（2014）双民初字第23号
裁判日期: 2015-07-13
公开日期: 2016-02-19
案件名称
友谊县八达国有资产经营有限责任公司与黑龙江省神鸭房地产开发有限责任公司、双鸭山市汇源小额贷款有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
黑龙江省双鸭山市中级人民法院
所属地区
黑龙江省双鸭山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
友谊县八达国有资产经营有限责任公司,黑龙江省神鸭房地产开发有限责任公司,双鸭山市汇源小额贷款有限责任公司
案由
小额借款合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第七十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）双民初字第23号原告友谊县八达国有资产经营有限责任公司，住所地友谊县友谊镇站前街161号。法定代表人王长泰，董事长。委托代理人徐文涛，该公司副经理。委托代理人李祥文，黑龙江田野律师事务所律师。被告黑龙江省神鸭房地产开发有限责任公司，住所地双鸭山市四方台区振兴路中段23委。法定代表人李春波，董事长。委托代理人伊成娟，该公司办公室主任。委托代理人薛成海，黑龙江薛成海律师事务所律师。被告双鸭山市汇源小额贷款有限责任公司，住所地双鸭山市尖山区五马路华兴大酒店楼下。法定代表人靳玉强，董事长。委托代理人王金富，该公司副经理。委托代理人赵学奎，黑龙江双峰律师事务所律师。原告友谊县八达国有资产经营有限责任公司与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限责任公司、双鸭山市汇源小额贷款有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告友谊县八达国有资产经营有限责任公司委托代理人徐文涛、李祥文，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限责任公司委托代理人伊春娟，被告双鸭山市汇源小额贷款有限责任公司委托代理人王金富、赵学奎到庭参加诉讼。本案现已审理终。原告友谊县八达国有资产经营有限责任公司（以下简称八达公司）诉称：2011年10月28日，原告与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限责任公司（以下简称神鸭公司）经协商签订《温馨嘉园小区开发建设合同》，约定原告购买神鸭公司建设的位于友谊县温馨嘉园小区一号楼1、2、3层1866.5平方米商服房屋及1号楼南侧围墙（或铁艺围栏）、地面硬化、车棚及体育器材，一层办公用房大门、大厅和门卫室、车库四间，合计购买价款4293200元，并约定2013年6月前交付房屋。合同签订后，原告分四次向神鸭公司支付了全部购房款，但被告神鸭公司没有按照约定向原告交付已经完工的房屋。被告神鸭公司的项目经理张少忠未取得神鸭公司同意，与被告双鸭山市汇源小额贷款有限责任公司（以下简称汇源公司）签订借款协议，后又于2013年3月25日签订《商品房买卖合同》，将原告购买的房屋处分。二被告在形成实际借贷关系的情况下，以明显不合理的低价，以房屋买卖合同形式处分原告购买的房屋，此买卖合同应是无效合同。请求法院依法确认二被告于2013年3月25日签订的N0：SP-1220294两份《商品房买卖合同》无效；判令神鸭公司向原告提供已交付的位于友谊县温馨嘉园小区一号楼1、2、3层1866.5平方米商服房屋及一号楼南侧围墙（或铁艺围栏）、地面硬化、车棚及体育器材、一层办公用房大门、大厅和门卫室、车库四间（合计购买价款4293200元）产权登记所需的文件材料；被告承担诉讼费用。