（2015）海民初字第16178号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2015-11-03
案件名称
王彦春与北京路飞石油技术发展有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王彦春,北京路飞石油技术发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第16178号原告王彦春，男，1985年5月2日出生。身份证号：×××。委托代理人吴国明，北京市中勤律师事务所律师。被告北京路飞石油技术发展有限公司，住所地北京市海淀区双清路3号35023室，注册号：110108012245980。法定代表人吕涛，总经理。委托代理人杨葵。原告王彦春与被告北京路飞石油技术发展有限公司（以下简称路飞石油公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员隋秋红独任审判，公开开庭进行了审理。原告王彦春的委托代理人吴国明，被告路飞石油公司的委托代理人杨葵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王彦春诉称，2013年1月28日，我通过竞拍方式竞得了位于北京市海淀区35号楼房产（以下简称35号楼房产），2013年3月7日北京市第一中级人民法院出具了（2012）一中执字第506-1号执行裁定书，裁定书第二条明确载明：“北京市海淀区35号楼房产的所有权及相应的其他权利归买受人王彦春所有，上述房产的财产权自本裁定书送达王彦春时起转移。”所以自2013年3月7日我依据执行裁定取得了房屋的所有权。我在办理交接过程中发现路飞石油公司作为承租人与原房屋所有权人签订有租赁合同，承租房号为315号的房屋。后双方重新签订房屋租赁合同，合同的初始期为2013年3月7日。合同签订后路飞石油公司以房屋租金已交付给原产权人为由，拒绝支付2013年3月7日起至2013年9月30日的房屋租金。故现起诉要求判令路飞石油公司支付房屋租金43055.75元，诉讼费由该公司承担。路飞石油公司辩称，我公司与万和置业有限公司（以下简称万和公司）签订了315号房屋的租赁合同，租赁期为2013年1月1日至2014年12月31日，合同正常履行，2013年3月21日我公司向万和公司支付2013年4月1日至2013年9月30日租金。支付租金时未收到任何所有权人变更的通知，且万和公司仍在X大厦内部原址办公，并向我方开具发票，王彦春直至2013年4月27日才通知我方，由此造成的后果应当由王彦春承担。王彦春在2013年9月16日通知我公司向其交纳租金，通知显示只是2013年10月1日以后的租金，并未主张之前的租金，可视同王彦春承认我公司与万和公司的合同履行有效性，而且在2013年9月20日双方签租赁合同时，王彦春明知我公司已交纳了之前的租金，在合同中并未主张之前的租金。2013年12月25日双方协商解除合同时，解除协议及违约金均进行了约定，我公司与王彦春已不存在任何争议。综上，公司不同意王彦春的诉讼请求。经审理查明，王彦春于2013年1月28日通过拍卖以最高价竞得35号楼房产，2013年3月7日北京市第一中级人民法院出具了（2012）一中执字第506-1号执行裁定书，裁定35号楼房产的所有权及相应的其他权利归买受人王彦春所有，上述房产的财产权自裁定书送达王彦春时起转移。在王彦春取得35号楼所有权之前，路飞石油公司即为35号楼房产315号房屋的承租人。该公司自述其自2009年起就在35号楼房产租赁办公，该公司于2012年12月12日与35号楼房产的原产权人万和公司签订租赁合同，租赁期为2013年1月1日至2014年12月31日，租金每月6920元，每三个月为一个租赁期，每期必须提前十天一次性付清下一个租赁期租金。路飞石油公司于2013年3月21日向万和公司支付了2013年4月1日至2013年9月30日期间的租金37368元，路飞石油公司就此向法庭提交了万和公司开具的租金发票予以证明，王彦春认可发票的真实性，但表示发票不能作为已付租金的凭证，其未就否认的事实向法庭提供相应反证证明。王彦春还指出按合同约定，路飞石油公司每期应交纳3个月的租金，而路飞石油公司此次一次性交纳了6个月的租金，且数额也与合同约定不同。对此路飞石油公司解释，在与万和公司合同履行过程中，万和公司承诺一次性交半年的打九折，故其资金充裕时会一次性交半年的租金。2013年9月20日，王彦春与路飞石油公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定315号房屋的租赁期为2013年3月7日至2014年12月31日，租金标准每月6920元，按三个月为一个租赁期支付租金，下一个租赁期的租金应提前十日一次性付清。