（2015）赣中民一终字第128号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-12-29
案件名称
上诉人李某某甲、李某某乙与被上诉人黎某某房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李某某甲,李某某乙,黎某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条，第一百三十五条；《中华人民共和国契税暂行条例（1997年）》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赣中民一终字第128号上诉人（原审被告）李某某甲。上诉人（原审被告）李某某乙，系李某某甲之子。上列两上诉人共同委托代理人赖传华，宁都县同心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）黎某某。委托代理人黎晓宇，江西翠微律师事务所律师。上诉人李某某甲、李某某乙因与被上诉人黎某某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁都县人民法院（2014）宁民一初字第1566号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：被告李某某甲与李某某乙系父子关系，邓玲曾是李某某乙之妻。1970年起被告李某某甲一家居住在梅江镇马房背1号的公租房内，后被告李某某甲一家在梅江镇龙边溪另建房屋，1987年被告李某某甲一家搬入梅江镇龙边溪的新房，之后原告黎某某就搬入梅江镇马房背1号。1992年原告黎某某与被告李某某甲商量购买梅江镇马房背1号的房屋，并于1992年12月25日先行支付了3500元购房款。1992年公租房改革，被告李某某甲因在梅江镇龙边溪有住房，不符合公改房条件，则以其儿子李某某乙的名义购买该公租房，1992年12月31日被告李某某乙与宁都县房地产公司签订《宁都县公有房屋买卖合同》，花费6789.65元购得30.04%产权。1996年原告黎某某与被告李某某甲再次商定买房事宜，并且原告黎某某分别在1996年7月25日付房款5000元、1996年12月8日付房款7000元、1996年12月11日付房款31000元，共计43000元。1997年公租房进行全面改革，1997年12月24日被告李某某乙再次与宁都县房地产公司签订房改房的产权合同，扣除工龄抵扣款，李某某乙再支付了3753.71元购得该房屋的全部产权。1992年、1997年两年购买公租房的所有手续均由被告李某某甲代李某某乙办理，之后被告李某某甲也将该两次购买公租房的手续资料及房产证交给原告黎某某，后因房产证需要求进行换证，被告李某某甲叫原告黎某某把房产证拿回，但2000年被告李某某甲换房屋产权新证时仍办理了户名为李某某乙的产权证。2007年9月16日原告黎某某再次向被告李某某甲支付了购房款30000元。之后原告黎某某多次找被告方办理产权过户手续，因房屋价值的升值被告方就反悔。为此，原告诉至法院要求被告将位于梅江镇马房背1号的房屋产权过户至原告名下，并由被告承担相关的办证税费。原审法院认为：原告黎某某与被告李某某甲虽未订立书面的房屋买卖合同，但双方口头约定房屋买卖事宜有证人温某某、李某某丙、刘某某的证词所证实，而且被告李某某甲在庭审中也承认当时是说将房屋出售给原告黎某某，被告李某某甲也将梅江镇马房背1号的房屋交付给原告黎某某实际使用至今二十余年，则原告黎某某与被告李某某甲之间房屋买卖关系成立且已生效并部分履行，但双方对房屋价格及产权过户费用的承担仍约定不明确。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价格或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同条款或者交易习惯确定”；第六十二条“当事人就合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府或者政府指导价的，按照规定履行。…（六）履行费用的负担不明确，由履行义务一方负担”；第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”的规定。现原、被告对房屋的价格约定不明确，参照1996年的房屋市场价，本院认定该梅江镇马房背1号的房屋价款为46500元，2007年原告黎某某再次支付30000元，视为原、被告对房屋价格补充约定为76500元。原、被告对办理产权过户手续的费用承担约定不明确，因办产权过户手续的义务在于被告方，则办理产权过户手续费用应由被告方承担。但依据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”则原、被告之间房屋买卖契税应由原告黎某某承担，其他相关税费由被告方承担。被告方辩称房屋产权所有人李某某乙不同意将该房屋出售给原告黎某某。因被告李某某甲与李某某乙是父子关系，而梅江镇马房背1号房屋产权购得所有手续都是被告李某某甲办理，原告黎某某在房屋居住了几十年，房款也支付给被告李某某甲几十年，被告方未提供任何证据证明其向原告黎某某表示不愿出售房屋，且也未将房款返还原告黎某某。因此，原告黎某某有理由认为被告李某某甲出售梅江镇马房背1号房屋的行为得到被告李某某乙授权与认可，则本院对被告这一辩称理由不采纳。原被告虽在1992年曾经协商过房屋买卖事宜，但买卖合同的具体内容在1996年才确定，被告方也是在1997年才取得该争议房屋的全部产权，则诉讼时效的起算点应从1997年开始起算，为此本案未超过20年的最长诉讼时效规定，对被告方辩称该案已过最长诉讼时效的主张不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、被告李某某乙于本判决生效后三日内协助原告黎某某办理房屋产权的转移登记手续并承担办理产权转移登记手续的相关费用；二、办理梅江镇马房背1号房屋产权转移登记的契税由原告黎某某承担，其他相关税费由被告李某某甲、李某某乙承担。案件受理费963元，由被告李某某甲、李某某乙承担。上诉人李某某甲、李某某乙上诉称：上诉人与被上诉人房屋买卖的实际履行时间为2007年9月16日。被上诉人于当日支付的3万元为购房款而非办理房屋产权过户的费用。被上诉人当日交清所有房款后，上诉人已多次口头告知被上诉人去房产部门办理产权变更过户手续，终因被上诉人以无钱去办理为由搁至今日。按照惯例及交易习惯，房屋买卖办理产权过户的相关规费都是由买受人承担，原审判决由上诉人承担该费用有失公平公正。请求二审法院依法撤销原判第二项，改判办理梅江镇马房背1号房屋产权转移登记的相关规费由被上诉人承担。被上诉人黎某某辩称：上诉人称多次告知答辩人去房产部门办理过户手续，这是歪曲事实。在原审诉讼中，上诉人还在否认房屋买卖的事实，怎么可能会多次叫答辩人去办理过户手续呢？明显不合情理。上诉人所谓的“惯例、交易习惯”不成立。因为法律适用原则是“有约定的，从约定。无约定的，从法定”。本案对于过户相关费用的承担约定不明，则依照法定即合同法的规定。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点是，办理案涉房屋变更登记的相关税费应由谁承担。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价格或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同条款或者交易习惯确定”、第六十二条第一款第（六）项规定：“当事人就合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……。（六）履行费用的负担不明确，由履行义务一方负担”、第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”。本案中被上诉人为购房人，故被上诉人应承担契税。对于案涉房屋产权变更登记的其他相关税费，上诉人李某某甲、李某某乙并没有提交证据证明其与被上诉人之间在房屋买卖中的惯例及交易习惯，双方对办理案涉房屋产权变更登记相关税费的承担约定不明确，而办理产权变更登记手续的义务在于上诉人方，故办理案涉房屋产权变更登记的其他相关税费应由上诉人承担。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人李某某甲、李某某乙负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐军审 判 员 傅忠代理审判员 彭莉二〇一五年七月十三日书 记 员 王佳代理书记员 曾慧 微信公众号“”