被告神鸭公司答辩称：依据友谊县人民法院（2014）友刑初字第35号刑事判决及双仲裁字（2014）005号调解书，张少忠系私自伪造我公司印章，以我公司名义与八达公司、汇源公司签署的房屋买卖合同以及借款合同，我公司完全不知情，争议的房产是张少忠的，与神鸭公司无关。被告汇源公司答辩称：原告主张确认的商品房买卖合同双方当事人是二被告，原告不是该买卖合同的一方当事人，依据合同法原理和民诉法原理，不是合同当事人的本案原告八达公司，没有权利请求法院确认二被告签订的买卖合同无效。其该请求在程序法上也不应支持。因为原告与该买卖合同没有法律上的利害关系，不符合民诉法119条的起诉条件，应当判决驳回原告的第一项诉讼请求。汇源公司与张少忠以神鸭公司名义签订的商品房买卖合同，已经成立并生效。神鸭公司于2012年7月31日取得温馨嘉园小区商品房预售许可证。2011年8月31日，神鸭公司给张少忠出具了授权书，委托张少忠为温馨嘉园综合楼项目总负责人，“全权处理一切相关事宜”，作为授权单位，神鸭公司应该对张少忠的行为承担民事责任。张少忠被判伪造印章罪，不是诈骗罪，如果张少忠没有神鸭公司的授权，应判决其是诈骗罪。张少忠用私刻的印章与我公司签订买卖合同时，给我公司出具了神鸭公司的文件，我公司有理由相信张少忠有权代表神鸭公司，张少忠对神鸭公司构成表见代理。所以，张少忠与我公司签订的合同有效。另外，二被告签订的合同已经依法在房管部门进行了商品房销售的预告登记，汇源公司有权优先取得诉争两户房屋的登记权利和物权权利。汇源公司与神鸭公司签订的买卖合同在先。所以原告的第二项请求人民法院不应予以支持。原告八达公司就其诉讼请求提供下列证据佐证：一、原告单位的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，旨在证明原告的主体资格；二、2011年10月28日八达公司与神鸭公司签订的《温馨嘉园小区开发建设合同》，旨在证明双方签订的房屋买卖合同成立以及购买房屋的情况；三、2012年12月31日、2013年2月1日、2013年2月7日、2013年6月28日收据四张，旨在证明原告向神鸭公司足额交纳购房款；四、《建设工程规划许可证》、神鸭公司黑神字（2011）3号《关于委托张少忠为友谊县温馨嘉园综合楼项目总负责人的决定》，五、友谊县国用（2012）第000260017号《土地使用权证书》及中国人民银行支付系统专用凭证N0D000084587372号票据，六、（友）房预售证第2012002号《商品房预售许可证》，七、友建基字（2012）011号《建筑工程施工许可证》，以上四至七份证据旨在证明神鸭公司是诉争房屋的建设单位，张少忠是神鸭公司的该项目负责人，该项目取得了相应的行政许可和预售许可，原告与神鸭公司签订的合同是有效的商品房买卖合同；八、被告汇源公司于2013年11月11日制作的《起诉状》，九、汇源公司于2014年2月24日制作的《变更诉讼请求申请书》，以上两份证据旨在证明汇源公司与张少忠形成的是民间借贷合同关系，不存在汇源公司与神鸭公司形成商品房买卖关系。汇源公司只享受要求张少忠或神鸭公司关于借款本息的请求权，对本案诉争的房屋没有请求权。原告对本案诉争的房屋享有请求权。被告神鸭公司就其答辩提供下列证据佐证：一、友谊县人民法院（2014）友刑初字第35号刑事判决书，旨在证明张少忠私刻公章，已经受到刑罚；二、双鸭山仲裁委员会双仲2014裁字（005）号调解书，旨在证明神鸭公司与张少忠达成协议，张少忠本人同意解除合同，张少忠承建的温馨嘉园项目在经营期间发生的一切费用、损失、债务均由张少忠个人承担，与神鸭公司无关。