路飞石油公司向王彦春交纳了自2013年10月1日至2013年12月31日期间的租金，2013年3月7日至2013年9月30日期间的租金未交纳。路飞石油公司陈述双方在商谈签订租赁合同时，就告知王彦春已向原产权人万和公司交纳了诉争期间的租金的事实，王彦春承诺双方合同倒签至2013年3月7日，是为了体现王彦春通过法院裁定取得房产的日期为该日，并没有向其主张过诉争期间的租金。王彦春否认曾承诺放弃向路飞石油公司收取诉争期间的房租。就路飞石油公司所述王彦春从未向该公司主张过诉争期间的租金一节，王彦春认可未发出过书面催缴通知，但曾口头向该公司主张过租金，合同解除后由于找不到该公司就无法向其催缴租金，但就此项陈述未向法庭提供相应证据证明。对于万和公司及王彦春何时告知路飞石油公司房屋产权转移的事实，路飞石油公司表示未接到过万和公司的通知，王彦春直至2013年4月27日才委托代理人通知该公司大厦变更产权人，该公司与万和公司核实，万和公司回复此事不真实。王彦春表示在2013年3月中旬就在35号楼房产采取张贴公告的方式通知产权人变更一事，但就此未向法庭提供相应证据证明。经查，北京市第一中级人民法院曾于2012年8月29日在35号楼房产张贴公告，公告内容为涉案房产已被查封，自2011年11月28日查封之日起，上述财产不得办理抵押、转让、出租等任何权属变更及转移登记手续，凡查封期间办理上述手续，将依法视为无效，由此造成的经济损失自行承担。路飞石油公司表示未曾见过法院张贴的公告，也没有见过王彦春张贴的公告。2013年12月25日，王彦春与路飞石油公司签订合同解除协议，就315号房屋合同解除事宜达成协议，路飞石油公司向王彦春支付违约金，王彦春收到违约金后视为同意与路飞石油公司解除原租赁合同，路飞石油公司应于2014年1月10日前将房屋腾空并按原状与王彦春交接该房屋及其附属物品、设备设施，同时结清水、电等相关费用。上述事实，有双方当事人陈述，房屋租赁合同，租金发票，合同解除协议、（2012）一中执字第506-1号执行裁定书，（2012）一中执字第506号公告等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。租赁合同履行过程中租赁房屋发生所有权变动的，房屋所有权变动的时间为新的租赁关系成立的时间。本案中，路飞石油公司与万和公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，在双方租赁合同的履行过程中，租赁房屋被法院查封并拍卖，房屋所有权发生转移，故在王彦春通过法院裁定取得租赁房屋所有权之日起，路飞石油公司与王彦春之间成立新的租赁关系。但在租赁房屋所有权发生转移之前，万和公司仍是该房产的所有权人。王彦春于2013年1月28日就已通过拍卖竞得租赁房屋，但其未提供充分证据证明已将该事实及时通知承租人路飞石油公司，路飞石油公司一直租赁讼争房屋进行经营，现王彦春无充分证据证明路飞石油公司在预交租金时已知晓租赁房屋所有权已转移至王彦春的名下，其仅以路飞石油公司多交三个月房租并享受租金优惠的理由不足以证明路飞石油公司预交租金时存在恶意。加之王彦春虽主张按照其与路飞石油公司签订的新的房屋租赁合同约定，租期从其取得租赁房屋所有权时起算，但该合同签订时间为倒签，从双方实际履行合同的情况来看，王彦春未提供充分证据证明在合同履行期间向该公司催缴过诉争期间的租金，履行过程中也没有主张过以后付的租金先抵缴双方争议期间的租金。合同解除则合同的权利义务终止，王彦春与路飞石油公司签订合同解除协议，协议中对于违约金、房屋交接、相关款项的清结均进行了约定，也没有涉及到诉争期间的租金问题。结合上述情形，路飞石油公司所述王彦春放弃向该公司索要诉争期间的租金的陈述明显更符合合同实际履行情况；且承租人作为弱势和被动的一方，在缔约地位上与出租人并不平等，故不能以合同所确定的起租日期作为路飞石油公司应当向其交纳诉争期间租金的依据。王彦春虽对路飞石油公司已向万和公司交纳了诉争期间的租金的事实不予认可，但路飞石油公司就此事实向法庭提交了万和公司开具的诉争期间的租金发票，而王彦春未就此异议向法庭提供任何反证予以推翻，故本院对其该项反驳不予采信。综上，王彦春向路飞石油公司主张诉争期间的租金缺乏事实与法律依据，故本院对王彦春的诉讼请求不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：驳回王彦春全部诉讼请求。案件受理费四百三十八元，由王彦春负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 隋秋红二〇一五年七月十三日书 记 员 杨 静