（2015）顺庆民初字第649号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2016-03-11
案件名称
乐山市中盛房地产开发有限公司与陈建商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南充市顺庆区人民法院
所属地区
南充市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乐山市中盛房地产开发有限公司,陈建
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条
全文
南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺庆民初字第649号原告乐山市中盛房地产开发有限公司。法定代表人徐易。委托代理人樊新屏。被告陈建，男。本院于2014年12月30日立案受理了乐山市中盛房地产开发有限公司（简称中盛公司）诉被告陈建商品房销售合同纠纷一案，依法由审判员文君担任审判长，与人民陪审员李大治、罗平组成合议庭于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告中盛公司的委托代理人樊新屏、被告陈建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中盛公司诉称：2010年12月17日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定，被告购买原告开发的“南充公馆”7栋2单元9楼2号商住楼一套，总价款为372420元整，付款方式为贷款，……。被告按合同约定支付了总价款30%的首付款（即112420元），其余为按揭贷款。2012年10月1日，被告与原告办理了收房手续，同时办理了委托原告代办房屋权属证书的公证手续、提供了办理房屋权属证书的相关资料、缴纳了专项维修资金、按政策预交了契税。在原告为其代办房屋所有权证书过程中，被告应提供婚姻状况证明未提供，导致原告不能为被告代办案涉房屋所有权证，进而导致原告无法为被告代办案涉房屋他项权证，且原告为被告按揭贷款向按揭贷款银行提供的保证也无法解除，从而给原告经营活动造成了不良影响。原告多次通知被告提供婚姻状况证明，被告应按房屋总价款按每逾期一日万分之四的标准承担违约责任。为促使被告履行合同约定义务，原告请本单位的常年法律顾问于2014年4月7日向被告发出《律师函》，要求被告限期履行合同约定的义务，并办理房屋交接手续，被告仍不予理睬。原告认为，被告不按约定履行义务，已经违反双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，应承担相应的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，再向你院提起诉讼，请求判令被告向原告提交被告近期婚姻状况证明，向原告支付违约金122153.76元。原告为支持自己的主张，向法庭提交了如下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证复印件，被告身份证及结婚证复印件，证明原、被告主体身份；2、商品房买卖合同及补充协议复印件各一份，证明原、被告之间签订了房屋买卖合同；3、交房通知单、缴款通知单、房屋面积确认书、房屋交付确认书、承诺书、有关契税的承诺书、办证资料交接确认书、房屋权属登记信息查询结果单等复印件各一份，证明双方已经办理交接房手续，原告已履行合同义务；4、授权委托书及公证书，证明被告委托原告为其代办按揭手续；5、特快专递回执，证明原告催促被告提交办证手续。被告陈建辩称：原告陈述的不是事实，我的首付款是142400元，原告却说是112420元，说明其内部管理混乱。婚姻状况证明我交了好几次了，不把所有的东西交齐，我根本接不到房。因为房屋质量问题，我长期与原告沟通，他们却不把我的常用手机号向法庭提交。