（2015）佛城法民一初字第684号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2016-09-28
案件名称
曹立元、陈幸玉等与佛山市华艺物业经营管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹立元,陈幸玉,黄志敏,揭利银,邓赛雄,鲁志刚,向利娴,刘铭洪,ＸＸ鹏,李彬,李纲,李云,霍丽环,洪秋蓬,叶子杰,李育聪,莫信,林经辉,陈英,熊荣,陈应华,汤名进,杨少华,张胡,张铁军,张秋妹,杨惠清,李雄,周林许,庞志强,陈金莲,李伟成,李维灿,李启新,陈喜潮,陈健维,何秉成,黄福泉,许旭升,佛山市华艺物业经营管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三条，第四条，第六条，第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第684号原告曹立元，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××。原告陈幸玉，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××。原告黄志敏，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××。原告揭利银，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××。原告邓赛雄，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××。原告鲁志刚，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××。原告向利娴，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××。原告刘铭洪，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××。原告ＸＸ鹏，男，汉族，住江西省南昌市湾里区。公民身份号码×××。原告李彬，男，汉族，住广东省陆丰市。公民身份号码×××。原告李纲，男，汉族，住江西省南昌市湾里区。公民身份号码×××。原告李云，男，汉族，住江西省南昌市湾里区。公民身份号码×××。原告霍丽环，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××。原告洪秋蓬，男，汉族，住广东省深圳市福田区。公民身份号码×××。原告叶子杰，男，汉族，住广东省云浮市新兴县。公民身份号码×××。原告李育聪，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××。原告莫信，男，汉族，住广东省怀集县。公民身份号码×××。原告林经辉，男，汉族，住广东省廉江市。公民身份号码×××。原告陈英，女，汉族，住江西省宜春市奉新县。公民身份号码×××。原告熊荣，男，汉族，住江西省南昌市安义县。公民身份号码×××。原告陈应华，男，汉族，住广东省湛江市霞山区。公民身份号码×××。原告汤名进，男，汉族，住江西省南昌市安义县东阳。公民身份号码×××。原告杨少华，男，汉族，住江西省南昌市安义县。公民身份号码×××。原告张胡，男，汉族，住江西省南昌市安义县。公民身份号码×××。原告张铁军，男，汉族，住湖南省湘阴县文星镇江。公民身份号码×××。原告张秋妹，女，汉族，住江西省南昌市安义县长埠镇江。公民身份号码×××。原告杨惠清，女，汉族，住广东省汕头市濠江区。公民身份号码×××。原告李雄，男，汉族，住江西省南昌市湾里区。公民身份号码×××。原告周林许，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××。原告庞志强，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××。原告陈金莲，女，汉族，住广东省阳西县。公民身份号码×××。原告李伟成，男，汉族，住广东省清新县。公民身份号码×××。原告李维灿，男，汉族，住广东省陆丰市。公民身份号码×××。原告李启新，男，汉族，住广东省廉江市。公民身份号码×××。原告陈喜潮，男，汉族，住广东省普宁市。公民身份号码×××。原告陈健维，女，汉族，住广东省佛山市禅城区澜石沙岗村宁安。公民身份号码×××。原告何秉成，男，汉族，住广东省佛山市南海区。公民身份号码×××。原告黄福泉，男，汉族，住广州市海珠区。公民身份号码×××。原告许旭升，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××。上述原告共同委托代理人胡益兴，广东昊法律师事务所律师。被告佛山市华艺物业经营管理有限公司，住所佛山市禅城区。法定代表人陈耀荣，董事长。委托代理人梁光楷、区丽容，广东煜日律师事务所律师。