被告汇源公司就其答辩提供下列证据佐证：一、编号为SP-1220291的《商品房买卖合同》，旨在证明神鸭公司开发建设温馨嘉园小区，二被告签订商品房买卖合同，该合同成立、生效，神鸭公司应向汇源公司交付房屋；二、《收据》（0002826），旨在证明神鸭公司收到汇源公司的购房款2611717元，汇源公司履行了合同义务；三、友房预友谊镇字第2013030082号《房屋预告登记证明》，旨在证明汇源公司所购房屋已办理《预购商品房预告登记》，汇源公司的优先权利应当得到保护；四、编号为SP-1220294号的《商品房买卖合同》，旨在证明神鸭公司开发建设商品房，二被告签订商品房买卖合同及合同内容，该合同成立并生效，神鸭公司应向汇源公司交付房屋；五、《收据》（0002827），旨在证明神鸭公司收到汇源公司购房款；六、友房预友谊镇字第2013030077号《房屋预告登记证明》，旨在证明二被告签订的合同有效，并经房管部门办理登记；七、神鸭公司（2011）3号授权文件，旨在证明神鸭公司授权张少忠为温馨嘉园“项目总负责人”，“全权处理一切相关事宜”。神鸭公司对张少忠建楼、售楼的经营活动应承担民事责任；八、《商品房预售许可证》，旨在证明二被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；九、《房地产开发企业准入备案登记表》，旨在证明诉争房屋开发企业为神鸭公司，项目负责人为张少忠；十、《收据》（金额为8万元）一张，旨在证明张少忠向神鸭公司交纳8万元管理费；十一、《借款合同》，十二、中国农业银行银行卡业务回单，十三、借款凭证，以上三份证据旨在证明张少忠以神鸭公司名义向汇源公司借款450万元，建设温馨嘉园小区，汇源公司交付了450万元。合同履行期满后，神鸭公司不能还款，双方签订商品房买卖合同，将借款转为购房款，双方签订购房合同。本院根据当事人的陈述及其提供的证据，对本案争议焦点归纳如下：在法院对二被告就与本案诉争房屋相关的民事案件（房屋买卖合同纠纷案件）正在审理，尚未作出生效的法律文书以确定该合同效力的情况下，原告八达公司于本案主张二被告签订的《商品房买卖合同》无效、撤销二被告签订的《商品房买卖合同》是否应得到支持。围绕本案争议焦点，经过开庭审理，对当事人提供的证据认证如下：一、原告八达公司提供的全部证据真实，且与本案相关，本院予以采信。二、被告神鸭公司提供的证据一真实，与本案有关联性，本院予以采信；神鸭公司提供的证据二，真实，但其他当事人认为调解书中双方约定解除合同，但未明确具体的合同情况，双方之间的约定效力只及于张少忠与神鸭公司，对其他人没有法律效力，故于本案不具有证明力作用。结合该调解书内容及当事人异议情况，本院对此份证据不予采用。三、被告汇源公司提供的全部证据真实且与本案相关，本院予以采信。本院依据相关证据及庭审内容，查明以下事实：2011年8月31日，张少忠与被告神鸭公司签订合同，约定张少忠借用神鸭公司资质，在友谊县友谊镇开发建设温馨嘉园综合楼工程。2012年5月，张少忠为使用方便，在神鸭公司不知情的情况下，伪造“黑龙江省神鸭房地产开发有限公司”印章、“黑龙江省神鸭房地产开发有限公司财务专用章”印章和法定代表人“李宝”名单，并用伪造的印章制作授权委托书到友谊县房地产管理处备案、签订商品房买卖合同。2014年10月31日，友谊县人民法院作出（2014）友刑初字第35号刑事判决书，判决张少忠犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑一年，缓刑二年。2011年10月28日，原告八达公司与作为神鸭公司代表的张少忠签订《温馨嘉园小区开发建设合同》，该合同主要内容：神鸭公司通过土地出让招、拍、挂手续取得建设用地，由神鸭公司出资开发建设，工程开发建设完成后，神鸭公司以优惠于市场的价格向八达公司返还房屋资产。温馨嘉园小区一层市场价格4000元／平方米，二层市场价格2600元／平方米。八达公司享有优惠价格，神鸭公司向八达公司返还温馨嘉园小区1号楼一层房屋面积267平方米，价格2900元／平方米，金额774300元；二、三层房屋面积1599.5平方米，价格2200元／平方米，金额3518900元。返还房屋资产总价值4293200元。返还资产作为八达公司的办公场所，划为政府国有固定资产。该合同上加盖神鸭公司公章。2012年12月31日、2013年2月1日，2013年2月7日、2013年6月28日，原告八达公司分别向张少忠支付人民币50万元、200万元、1293200元、50万元，张少忠向八达公司出具了加盖神鸭公司印章的收据四张。