被告陈建为了支持自己的主张，向法庭提交了如下证据：1、还款记录一份，证明自己按时足额支付了按揭款；2、民事诉状一份、合同复印件一份、技术鉴定报告一份，证明房屋存在质量问题，我与原告还在诉讼中；3、租赁合同一份，证明因房屋质量问题无法居住，导致我到处租房。经审理查明：2010年12月17日，原、被告之间就购买南充公馆7幢第2单元9层2－902号住房签订了《商品房买卖合同》，在合同第六条对付款方式及期限进行约定：买受人采取以下方式付款。贷款方式付款。买受人首期支付购房总价款的30%，即（人民币）壹拾壹万贰仟肆佰贰拾元整（大写），其余价款贰拾陆万元整向银行或住房公积金管理机构借款支付。购房款应存入预售款监管帐户，帐户：工行南充分行帐号，具体付款方式及期限的约定见附件五。同日，双方又就《商品房买卖合同》签订了《补充协议》，在第四条中对第六条做了补充约定，被告采取了抵押贷款方式（即银行按揭方式）付款，双方执行以下约定：（一）乙方付款时间：（1）于2010年12月17日前，支付首付款人民币￥112420元（大写人民币壹拾壹万贰仟肆佰肆贰拾元整，含乙方已支付的定金）；（2）其余房价款计人民币贰拾陆万元整，由乙方向银行申请按揭贷款，乙方委托银行将取得的按揭贷款全部一次性转付甲方指定的帐户。（二）乙方在签订合同之前，已充分阅读了甲方向其展示的建设银行办理按揭贷款所列条件和程序的内容，对银行有关个人按揭贷款的政策、办理条件和程序以及应承担的费用完全充分了解，并承诺其符合申请本条约定按揭贷款的全部条件。乙方承诺：其将按照该条件内容在合同签订后7个工作日内，准备好相应的按揭贷款资料，并在甲方通知之日起20日内与银行办理完毕按揭贷款手续。（三）按揭贷款购房的办理程序：（1）乙方应在合同签订后的7个工作日内，向银行提供按揭贷款的全部有效资料。银行根据乙方的资信条件，审核乙方的贷款成数、年限、金额，并按银行规定办理按揭贷款手续。（2）如银行不认可乙方的资信条件，乙方必须提高首付款比例直至符合银行办理按揭贷款的条件或一次性向甲方付清全部房款。乙方应在得到通知（含银行现场答复、甲方电话或函件通知）之日起6个工作日内一次性将增加的首付款支付给甲方，并在付款后的5个工作日内办理完毕银行按揭贷款的全部手续，或者一次性付清全部房款；否则视为乙方违约，每逾期一天，乙方向甲方支付违约金人民币100元；如果逾期7日以上，每天按150元向甲方支付违约金。（3）乙方向银行申请按揭成数及年限以银行最终批准为准。甲方不承担乙方的贷款申请必然获得银行批准的保证。如银行批准的贷款额度与本协议约定的乙方的申请额度不一致，则两者之间的差额由乙方于银行审批结果揭晓后6日内付清，否则，乙方近日向甲方支付应付款万分之四的违约金。（4）如果乙方在四方通知之日起20日内，既未与银行办理完毕按揭贷款手续，也未付清全部房款，则视为乙方根本违约；乙方除按商品房成交总额的20%向甲方给付违约金外，甲方还有权单方终止合同并另行处理乙方所购的商品房。2012年9月30日，被告为原告出具了授权委托书，委托被告为其办理所购房屋的房产证和土地所有权证，并对该委托书进行了公证。2012年10月1日，原告将所购买住房交予被告。在交房的同时，原、被告还签订了《办证资料交接确认书》，双方确认乙方于2012年10月1日已向甲方交付了前述第1、2、6、8项资料，即身份证复印件、户口簿复印件、未婚证明原件（开具后二个月有效），公证的授权委托书，在确认书的第五项还约定：由于南充市房管局限定离婚证复印件和离婚后未再婚证明原件、未婚证明原件的有效期为自出具之日起二个月内有效，因此，如果乙方涉及提供第5项（即离婚证复印件和离婚后未再婚证明原件）或第6项资料（即未婚证明原件），乙方最迟应于甲方按照乙方在本确认书记载的联系方式（挂号信、短信、电话任何一种）向乙方发出通知之日起十五日内提交给甲方。在确认书的第八条约定：因乙方系按揭购房，为了不影响按揭银行的房屋他项权证办理和不影响甲方为乙方向按揭银行提供担保的保证金的退还和相关担保的解除，如果乙方未按本确认书第三、四、五、七条之约定如期履行相关义务导致房屋权属证书不能在合同约定的期限内办妥，甲方不承担《商品房买卖合同》约定的为乙方办理相关权属证书逾期所应承担的违约责任，乙方应根据由于乙方前述违约行为而导致房屋权属证书办理逾期的天数参照《商品房买卖合同》的补充协议第十条第二项约定标准向甲方支付违约金，并赔偿由此给甲方造成的经济损失。