（2014）通中民终字第02921号

裁判日期: 2015-07-13

公开日期: 2015-07-22

案件名称

刘国柱与江苏普泽医药有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南通市中级人民法院

所属地区

江苏省南通市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江苏普泽医药有限公司,刘国柱

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南通市中级人民法院民事判决书（2014）通中民终字第02921号上诉人（原审被告）江苏普泽医药有限公司（原海安县医药有限公司），住所地海安县海安镇通榆中路55号。法定代表人许志刚，董事长。委托代理人胡志凤，江苏钻石律师事务所律师。委托代理人刘宏，江苏震阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘国柱。委托代理人唐臻华，江苏慧眼律师事务所律师。上诉人江苏普泽医药有限公司（以下简称普泽公司）因与被上诉人刘国柱房屋买卖合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2014）安曲民初字第0048号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2005年由于海安县曲塘镇镇区改造，海安县医药有限公司（以下简称医药公司）取得海安县曲塘镇人民中路88号土地的使用权，并被批准自筹资金在该处建设房屋（1-2层为营业用房，其余按照住宅套房建设）。2009年2月3日，医药公司取得该宗土地建筑面积为3971.38平方米的成套住宅所有权。2012年10月14日，海安县城市建设重点工程指挥部办公室作出14号会议纪要，医药公司获准对外出售房屋资格。2006年初医药公司与刘国柱口头约定：刘国柱购买医药公司位于曲塘镇人民中路88号商业房产109室。刘国柱于2006年1月12日、同年1月17日、同年1月21日、同年12月25日四次分别向医药公司交纳房款50000元、40000元、60000元、100000元，合计250000元。2010年5月10日，医药公司向刘国柱下发的催收房款通知，告知刘国柱应在同年5月20日前交清所欠房款108435元，收到通知后，刘国柱未补交房款。医药公司认为双方当时口头商定的房价是5500元／平方米，刘国柱尚欠公司房款108435元。刘国柱则辩称房款已全部结清，因为当时双方口头协商房屋总价款为250000元。庭审中，刘国柱主张要求医药公司赔偿损失25000元。其依据是医药公司曾口头承诺办理水、电开户，承诺店面房的后墙有窗户。但上述两项均未做到，都是刘国柱自己出钱办理的。讼争房屋的推拉门经常损坏，下水不畅通易阻塞，整个下水道、化粪池堵塞都是自己出钱改造的。同时医药公司收取房款后没有及时办理过户手续，给刘国柱精神上造成了伤害，刘国柱还需花费人力、时间奔走、催促，造成了一定的经济损失。对损失刘国柱未能提供相关的证据予以证明。海安县人民法院于2013年11月立案受理医药公司起诉刘国柱，要求刘国柱补充房款108435元一案。经过审理，该院以医药公司未能提供双方合同成立时的价格，判决驳回了医药公司的诉讼请求。原审法院认为，医药公司在未具备对外出售房屋资格的情况下与刘国柱口头协议买卖房屋，在2012年10月医药公司取得了对外出售房屋资格，此时刘国柱已向医药公司交付房款且医药公司亦已交付讼争的房屋，因此双方之间的房屋买卖合同依法成立且受法律保护。刘国柱主张要求被告医药公司及时办理产权过户手续符合法律规定。刘国柱主张要求医药公司赔偿其损失25000元并未提交相应证据证明，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、医药公司在判决发生法律效力后十五日内将位于海安县曲塘镇人民中路88号109室房屋产权过户给刘国柱，所需费用由刘国柱负担。二、驳回刘国柱的其他诉讼请求。案件受理费505元，由刘国柱负担。宣判后，医药公司不服，向本院提出上诉称，首先，刘国柱未按照本公司要求交清购房款，无权要求本公司为其办理房屋产权过户。第二，本公司已就另案纠纷提起上诉，一审法院依据未生效判决作为本案定案依据显然不当。请求二审法院撤销一审判决第一项，改判驳回该项请求。被上诉人刘国柱答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，案涉房屋买卖的法律关系合法有效，双方约定的价格合理有据，约定的价款已经全部给付，故请求二审驳回上诉、维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。二审中，医药公司提供以下证据：1、刘国柱的答辩状，证明刘国柱自己陈述在2006年缴款时双方对房屋的价格没有达成合意。2、卢广勤、卢宝均、许德平、马国勤、顾文浒、徐源、邓国富购买同一地点商铺的首付款凭证，证明这些人购买商铺的时间基本相当，他们购置商铺的价格基本反映当时的市场价。3、许德平、顾文浒、尤国强、邓国富、王永新20**年3月办理产权证时缴纳房款的发票，证明购买同一地段上诉人出售的商铺，其他购买方在办证时缴纳房款，上述购买者同样没有办理欠款手续，从而进一步证明一审法院推理交房没有办理欠款手续，就证明不欠款的逻辑错误。刘国柱质证认为：对证据1没有异议，双方对案涉房屋的总价已经形成合意，因为是口头协议，在2006年分期交款过程中，本人多次催促医药公司签订正式合同，避免将来发生争议，但是医药公司找借口推托。最终房屋的总价按照双方口头约定进行了确定，从答辩状可以看出在交最后一笔款时，医药公司讲再交10万元就把钥匙给本人，本人拿到钥匙时已经交足25万元，同时又看到王永新的合同总价与本人相近，故认为不存在争议了。证据2本人不知医药公司如何计算房屋价格。刘国柱提供以下证据：1、陶长海的房屋完税凭证，证明本人购买价格符合行业惯例。2、车行营业执照，车行经营的是杰宝大王电动车，鉴定报告中把杰宝大王作为重要地段参照标志用于鉴定2006年12月案涉房屋价值是不妥当的。因为车行设立的时间是2011年7月。医药公司质证认为：1、完税凭证可能与房屋实际价值存在出入。2、既然一审法院委托司法鉴定，没有确定鉴定的时间节点，应该予以释明或者补充鉴定，我们认为双方之间达成的口头协议，如果对价款存在争议，可以参照交易习惯进行确定，如果仍不能确定，应当按照订立合同时的市场价格进行确定。本院另查明，医药公司于2013年10月11日变更为普泽公司。本院还查明，海安县人民法院于2013年11月立案受理医药公司起诉刘国柱，要求刘国柱补充房款108435元一案（案号为2013安曲民初字第0641号）。经过审理，该院以医药公司未能提供双方合同成立时的价格，判决驳回了医药公司的诉讼请求。后医药公司不服，向本院提起上诉（案号为2014通中民终字第02923号），本院经审理，判决驳回其上诉，维持原判。本院认为，双方之间的房屋买卖合同依法成立且受法律保护，另案中，医药公司起诉要求刘国柱补足购房款，但该案经本院审理后对医药公司的诉讼请求不予支持，故刘国柱已交足购房款，医药公司应当为其办理房屋过户手续，对刘国柱该诉讼请求予以支持。医药公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费505元，由江苏普泽医药有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　杨　盛审　判　员　　季建波代理审判员　　张峥嵘二〇一五年七月十三日书　记　员　　施惠惠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；关注公众号“”