（2015）长中民三终字第02702号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-10-30
案件名称
莫惠岚与湖南鹏鑫投资置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖南鹏鑫投资置业有限公司,莫惠岚
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百五十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第02702号上诉人（原审被告）湖南鹏鑫投资置业有限公司，住所地长沙市天心区书院路2号。法定代表人刘红波，总经理。委托代理人陈伟博、贾晴，湖南星邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）莫惠岚。委托代理人李可。上诉人湖南鹏鑫投资置业有限公司（以下简称鹏鑫公司）与被上诉人莫惠岚商品房销售合同纠纷一案，湖南省长沙市天心区人民法院于2015年3月17日作出（2014）天民初字第3894号民事判决。鹏鑫公司不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年2月2日，莫惠岚（买受人）与鹏鑫公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定莫惠岚购买长沙市天心区南湖路458号鹏鑫大厦C栋1215号房，单价为每平方米11151.50元，总金额为356625元。合同第十条（交付期限及条件）约定出卖人应当在2013年12月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将具备经验收合格并符合附件三约定的装饰、设备标准，并符合约定的商品房交付买受人使用，并约定如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、市政配套的批准与施工延误的：为配合政府新规、政策、规范的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级以上规划、文物、环保、土管、林业水利等主管部门根据法规及政策之规定采取行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期。合同第十一条（房屋交接及违约责任）第一款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起3天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十一条第二款约定，由于出卖人的原因逾期交付商品房超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。另外，《﹤商品房买卖合同﹥的补充协议》（附件四）第六条第8项约定买卖合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承担在买卖合同第十条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续。上述合同签订后，莫惠岚按合同约定交付购房款，2013年5月28日，鹏鑫公司与长沙新奥燃气有限公司签订《管道燃气设施配套工程协议》，约定鹏鑫公司付款并具备施工条件后进场施工，工期为90天。2013年12月，新奥公司出具《情况说明》，说明南湖路隧道市政工程将延期三个月完成。鹏鑫公司于2014年4月29日登报公告通知涉案房屋业主“C栋公寓已达到交房条件，于2014年4月30日起办理收房手续”。另查明，2014年9月28日，长沙市住房和城乡建设委员会向涉案房屋业主出具《关于鹏鑫公寓信访问题的答复》，答复查明工程未经组织竣工验收即交付使用，为此，长沙市建设工程质量监督站于2014年8月1日向开发商下发了《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收》的函，要求其及时组织竣工验收。关于竣工验收时间，鹏鑫公司提供了2013年9月12日经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收的验收表与2014年9月17日的竣工验收备案表，竣工验收备案表上勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位载明竣工验收日期为2014年9月17日，并于2014年9月30日进行了竣工验收备案登记。结合莫惠岚提供的长沙市住房和城乡建设委员会于2014年9月28日出具的答复“工程未经组织竣工验收即交付使用”，认定涉案工程竣工验收的时间为2014年9月17日。原审法院认为，当事人依法订立的合同受法律保护。莫惠岚与鹏鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。莫惠岚依约交付了全部购房款，鹏鑫公司应按照合同约定的交付期限与交付条件将涉案商品房交付给莫惠岚。鹏鑫公司抗辩认为因市政工程南湖路过江隧道工程施工导致鹏鑫大厦庭院管网及入户工程延期三个月，属于合同约定可以延期的情形，经审查，鹏鑫公司主张南湖路过江隧道工程施工导致鹏鑫大厦庭院管网及入户工程延期，不属于不可抗力的法定情形，亦不符合《商品房买卖合同》约定的“市政配套的批准与施工延误”的情形，鹏鑫公司提出的此项抗辩理由，应不予支持。鹏鑫公司抗辩认为涉案商品房已于2013年9月竣工验收，并已于2014年4月29日公告通知莫惠岚收房。根据鹏鑫公司提供的竣工验收备案表以及长沙市住房和城乡建设委员会的答复，竣工验收的时间应认定为2014年9月17日，而鹏鑫公司在竣工验收之前即发布交房公告，此时尚未达到交房条件，莫惠岚有权拒绝收房。但涉案商品房达到交付条件后，莫惠岚应配合鹏鑫公司在合理期限内办理收房手续，故鹏鑫公司应承担逾期交房之日至竣工验收备案之日的违约责任。对于2013年12月31日至2014年9月30日期间的违约金，应予以支持。根据合同约定的违约金标准（日万分之二）计算，鹏鑫公司应承担违约金19257.75元（356625元×日万分之二×270天）。对于2014年9月30日之后的违约金，系莫惠岚未及时办理收房验房手续而扩大的损失，应由莫惠岚自行承担。莫惠岚主张合同第十条约定的“经验收合格”的交房条件应理解为经行政部门备案的备案验收。但对交房条件合同条款有明确约定，该约定不违反法律规定，合法有效。双方当事人因逾期交付房屋发生争议，涉案房屋未实际交付，根据莫惠岚的诉讼请求，要求鹏鑫公司继续履行合同，并由其出示和移交合法的交房验收证明，对此应予支持，鹏鑫公司应交付涉案房屋，并按合同约定交付相关证明文件。关于莫惠岚主张的租金收益损失，《商品房买卖合同》对逾期交房的违约责任进行了约定，其已主张违约金损失，另外主张租金收益的损失，无合同依据，应不予支持。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条以及参照建设部《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条之规定，判决如下：（一）限湖南鹏鑫投资置业有限公司于本判决生效后15日内将位于长沙市天心区南湖路458号的鹏鑫大厦C栋1215号房交付给莫惠岚，并由湖南鹏鑫投资置业有限公司根据合同约定交付相关证明文件；（二）湖南鹏鑫投资置业有限公司于本判决生效后15日内向莫惠岚支付自2013年12月31日至2014年9月30日期间的逾期交房违约金19257，75元；（三）驳回莫惠岚的其他诉讼请求。本案受理费减半收取413元，由湖南鹏鑫投资置业有限公司承担313元，莫惠岚承担100元（此款莫惠岚已预交，由湖南鹏鑫投资置业有限公司直接支付给莫惠岚）。鹏鑫公司不服，上诉称：1、原判错误认定南湖路隧道施工工程导致鹏鑫大厦管网及入户工程延期，不属于不可抗力的法定情形，亦不符合合同约定的市政配套的批准及施工延误情形，导致错误计算违约期间的起算时间；2、原判未认定上诉人提交的建设工程竣工验收表，混淆竣工验收和综合竣工验收，错误认定上诉人逾期交房的违约期限。请求撤销原判，发回重审或依法改判。莫惠岚辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。鹏鑫公司作为商品房出卖人应当尽到高度的注意和谨慎义务，其与新奥燃气公司签订《管道燃气配套工程协议》时，南湖路过江隧道正在施工，涉案商品房邻近南湖路过江隧道，鹏鑫公司应当可以预见南湖路过江隧道施工可能影响工程进度。原判未支持鹏鑫公司主张的南湖路过江隧道施工工属于不可抗力的法定情形，并无不当。该情形亦不符合《商品房买卖合同》约定的“市政配套的批准与施工延误”，上诉人的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。鹏鑫公司提供的2013年9月12日、2014年9月17日的《建设竣工验收表》上标明的竣工验收时间互相矛盾，原审法院根据长沙市住房和城乡建设委员会2014年9月28日出具的答复确认2014年9月17日为竣工验收日期并无不妥。并以此确定逾期交房时间亦符合合同约定和法律规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费826元，由上诉人湖南鹏鑫投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 凯审 判 员 王 勇代理审判员 金新贵二〇一五年七月十三日书 记 员 杨 蓓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”