双方在《补充协议》第十条第二项的约定为：买卖合同履行过程中，符合约定退房条件的，任何一方按约定提出解除合同（退房）通知送达的，在解除合同（退房）通知送达对方之日起合同解除。乙方须在合同（退房）通知送达三日内到甲方售楼处与甲方签署解除所需文件（包括但不限于解约协议、办理买卖备案注销手续等相关手续），并于前述文件签署之日起十五日内配合甲方共同完成备案注销登记。乙方逾期办理上述手续的，每逾期一日，须按房屋总价款万分之五的标准向甲方支付违约金……2013年10月26日，原告通过快递向被告发函要求其限期提交婚姻状况证明，但被告一直没有提供，致使原告一直无法为其办理房产证，也无法办理银行按揭贷款手续，2014年4月7日，原告又向被告发出律师函，限被告于2014年4月30日前到南充公馆3栋2单元2楼2号向中盛公司提供距办证时间20天以内的婚姻情况证明，但被告仍然没有提供，原告故起诉来院，要求判令被告向原告提交近期婚姻状况证明，并支付违约金122153.76元，诉讼费用由被告承担。同时查明，2013年6月，原告委托四川省建筑科学研究院对南充市“南充公馆”6栋房屋主体结构的安全性进行了鉴定，2013年7月8日，四川省建筑科学研究院作出《技术鉴定报告》，其鉴定结论为：5.1综上所述，根据设计资料、施工资料及现场检查结果，经综合分析判断，南充市“南充公馆”6栋房屋的地基基础及上部主体结构的承载能力满足原设计正常使用下的安全性要求，即该房屋主体结构安全。5.2对填充墙（或后砌隔墙）裂缝以及第4.4条（4.4其它检查情况。1、该房屋部分墙体抹灰面层存在空鼓、开裂。2、该房屋个别屋面板局部有渗水痕迹。3、个别现浇板板底翘曲。4、屋盖变形缝处防水层开裂。）中的其它缺陷应采取措施进行整改处理。在装修、使用过程中应避免破坏房屋主体结构和超载使用。因房屋质量问题，被告向人民法院另案提起了诉讼。还查明，被告所购房屋系以按揭方式购得，2010年11月18日，原告即与中国建设银行股份有限公司南充分行签订了《个人住房／商业用房借款最高额保证合同》，为与建设银行发生借贷关系的全部债务人提供担保，在被告的房屋未办理他项权证的情况下完成了按揭手续，被告也按时足额支付了按揭款，只是因未接房而没有办理他项权证，因被告及其他未办理他项权证业主的原因，原告在建设银行处的保证金307059.63元尚未退回。在本案的审理过程中，被告陈建于2015年7月7日已将《婚姻登记记录证明》向本院提交，原告也于当天在法院将该证明领走。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”之规定，该合同合法有效，且被告已按合同约定将首付款交付给原告，原告也按约定将所售住房交给了原告，被告委托原告代为办理所购房屋的权属证书，就应当按照约定提供相关资料，根据双方的约定及履行情况可以看出，在交接房的时候时，被告已向原告提供了婚姻状况证明，因为原告未及时前去办理，导致该证明失效，原告自身也存在过错，不能简单认定被告违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告可以继续要求被告提供办证必需的近期婚姻状况证明，经本院释明，被告已将该证明通过法院转交与原告，该义务已得到履行，对此本院不再做处理。但对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告乐山市中盛房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2744元，由原告乐山市中盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 员 文 君人民陪审员 李大志人民陪审员 罗 平二〇一五年七月十三日书 记 员 敬 敏 关注微信公众号“”