原告曹立元等39人诉被告佛山市华艺物业经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理。本案依法适用简易程序，由代理审判员丁保国独任审判。本案于2015年5月29日公开开庭进行了审理。39名原告共同委托代理人胡益兴，被告委托代理人梁光楷、区丽容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月至2015年1月，被告经营的华艺装饰材料物流城北区2座、3座、8座仍在建设，但被告即开始向社会招租，并且每间铺位须先交纳7万元推广费才可以签订合同。为了顺利签订合同，各原告分别向被告交纳了推广费。2014年2月，被告开始与原告分别签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》，约定租金每月60元／平方米，管理费每月42元／平方米，原告从2014年6月15日开始向被告交纳租金等。但原告认为，一、合同签订后，原告投入大量资金装修，但截止至2015年2月28日，被告经营管理的华艺装饰材料城北区市场经常堵塞、封闭、长期嘈杂、混乱无序，导致市场无法正常经营，故租金应相应顺延，不应从2014年6月15日交纳租金，应从2015年3月1日开始交纳租金。二、管理费应从每月42元／平方米变更为每月3元／平方米。被告交付的铺位普遍缩水10%左右，被告管理事务较少，实际支出成本每月每平方米约1元，周边市场管理费铺位为每月2元／平方米，原告按照每月42元／平方米显示公平。三、被告应退还每间铺位推广费70000元。被告收取铺位推广费违反了法律性质法律的规定，属于乱收费，也没有实际为原告进行铺位宣传推广。故原告请求法院判令：一、将各原告与被告签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》第三条第6点变更为“收取管理费：按每月3元／平方米计收”；二、确认被告从2015年3月1日开始向各原告收取租金及管理费；三、被告退还各原告前期推广费70000元；四、本案诉讼费由被告负担。被告辩称：一、原、被告之间的租赁合同经过双方平等协商，合法有效，应得到法律保护。二、被告按照合同约定已经将符合装修标准的店铺交给各原告，也给予了原告充分的装修期，合同约定的起租期已经完全可以正常经营，不存在影响其经营的不利因素。三、双方在合同中约定的租金及管理费是一个整体，具体划分属于技术性问题，不属于是否合理的问题。各原告在签订合同时已经明确知道租金及管理费的构成，因此双方对租金及管理费的约定遵循意思自治，不存在规避法律的问题。四、被告收取各原告的铺位推广费经与各原告充分协商。被告收取的是铺位推广费而不是原告所述的进场费，被告收款后对整个华艺市场进行持续不间断的广告推广。五、各原告主张从2015年3月1日起计收租金及减少管理费，损害了出租人的利益，也违反了合同法的规定，不应得到支持。虽然各原告在国际大环境的影响下，目前经营存在一定困难，但原告作为出租方也存在经营困难。综上，请法院驳回各原告诉讼请求。原告在诉讼中提交以下证据：1、各原告身份证、华艺公司企业机读档案登记资料复印件。证明各原告及被告的诉讼主体资格。2、《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》、《敬告》、《收据》。证明原、被告签订租赁合同，被告向原告收取押金、租金、管理费及前期推广费的事实。3、《关于华艺北区2、3、8座租户诉求的复函》、照片及光盘。证明被告经营管理的华艺北区长期以来堵塞、封锁，市场环境未能形成，严重影响各原告从2014年6月15日至2015年2月28日期间正常营业，故租金、管理费被告应从2015年3月1日开始收取，管理费应从每月42元／平方米下调为每月3元／平方米。4、2015年6月3日催收通知。证明关于租金起算时间，各原告与被告一直在协商中。5、伍翠玉与原告签订的《物业管理合同》。证明被告向华艺市场南区收取的租金标准低于向北区收取的租金标准的事实。被告在诉讼中提交以下证据：1、《广告发布业务合同》、《活动策划、执行合同》、《第116届广交会展位代理申请协议书》、《广告发布启动通知书》、《合同书》、《合作协议》、《佛山珠江传媒集团股份有限公司电台广告合同》、《合同》、《LED显示屏户外媒体广告发布合同》、《活动物料租用及制作协议书》、宣传册。证明被告收取各原告推广费后，积极推进华艺市场的广告宣传。2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书。证明涉案商铺是经过合法报建、规划，并通过联合验收备案。3、《华艺装饰材料物流商铺物业管理合同（正本）》。证明双方存在租赁合同关系。本院于2015年5月15日到涉案场地进行现场勘查并拍摄24张照片。经庭审质证，本院对证据作如下认证：对原告提交的证据1，被告无异议，本院予以采信；证据2、证据3，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据4，被告不予认可，原告提供了原件予以当庭核对，被告没有反证予以推翻，故本院予以采信；证据5，被告不予认可，由于无原件核对，且和本案没有关联，故本院不予采信。