2012年11月12日，汇源公司与张少忠经协商，由汇源公司作为贷款人，神鸭公司作为借款人，签订《借款合同》，金额为450万元，借款用途为购材料，期限4个月（2012年11月12日起至2013年3月11日止），月利率为30%。该合同加盖张少忠个人名章及有“李宝”字样的个人名章和神鸭公司公章。2012年11月17日，汇源公司分别向张少忠个人帐户汇款100万元、350万元。2013年3月25日，在张少忠借款未能归还的情况下，汇源公司与张少忠经协商，张少忠以神鸭公司的名义作为出卖人，与汇源公司签订二份《商品房买卖合同》（N0：SP-1220291、NO：SP1220294），合同主要内容：汇源公司购买神鸭公司开发的温馨嘉园小区1号楼1-6层18号房、1号楼1-3层16号房，建筑面积分别为2918.12平方米、1549.16平方米，商品房单价为每平方米895元，总金额分别为2611717元、1386498元。出卖人应当在2013年6月1日前将该商品房经综合验收合格，交付买受人使用。该合同上加盖了神鸭公司公章及“李宝”字样的名章，张少忠在合同上签字。同日，张少忠为汇源公司出具了金额分别为2611717元、1386498元的购房款收据，该收据上加盖有神鸭公司字样的公章及“李宝”字样的个人名章。以上购房款汇源公司并未实际支付，系在张少忠所借款项未能归还的情况下，由借款转化为购房款所形成。2013年3月26日，友谊县房地产管理处为汇源公司办理了友房预友谊镇字第2013030082号（房屋为温馨嘉园小区1号楼1-6层18号）、2013030077号预购商品房预告登记证（房屋为温馨嘉园小区1号楼1-3层16号）。现本案诉争房屋已建成，但小区配套设施未完成，已有业户入住，但涉案工程未通过工程竣工验收。2013年11月11日，汇源公司制作起诉书，以其公司为原告，神鸭公司、张少忠、李忠为被告，向本院提起民事诉讼，请求判令三被告返还汇源公司借款本金400万元，支付借款利息，确认预告登记的友谊县温馨嘉园小区1号楼1-3层16号和1-6层18号房屋的物权归汇源公司所有，三被告对给付借款本金及利息承担连带责任。本院受理该案后，汇源公司在审理过程中变更诉讼请求，要求确认双方当事人于2013年3月25日签订的编号为SP-1220291、SP-1220294的两份《商品房买卖合同》有效，确认经预告登记的友谊县温馨嘉园小区1号楼1-3层16号和1号楼1-6层18号房屋的物权（房屋所有权）归汇源公司所有，神鸭公司等三被告开具销售不动产专用发票并协助汇源公司办理房屋所有权登记。本案在审理过程中，原告八达公司变更诉讼请求，请求法院变更神鸭公司为被告，汇源公司为第三人，撤销神鸭公司与汇源公司于2013年3月25日签订的两份《商品房买卖合同》，由神鸭公司、汇源公司承担诉讼及相关费用。同时，其提出合并审理申请，请求将本案与汇源公司另案提起民事诉讼的案件合并审理。本院认为：被告汇源公司因与张少忠、神鸭公司民间借贷所致的商品房买卖合同纠纷案件正在审理过程中，尚未就与本案诉争房屋相关的商品房买卖合同效力作出生效法律文书确认。在此情况下，原告八达公司主张二被告所签订的商品房买卖合同无效及撤销二被告签订的与本案诉争房屋相关的商品房买卖合同，无事实及法律依据，不符合法律规定。另，本案与汇源公司作为原告、与本案相关的另案不具有相同法律关系，诉讼标的不同，故八达公司提出的本案应与另案合并审理的主张不成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：驳回原告八达公司的诉讼请求。案件受理费41146元，由原告八达公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审 判 长 李德良审 判 员 陈迎光代理审判员 薛 龙二〇一五年七月十三日书 记 员 冯 雷 来自