据证明郑州金安出租汽车有限公司的经营场所注册地是中原集装箱公司的郑州市二七区陇海中路90号。省运输总公司未经中原集装箱公司同意，擅自将租赁房屋转租的行为已构成违约。综上，依据《合同法》的相关规定，鉴于省运输总公司的种种行为，中原集装箱公司有权随时解除与省运输总公司的租房协议。一审判决不但有悖有关法律规定，也不具有现实性和客观性。请求撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回省运输总公司的诉讼请求。省运输总公司答辩称：1、租赁合同合法有效。2、省运输总公司转租经过了中原集装箱公司同意。中原集装箱公司解除合同不成立，请求维持原判。本院经审理查明，中原集装箱公司、省运输总公司在履行租房协议过程中，经双方协商中原集装箱公司收回了两间房屋，之后中原集装箱公司收取的租金是每年18000元。其它事实与原审查明的事实一致。本院认为：中原集装箱公司与省运输总公司1997年5月5日签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。省运输总公司称在协议履行过程中，经双方协商中原集装箱公司收回了两间房屋，租金由每年25000元变更为18000元。对双方经协商收回两间房屋及省运输总公司每年交纳18000租金的事实，中原集装箱公司予以认可。据此，对中原集装箱公司称省运输总公司每年少交7000元租金属违约行为的主张，本院不予采纳。中原集装箱公司称省运输总公司未经其同意将房屋转租给郑州金安出租汽车有限公司，但郑州金安出租汽车有限公司在该处经营多年，且中原集装箱公司出具的部分收款收据是对郑州金安出租汽车有限公司出具，故中原集装箱公司称省运输总公司将房屋转租给郑州金安出租汽车有限公司未经其同意，本院不予采信。中原集装箱公司称涉案房屋已被政府、街道办事处列为整改楼宇范围，但未提供证据予以证明，其以此为由要求解除租赁合同缺乏依据。综上，中原集装箱公司的上诉请求理由不足，本院不予支持。鉴于双方在协议履行过程中已协商变更了租赁房屋的数量、租金数额并已实际履行，故双方应当继续履行的协议应为变更后的数量。原审判决认定事实部分不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持原审判决第二项及诉讼费负担部分。二、变更原审判决第一项为：河南中原集装箱运输公司与河南省运输联营总公司1997年5月5日签订的租房合同除已收回的两间房屋外，其它部分继续履行。三、驳回河南省运输联营总公司的其他诉讼请求。二审案件受理费100元，由河南中原集装箱运输公司负担。本判决为终审判决。审判长　宁　宇审判员　张永军审判员　杨成国二〇一五年七月十三日书记员　苏小东来自：