对被告提交的证据1，原告不予认可，但被告提供了原件当庭予以核对，本院对真实性予以确认；证据2、证据3，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对本院到涉案铺位进行现场勘查，拍摄照片24张，双方均无异议，本院作为本案认定事实的依据。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：2014年2月份，各原告（乙方）分别与被告（甲方）签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，主要约定内容：甲方将位于佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内北区铺位出租给乙方；合同期限从2014年6月15日起至2016年6月14日止，从2014年6月15日起计收管理费和租金；租金每月60元／平方米，管理费每月42元／平方米；在签订合同时，甲方收取乙方三个月管理费及租金作为履约保证金，并缴纳三个月管理费、租金，合同期满后甲方于十五天内无息退还保证金给乙方；租金和管理费每三个月缴纳一次，在每期末提前十天收取下期管理费和租金等。同日，双方另签一份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，约定合同期限从2016年6月15日至2019年6月14日。原告曹立元铺位位于八座一层1、2、3、4号，约定面积为412平方米。原告陈幸玉、郭春燕铺位位于八座一层18号，约定面积为83.33平方米。原告黄志敏铺位位于八座一层38、39号，约定面积为172平方米。原告揭利银铺位位于二座首层4、5号，约定面积为212平方米。原告邓赛雄铺位位于三座首层24、25号，约定面积为166.66平方米。原告鲁志刚铺位位于二座首层25、26、27号，约定面积为216平方米。原告向利娴铺位位于二座首层12号，约定面积为165.38平方米。原告刘铭洪铺位位于八座首层19号，约定面积为83平方米。原告ＸＸ鹏铺位位于八座首层22号，约定面积为83平方米。原告李彬铺位位于二座首层17号，约定面积为71.79平方米。原告李纲铺位位于三座首层28号，约定面积为83平方米。原告李云铺位位于八座首层20号，约定面积为83平方米。原告霍丽环铺位位于八座首层16、17号，约定面积为166.33平方米。原告洪秋蓬铺位位于二座首层15号，约定面积为72平方米。原告叶子杰铺位位于八座首层32、33号，约定面积为143.21平方米。原告李育聪铺位位于八座首层8、9号，约定面积为165.55平方米。原告莫信铺位位于二座首层18、19号，约定面积为144平方米。原告林经辉铺位位于三座首层29号，约定面积为136平方米。原告陈英铺位位于八座首层30、31号，约定面积为144平方米。原告熊荣与林曼辉铺位位于三座首层26号，约定面积为83平方米。原告陈应华铺位位于八座首层34、35号，约定面积为144平方米。原告汤名进铺位位于八座首层42号，约定面积为72平方米。原告杨少华铺位位于八座首层41号，约定面积为72平方米。原告张胡铺位位于八座首层40号，约定面积为72平方米。原告张铁军铺位位于八座首层28、29号，约定面积为144平方米。原告杨惠清铺位位于二座首层8、9号，约定面积为145.72平方米。原告张秋妹与余雪文铺位位于八座首层21号，约定面积为83平方米。原告李雄铺位位于三座首层27号，约定面积为83平方米。原告周林许铺位位于二座首层32、33、34号，约定面积为216平方米。原告庞志强铺位位于三座首层21、22、23号、约定面积为250平方米，二座首层20、21号，约定面积为144.44平方米。原告陈金莲铺位位于八座首层15号，约定面积为83.33平方米。原告李伟成铺位位于三座首层9、10号，约定面积为166平方米。原告李维灿铺位位于二座首层16号，约定面积为72平方米。原告李启新铺位位于八座首层36、37号，约定面积为172.22平方米。原告陈喜潮铺位位于三座首层11、12号，约定面积为161.66平方米。原告陈健维铺位位于八座首层10号，约定面积为102平方米。原告何秉成铺位位于三座首层19、20号，约定面积为206平方米。原告黄福泉铺位位于三座首层13、14、15号，约定面积为250平方米。原告黄福泉铺位位于三座首层13、14、15号，约定面积为250平方米。原告许旭升铺位位于三座首层7号，约定面积为83平方米。双方在签订合同前，各原告按照每间铺位7万元的标准向被告支付铺位推广费。双方签订合同后，各原告按照各自合同约定标准向原告交付履约保证金、三个月租金和管理费。合同签订后，被告与佛山市英信广告有限公司签订《广告发布业务合同》、与佛山市德智文化活动策划有限公司签订《活动策划、执行合同》、与广州博鑫展览策划有限公司签订《第116届广交会展位代理申请协议书》、与佛山市声动演艺有限公司签订《合同书》、与佛山市中媒文化传播有限公司签订《LED显示屏户外媒体广告发布合同》等形式对涉案铺位所在的华艺装饰材料城进行整体推广。被告也通过制作《华艺装饰材料物流城宣传册》等其他形式对涉案铺位所在的华艺装饰材料城进行整体推广。本院于2015年5月15日到涉案铺位所在的华艺市场北区进行现场勘查，显示涉案华艺市场北区道路能够正常通行，铺位能够正常进行经营。2015年6月3日，被告向李育聪、熊荣、林曼辉等发出《催收通知》，催收涉案铺位的租金、管理费等。另查明，2012年12月28日，佛山市国土资源和城乡规划局向位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南、莱翔路北侧地块颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201200078号）。2012年12月29日，佛山市国土资源和城乡规划局向位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）。2013年2月7日，佛山市禅城区国土城建和水务局向位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼颁发《建设工程施工许可证》（编号440601201302070101）。2014年1月29日，位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼取得相关部门的联合竣工验收备案，并取得《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》。2015年4月30日，被告起诉原告曹立元等41人租赁合同纠纷（案号为佛城法民一初字第757号），与本案合并审理。诉讼中，曹立元等共计36人与被告协商支付了租金、管理费等，被告对曹立元等36人予以撤诉。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。各原告与被告在平等自愿的基础上签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及被告均具有约束力，双方均应按照合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。关于各原告主张将双方合同约定的管理费由“每月42元／平方米”变更为“每月3元／平方米”、租金起算交付日期由“2014年6月15日”变更为“2015年3月1日”的诉请。对原告提出签订合同后至2014年2月28日，被告交付给原告的涉案铺位所在的华艺市场北区存在无法正常通行等违约情形，导致各原告无法正常营业，但原告并未提供证据予以证实。根据本院工作人员现场勘查，涉案铺位所在的华艺市场北区并未出现道路无法通行等影响原告正常营业的情况，故对原告的该主张，本院不予采纳。对原告提出涉案铺位的管理费过高的主张，由于管理费与租金收取标准是双方在平等自愿基础上达成的，原告并无证据证明系受到被告胁迫或其他符合法定需要变更的情况，故对原告的该主张，本院亦不予采纳。故各原告与被告在平等自愿的基础上就租金起算时间及管理费计算标准经过充分协商后签订合同，在没有出现法定或约定事由的情形下，被告不同意予以变更，应尊重当事人意思自治原则，故原告的该诉请，本院不予支持。对各原告主张被告退还前期推广费70000元的诉讼请求，华艺装饰材料物流城作为一个专业的装饰材料市场，各原告与被告为整个装饰材料市场整体推广，经过平等自愿协商后，各原告自愿向被告支付各自涉案铺位前期推广费。被告收到各原告的前期推广费后，提供了证据证实其积极为整个华艺装饰材料城进行广告推广，故原告再诉请返还推广费，违反诚实信用原则，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零八条的规定，判决如下：驳回原告曹立元、陈幸玉、黄志敏、揭利银、邓赛雄、鲁志刚、向利娴、刘铭洪、ＸＸ鹏、李彬、李纲、李云、霍丽环、洪秋蓬、叶子杰、李育聪、莫信、林经辉、陈英、熊荣、陈应华、汤名进、杨少华、张胡、张铁军、张秋妹、杨惠清、李雄、周林许、庞志强、陈金莲、李伟成、李维灿、李启新、陈喜潮、陈健维、何秉成、黄福泉、许旭升的诉讼请求。本案适用简易程序案件受理费减半收取50元，由原告曹立元、陈幸玉、黄志敏、揭利银、邓赛雄、鲁志刚、向利娴、刘铭洪、ＸＸ鹏、李彬、李纲、李云、霍丽环、洪秋蓬、叶子杰、李育聪、莫信、林经辉、陈英、熊荣、陈应华、汤名进、杨少华、张胡、张铁军、张秋妹、杨惠清、李雄、周林许、庞志强、陈金莲、李伟成、李维灿、李启新、陈喜潮、陈健维、何秉成、黄福泉、许旭升负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 丁保国二〇一五年七月十三日书 记 员 梁钰萍附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第三条同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在. 微信公众号“”